Risposta rapida
L'ISEE non è un requisito bancario. La banca valuta reddito, stabilità e indebitamento, non l'indicatore ISEE. L'ISEE serve per la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap: gli under 36 sono una delle categorie a cui il Fondo è riservato, con qualunque ISEE, e la garanzia copre il 50% della quota capitale. Con ISEE non superiore a 40.000 euro annui e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, sale all'80%; il mutuo garantito non supera i 250.000 euro.
Due valutazioni distinte
| Chi valuta | Cosa guarda |
|---|---|
| Banca | Reddito, contratto, anzianità, debiti, storia creditizia, perizia |
| Fondo di garanzia (Consap) | Categoria di legge (età), assenza di altri immobili abitativi, importo del mutuo; ISEE e rapporto mutuo/prezzo solo per l'80% |
Sono due filtri indipendenti: puoi avere un ISEE bassissimo e ricevere un diniego bancario, oppure un ISEE alto e ottenere il mutuo con la garanzia ferma al 50%.
La soglia ISEE e cosa dà
- Under 36, qualunque ISEE: categoria ammessa al Fondo, garanzia al 50% della quota capitale.
- Under 36 con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi: garanzia all'80%.
- Mutuo garantito fino a 250.000 €; chi non rientra in una categoria di legge non accede al Fondo.
La misura la fissa la legge, come riassume Consap: il Fondo «rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50 % della quota capitale del finanziamento», e per le categorie prioritarie è prevista «la possibilità di richiedere l'innalzamento della garanzia nel caso di mutui di importo superiore all'80 % del prezzo di acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori, e nel rispetto dei limiti ISEE previsti». Questa disciplina è stata prorogata al 31 dicembre 2027.
Il funzionamento completo dello strumento è in Fondo di garanzia prima casa Consap, il quadro delle agevolazioni per i giovani in mutuo giovani under 36 e la variante per le coppie in mutuo prima casa per giovani coppie.
Gli altri requisiti
Oltre all'età, e all'ISEE solo per la garanzia all'80%, contano la destinazione ad abitazione principale, la non titolarità di altri immobili a uso abitativo e i limiti di importo: il finanziamento non può superare 250.000 euro. Le FAQ di Consap precisano che fanno eccezione gli immobili «di cui il Mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli». Dal 3 agosto 2026 la legge 2 luglio 2026 n. 116, di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 sul Piano Casa, ha ampliato le categorie prioritarie: prima della domanda conviene verificare la versione aggiornata sul sito ufficiale.
Come si chiede
- Se punti alla garanzia all'80%, ottieni l'attestazione ISEE tramite DSU (INPS o CAF): va allegata quella valida quando presenti la domanda di mutuo.
- Verifica che la banca aderisca al Fondo: non tutte le filiali lo trattano allo stesso modo.
- Presenta la richiesta di garanzia tramite la banca, insieme alla domanda di mutuo.
- Attendi l'esito della garanzia in parallelo all'istruttoria: vedi come funziona l'istruttoria.
Cosa guarda invece la banca
L'incidenza della rata sul reddito, la stabilità della fonte di reddito e il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. I due parametri chiave sono spiegati in rapporto rata/reddito e LTV. Se stai valutando una copertura piena, tieni conto che anche col 100% servono soldi propri per imposte e notaio. Quanto al reddito, una simulazione su GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata può sostenere.
Dati verificati su Consap (aggiornamento 28/07/2026). Contenuto informativo di carattere generale: soglie, percentuali di garanzia e categorie beneficiarie possono essere modificate dalla normativa — verifica sempre le condizioni vigenti sul sito ufficiale prima di presentare domanda.
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