Risposta rapida
Sì, avere partita IVA non esclude dalla Garanzia Consap per gli under 36. Il fondo di garanzia prima casa guarda all'età (36 anni non ancora compiuti alla domanda) e ai requisiti sull'immobile acquistato, non al tipo di reddito. Per un autonomo la differenza arriva dopo, nell'istruttoria della banca, che guarda quanto è continuo e solido il reddito da lavoro autonomo prima di erogare il mutuo.
La garanzia pubblica copre una parte del rischio della banca e non giudica il merito creditizio: l'istruttoria sul reddito resta identica a quella di un qualsiasi mutuo per partita IVA.
Come funziona per chi ha partita IVA
Il fondo, disciplinato dall'art. 1, comma 48, lettera c) della legge 147/2013 e rifinanziato negli anni successivi, è riservato, fra le altre categorie, ai giovani che non hanno compiuto 36 anni: garanzia del 50% della quota capitale, che sale all'80% con ISEE del nucleo familiare non superiore a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo, per l'abitazione principale non di lusso e un mutuo fino a 250.000 euro (regole prorogate al 31 dicembre 2027). Su questi requisiti il tipo di reddito non incide: quello che cambia in concreto per un lavoratore autonomo riguarda i documenti richiesti dalla banca per l'istruttoria del mutuo, non l'accesso alla garanzia stessa, e la scheda ufficiale del Fondo su Consap lo scrive così: «La concessione del mutuo e il ricorso alla garanzia del Fondo restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca o dell'intermediario finanziario».
- Requisiti del fondo: 36 anni non ancora compiuti alla domanda, nessuna proprietà di altri immobili a uso abitativo, anche all'estero (salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli), immobile non di lusso, mutuo fino a 250.000 euro. L'ISEE fino a 40.000 euro serve per salire dal 50% all'80% di garanzia.
- Valutazione della banca: per un autonomo pesano le ultime due o tre dichiarazioni dei redditi, il reddito medio dichiarato e, spesso, una relazione o certificazione del commercialista.
- Attività recenti: con partita IVA aperta da meno di due anni molte banche chiedono un anticipo più alto o riducono l'importo, perché manca uno storico reddituale su cui basare l'analisi. Un garante, invece, con la garanzia del Fondo non si può chiedere: le banche aderenti, scrive Consap, «si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative, oltre all'ipoteca sull'immobile e alla garanzia pubblica del Fondo».
Restano comunque escluse dalla garanzia le categorie catastali di lusso (A1, A8, A9), come per qualsiasi altro richiedente. Il funzionamento generale del fondo, incluse le quote di copertura, è descritto in dettaglio nell'articolo dedicato al fondo di garanzia prima casa Consap.
Alcuni casi particolari:
- Partita IVA aperta da meno di un anno: il Fondo non fa differenza, ma la banca non ha ancora un reddito da leggere. Di solito la pratica parte dopo la prima dichiarazione, oppure con un cointestatario che ha un reddito documentato.
- Coppia: in una coppia sposata o convivente da almeno due anni basta che uno dei due non abbia compiuto 36 anni (categoria giovani coppie); nessuno dei due deve possedere altre abitazioni.
- Separati: chi resta comproprietario della ex casa familiare, anche se assegnata all'altro coniuge, risulta proprietario di un immobile abitativo, e il Fondo ammette come sola eccezione gli immobili ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli.
- Società o casa-studio: la garanzia vale solo per il mutuo di una persona sulla propria abitazione principale, non per un acquisto intestato alla società né per un ufficio in categoria A/10.
Esempio con i numeri
Un libero professionista di 32 anni, con partita IVA aperta da quattro anni e ISEE familiare di 28.000 euro, chiede un mutuo di 200.000 euro su 25 anni per una prima casa in categoria A/2. L'IRS a 25 anni è al 3,46% (rilevazione del 21 settembre 2026, fonte ICE Swap Rate): ipotizzando uno spread dello 0,55% per un mutuo a tasso fisso con LTV oltre l'80%, il TAN di riferimento è 4,00%.
| Voce | Valore | Nota |
|---|---|---|
| Capitale finanziato | 200.000 € | LTV del 95% circa su un immobile da 210.000 € |
| Durata | 25 anni | 300 rate mensili |
| TAN ipotizzato | 4,00% | IRS a 25 anni + spread 0,55% |
| Rata mensile | 1056,23 € | Rata francese, quota capitale + interessi |
| Copertura Garanzia Consap | 80% della quota capitale | ISEE sotto 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo; non copre gli interessi |
Per verificare la rata sulla propria situazione, con il proprio reddito da autonomo e l'ISEE effettivo, conviene fare una simulazione su GoMutuo: il calcolo cambia in base a durata, spread e importo richiesto.
Cosa serve in pratica
Per chi ha partita IVA, arrivare preparati all'istruttoria conta più della garanzia pubblica in sé: la banca deve poter leggere un reddito stabile o in crescita, perché l'ISEE decide solo quanto copre la garanzia.
- Raccogliere le ultime due o tre dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi o Certificazione Unica se presente) e, se richiesta, una relazione del commercialista sull'andamento dell'attività.
- Calcolare l'ISEE del nucleo familiare aggiornato: fino a 40.000 euro, con un mutuo oltre l'80% del prezzo, la garanzia sale all'80%; sopra quella soglia resta la garanzia ordinaria del 50%.
- Verificare la categoria catastale dell'immobile e l'assenza di altre proprietà abitative, requisiti comuni a tutti i beneficiari del fondo.
- Se il regime è forfettario, tenere presente che per la banca il reddito è quello del quadro LM (ricavi per il coefficiente di redditività del codice ATECO, 78% per le attività professionali) e che alcune banche applicano coefficienti di prudenza diversi: meglio confrontare più istituti, come descritto per il mutuo con partita IVA in regime forfettario.
