Mutuo consolidamento debiti: requisiti e quanto puoi chiedere

Il mutuo consolidamento debiti è un mutuo con ipoteca su una casa che possiedi: chiude in una volta prestiti, cessioni del quinto ed eventualmente il mutuo in corso, e al loro posto resta una rata sola. Puoi chiedere quanto serve a chiudere i debiti, se lo reggono il valore della casa e il tuo reddito. La rata scende, ma con una durata più lunga gli interessi pagati in tutto possono salire di molto, e i debiti ora pesano sulla casa.

Come funziona il mutuo di consolidamento

La banca presta la somma che chiude i debiti (prestiti, carte revolving, cessioni del quinto, il mutuo della casa se c'è) e iscrive un'ipoteca sulla casa. L'importo si fissa con i conteggi estintivi di ogni creditore, cioè la cifra esatta da versare per chiudere a una certa data. La rata scende anche perché un mutuo con ipoteca costa meno del credito al consumo: nel decreto del MEF del 28 settembre 2026, in vigore fino al 31 dicembre, i tassi effettivi globali medi, spese comprese, sono 4,52% per i mutui ipotecari a tasso fisso, 12,08% per il credito personale e 16,50% per le carte revolving.

Se lo chiedi come privato valgono le regole del credito immobiliare ai consumatori, anche se i soldi non servono a comprare casa: basta che il credito sia «garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali» (art. 120-quinquies TUB). Ricevi il PIES, il prospetto europeo con le condizioni, e hai «un periodo di riflessione di almeno sette giorni» prima di firmare (art. 120-novies).

Requisiti: che cosa guarda la banca

La banca deve fare «una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies TUB), e le regole cambiano da banca a banca.

• La casa: tua, residenziale, con una perizia che ne fissa il valore (se è cointestata, l'ipoteca la firmano tutti i proprietari: quella sulla sola quota vale solo per la parte che ti toccherà in una divisione, art. 2825 c.c.). Sul consolidamento le banche che lo fanno stanno di solito sotto l'80% concesso per comprare casa; per il mutuo di liquidità la prassi è circa il 50-70% del valore di perizia.
• Il reddito: la rata nuova, più gli impegni che restano (prestiti che non chiudi e, per alcune banche, affitto, rate con il Fisco, assegni di mantenimento), deve stare nel rapporto rata/reddito. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
• I debiti da chiudere: quali entrano lo decide la banca; quelli che restano fuori, cessione del quinto compresa, li somma alla rata nuova.
• La storia creditizia: molte banche usano un punteggio automatico e con l'esito peggiore la pratica si ferma; protesti e segnalazioni negative la escludono presso alcune (vedi il mutuo per cattivi pagatori).
• Lavoro ed età: per i mutui che non servono a comprare casa alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi, o non li fanno; l'età massima a fine mutuo cambia da banca a banca.

Quanto puoi chiedere?

Quanto serve a chiudere i debiti, fino al più basso di due tetti: quello del reddito e quello della casa. Ipotesi: una famiglia con 2.500 € netti al mese e una casa periziata 200.000 €.

• Tetto del reddito: al 33% del netto la rata arriva a 825 €, che a 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,66% (tassi del 25 ottobre 2026), reggono circa 162.000 €. Se la cessione del quinto resta in busta paga, la sua rata si toglie e il tetto scende a circa 114.000 €.
• Tetto della casa: con la forchetta della liquidità, dal 50% al 70% del valore, fra 100.000 e 140.000 €, compreso il residuo del mutuo che sostituisci.

Qui il tetto più basso è quello della casa: la famiglia può consolidare fino a circa 100.000-140.000 €, secondo la banca. C'è anche un minimo: molte banche non fanno mutui sotto una cifra che di solito sta fra 25.000 e 50.000 €. Quale rata regge il tuo reddito te lo dice una simulazione gratuita, in 6 minuti.

Quanto costa: la rata nuova contro le rate di oggi

La stessa famiglia ha quattro debiti. Il tasso del mutuo è un'ipotesi; i prestiti costano quanto la media ufficiale della loro categoria nel decreto del MEF, spese comprese.

Le rate di oggi sono il 52% del reddito. Un mutuo di sostituzione da 116.000 € (il 58% del valore della casa), al TAN fisso stimato di oggi, le chiude tutte:

La rata scende di 706 € al mese, ma solo finché durano i prestiti: senza consolidare, dopo 4 anni pagheresti solo il vecchio mutuo, 549 € al mese per altri 14 anni, mentre la rata nuova da 591 € dura 7 anni più del vecchio mutuo. E a 25 anni paghi 26.582 € di interessi in più. Pesa la durata più del tasso: i 26.000 € dei tre prestiti, che finirebbero entro 4 anni con 6.124 € fra interessi e costi, in un mutuo a 25 anni ne costano 13.721 €. E lo spread lo decide la banca: con un punto in più di quello medio stimato (TAN 4,66%) la rata a 25 anni sale a 655 € e gli interessi in più arrivano a 45.968 €. Per rifare il conto, metti come importo la somma dei tuoi residui (spese e detrazione a parte, più sotto):

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Importo del mutuo

€ 150.000

Durata

10 anni15 anni20 anni25 anni30 anni

TAN

3,66%

Fisso stimato di oggi a 25 anni (IRS più spread medio, 25 ottobre 2026): puoi cambiarlo.

Rata mensile

€ 764

per 300 rate (25 anni) al TAN del 3,66%, uguale dalla prima all'ultima.

Interessi in tutto

€ 79.160

Totale restituito

€ 229.160

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Quando conviene e quando no

Conviene quando le rate non stanno più nel reddito e un mutuo le riporta sotto la soglia, come nell'esempio, o quando i debiti costano molto più di un mutuo e durano ancora anni. Non conviene:

• se i prestiti finiscono presto: negli ultimi mesi si pagano pochi interessi, e molte banche non contano nemmeno le rate che finiscono entro 6-9 mesi (vedi il mutuo con un prestito in corso);
• se il mutuo che hai è a un tasso basso: con la sostituzione lo rifai alle condizioni di oggi;
• se i debiti sono pochi: sotto il minimo il mutuo non si fa, e notaio e perizia pesano su una somma piccola;
• se la causa dei debiti è ancora lì: c'è chi accende nuovi prestiti e si ritrova con il mutuo e i debiti nuovi.

Consolidamento puro, con liquidità o con sostituzione del mutuo

Se la casa è libera, la banca presta quanto serve ai debiti, più una quota libera se la chiedi, sempre dentro i due tetti. Se c'è già un mutuo, la banca nuova lo estingue e ne accende uno che comprende tutto, come nell'esempio (vedi il mutuo di sostituzione): la surroga non basta, perché sposta solo il debito residuo.

Se il vecchio mutuo era quello della casa in cui vivi, la detrazione del 19% degli interessi continua solo sulla parte del vecchio debito: per l'Agenzia delle Entrate il diritto è «commisurato ad un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del mutuo estinto», più spese e oneri (guida «Interessi passivi per mutui»). Nell'esempio 90.000 € su 116.000 €: si detraggono gli interessi del 78% circa, nel tetto di 4.000 € l'anno.

Rischi: la casa in garanzia e le spese

1. I debiti passano sulla casa. Con i prestiti rispondevi già con tutti i tuoi beni (art. 2740 c.c.), ma senza una garanzia sulla casa. Con il mutuo la banca ha l'ipoteca: il diritto di far vendere la casa e di essere pagata «con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione» (art. 2808 c.c.). Il Notariato, nella scheda su sospensione e inadempimento: «In caso di ipoteca si avrà, pertanto, il pignoramento del bene e inizierà il processo esecutivo». Tempi e passaggi in cosa succede se non paghi il mutuo.
2. Spese una tantum. Notaio, perizia e istruttoria (chiedi i preventivi per iscritto); imposta sostitutiva dello 0,25%, 290 € su 116.000 €. Il 2% vale «ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti della prima casa (D.L. 220/2004, art. 2, sull'art. 18 del D.P.R. 601/1973).
3. L'indennizzo per chiudere prima i prestiti. Al massimo l'1% del capitale rimborsato (0,5% se manca un anno o meno), e niente se il tasso non è fisso o «se l'importo rimborsato anticipatamente corrisponde all'intero debito residuo ed è pari o inferiore a 10.000 euro» (art. 125-sexies TUB): nell'esempio al massimo 120 €. Sul vecchio mutuo per comprare o ristrutturare la casa, se firmato dal 2 febbraio 2007 (dal 3 aprile 2007 se non serviva a comprare la prima casa), una penale sarebbe nulla (art. 120-ter TUB).

Alternative se il mutuo non si può fare

• Prestito di consolidamento: senza ipoteca, notaio né perizia, ma costa di più e dura meno; in banca può essere un mutuo chirografario.
• Cessione del quinto di consolidamento, per dipendenti e pensionati: la rata si trattiene da stipendio o pensione e non supera un quinto.
• Surroga del mutuo, gratuita per legge, se ti pesa solo il mutuo; oppure chiudere con i risparmi i prestiti che finiscono presto.