L'offerta vincolante di mutuo è il documento con cui la banca si impegna formalmente a concedere il finanziamento alle condizioni indicate. Per legge (art. 120-novies TUB) ha una validità minima di 7 giorni, il periodo di riflessione, durante i quali le condizioni non possono essere modificate. Oltre quel minimo la durata la decide la banca e la scrive nel PIES.
È preceduta dal PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e, se il cliente accetta entro il termine, la banca è obbligata a stipulare il mutuo alle condizioni pattuite.
Cos'è l'offerta vincolante
L'offerta vincolante è il passaggio finale dell'istruttoria di mutuo. È introdotta dall'art. 120-novies del Testo Unico Bancario (TUB), che recepisce la direttiva europea 2014/17/UE sui mutui immobiliari ai consumatori: il comma 2 impone la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un'offerta.
A differenza di un preventivo generico, l'offerta vincolante è un vero e proprio impegno giuridico: la banca dichiara che, alle condizioni indicate e per il periodo di validità (minimo di legge 7 giorni), è disposta a stipulare il contratto di mutuo se il cliente accetta.
Differenza tra delibera e offerta vincolante
Sono due passaggi distinti dell'iter, spesso confusi:
- Delibera reddituale: valutazione del profilo creditizio del richiedente (reddito, occupazione, rata sostenibile). Arriva prima, sui soli documenti di reddito. Non impegna la banca sulla concessione finale. Approfondimento nella guida alla delibera mutuo.
- Offerta vincolante: arriva dopo la perizia sull'immobile e l'istruttoria completa (verifica ipoteca, catastale, urbanistica). Vincola giuridicamente la banca.
Semplificando: la delibera dice "il tuo profilo va bene", l'offerta vincolante dice "il mutuo è pronto ed è tuo se accetti".
Cosa deve contenere per legge
Per legge l'offerta vincolante «include la bozza del contratto di credito» ed è accompagnata dal PIES, se non l'hai già ricevuto o se le condizioni sono cambiate (art. 120-novies, comma 4, TUB). Gli elementi economici e contrattuali del mutuo stanno nel PIES, che segue il modello della Banca d'Italia:
- Importo del finanziamento e importo totale da rimborsare.
- Durata complessiva, in anni o in mesi.
- TAN (Tasso Annuo Nominale) e TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).
- Tipo di tasso: fisso, variabile, misto o variabile con CAP.
- Tabella di ammortamento esemplificativa: il modello la prevede quando il tasso è fisso per tutta la durata (o quando gli interessi si rimborsano in modo differito), rata per rata per il primo anno e poi anche anno per anno.
- Spese: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata, assicurazioni obbligatorie.
- Penali per estinzione anticipata: sui mutui per comprare o ristrutturare un'abitazione l'art. 120-ter TUB rende nullo «qualunque patto o clausola» che preveda un compenso o una penale a carico del mutuatario, quindi la voce deve risultare a zero.
- Garanzie richieste: ipoteca, eventuali garanti, polizze.
- Periodo di riflessione e data fino a cui valgono le condizioni.
Il PIES è un modulo standardizzato a livello europeo che riassume tutte queste informazioni in formato comparabile. I tempi di erogazione non sono fra le sue voci: come ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo, i tempi per ottenere il mutuo «sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali» della banca.
Tempi e validità
La validità minima di legge è di 7 giorni dalla consegna al cliente: il comma 3 dell'art. 120-novies TUB riconosce al consumatore «un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato» e precisa che «durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento». Oltre i sette giorni decide la banca: nessuna legge fissa un massimo. Nel PIES trovi sia la durata del periodo di riflessione sia la data fino a cui valgono le condizioni: nel modello della Banca d'Italia la frase è «Le informazioni di seguito fornite sono valide fino al [data di scadenza]». Durante questo periodo:
- Tasso, spese e condizioni non possono essere modificati.
- Il cliente può accettare o rifiutare senza penali.
- Se scade senza accettazione l'offerta decade: la banca può ripresentarla con condizioni aggiornate (tasso di mercato attuale).
Il periodo di irrevocabilità è un diritto: nessuna banca può forzare l'accettazione immediata. È il tempo previsto per legge per un confronto informato, anche con altri istituti. Se in quei giorni vuoi ricontrollare anche i tuoi conti, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata regge il tuo reddito.
Come si accetta l'offerta
L'accettazione avviene di norma con questi passaggi:
- Firma del modulo di accettazione allegato all'offerta, in filiale o via canale digitale (SPID, firma elettronica qualificata).
- Fissazione dell'appuntamento notarile per il rogito.
- Se necessario, integrazione di documenti aggiornati (busta paga recente, visura ipotecaria).
La bozza del contratto l'hai già ricevuta, perché fa parte dell'offerta (art. 120-novies, comma 4, TUB). Dopo l'accettazione contratto e condizioni restano quelli della banca, mentre il testo dell'atto di mutuo lo cura il notaio, che «sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell'atto» (art. 47 della legge notarile). L'atto si firma davanti a lui contestualmente all'atto di compravendita (o separatamente per surroga e liquidità).
Cosa succede dopo l'accettazione
Dopo l'accettazione dell'offerta vincolante:
- Rogito notarile: si firma il contratto di mutuo e il notaio provvede a iscrivere l'ipoteca sull'immobile. La somma può essere erogata quel giorno o, come accade di solito, dopo alcuni giorni: dipende dalla banca.
- Attivazione del piano di ammortamento: parte il calendario delle rate secondo il piano francese concordato.
- Consegna definitiva del contratto: copia integrale al cliente con tutti gli allegati (PIES, piano rate, condizioni generali).
- Addebito diretto SEPA (SDD), che ha preso il posto del vecchio RID (Banca d'Italia, FAQ sulla SEPA): le rate si pagano in automatico dal conto indicato.
Da questo momento decorrono i diritti standard: possibilità di estinzione anticipata senza penali (per i mutui di persone fisiche destinati all'acquisto o alla ristrutturazione di immobili a uso abitativo, non solo la prima casa) e diritto alla surroga gratuita.
Per approfondire la disciplina normativa dell'offerta vincolante consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
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