L'offerta vincolante di mutuo è il documento con cui la banca si impegna formalmente a concedere il finanziamento alle condizioni indicate. Per legge (art. 120-novies TUB) ha una validità minima di 15 giorni durante i quali le condizioni non possono essere modificate.
È preceduta dal PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e, se il cliente accetta entro il termine, la banca è obbligata a stipulare il mutuo alle condizioni pattuite.
Cos'è l'offerta vincolante
L'offerta vincolante è il passaggio finale dell'istruttoria di mutuo. È introdotta dall'art. 120-novies del Testo Unico Bancario (TUB) e recepisce la direttiva europea 2014/17/UE sui mutui immobiliari ai consumatori.
A differenza di un preventivo generico, l'offerta vincolante è un vero e proprio impegno giuridico: la banca dichiara che, alle condizioni indicate e per il periodo di validità (minimo 15 giorni), è disposta a stipulare il contratto di mutuo se il cliente accetta.
Differenza tra delibera e offerta vincolante
Sono due passaggi distinti dell'iter, spesso confusi:
- Delibera reddituale: valutazione del profilo creditizio del richiedente (reddito, occupazione, rata sostenibile). Arriva dopo pochi giorni dall'invio della documentazione. Non impegna la banca sulla concessione finale. Approfondimento nella guida alla delibera mutuo.
- Offerta vincolante: arriva dopo la perizia sull'immobile e l'istruttoria completa (verifica ipoteca, catastale, urbanistica). Vincola giuridicamente la banca.
Semplificando: la delibera dice "il tuo profilo va bene", l'offerta vincolante dice "il mutuo è pronto ed è tuo se accetti".
Cosa deve contenere per legge
L'offerta vincolante deve riportare in modo chiaro e completo tutti gli elementi economici e contrattuali del mutuo:
- Importo del finanziamento e importo erogato netto.
- Durata complessiva in anni e mesi.
- TAN (Tasso Annuo Nominale) e TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).
- Tipo di tasso: fisso, variabile, misto o variabile con CAP.
- Piano di ammortamento completo con dettaglio quota capitale e interessi rata per rata.
- Spese: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata, assicurazioni obbligatorie.
- Penali per estinzione anticipata (zero per prima casa ai sensi del Decreto Bersani).
- Garanzie richieste: ipoteca, eventuali garanti, polizze.
- Tempi di erogazione stimati.
Insieme all'offerta la banca deve consegnare il PIES, un modulo standardizzato a livello europeo che riassume tutte queste informazioni in formato comparabile.
Tempi e validità
La validità minima è di 15 giorni dalla consegna al cliente. Alcune banche estendono a 20-30 giorni per dare più tempo al confronto. Durante questo periodo:
- Tasso, spese e condizioni non possono essere modificati.
- Il cliente può accettare o rifiutare senza penali.
- Se scade senza accettazione l'offerta decade: la banca può ripresentarla con condizioni aggiornate (tasso di mercato attuale).
I 15 giorni sono un diritto: nessuna banca può forzare l'accettazione immediata. È il tempo previsto per legge per un confronto informato, anche con altri istituti.
Come si accetta l'offerta
L'accettazione avviene di norma con questi passaggi:
- Firma del modulo di accettazione allegato all'offerta, in filiale o via canale digitale (SPID, firma elettronica qualificata).
- Fissazione dell'appuntamento notarile per il rogito.
- Se necessario, integrazione di documenti aggiornati (busta paga recente, visura ipotecaria).
Dopo l'accettazione la banca prepara l'atto di mutuo che sarà firmato davanti al notaio contestualmente all'atto di compravendita (o separatamente per surroga e liquidità).
Cosa succede dopo l'accettazione
Dopo l'accettazione dell'offerta vincolante:
- Rogito notarile: la banca eroga il capitale e viene iscritta l'ipoteca sull'immobile.
- Attivazione del piano di ammortamento: parte il calendario delle rate secondo il piano francese concordato.
- Consegna definitiva del contratto: copia integrale al cliente con tutti gli allegati (PIES, piano rate, condizioni generali).
- Domiciliazione RID: attivazione dell'addebito automatico delle rate sul conto indicato.
Da questo momento decorrono i diritti standard: possibilità di estinzione anticipata senza penali (prima casa) e diritto alla surroga gratuita.
Domande frequenti
Per approfondire la disciplina normativa dell'offerta vincolante consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
