Per la delibera definitiva di un mutuo nessuna legge fissa un numero di giorni: i tempi li dichiara ogni banca nel suo foglio informativo, e di solito servono alcune settimane dalla domanda completa. Il processo si articola in due fasi: la delibera reddituale (o pre-delibera), che valuta solo la sostenibilità economica del richiedente e arriva prima, e la delibera finale, che aggiunge perizia immobile e verifiche ipocatastali. Se la banca supera i tempi che ha dichiarato senza spiegazioni, è il momento di muoversi per iscritto.
In questa guida vediamo le singole fasi del processo, dove trovare i tempi della tua banca, i fattori che allungano l'iter, come velocizzare la pratica e cosa fare concretamente se la delibera non arriva in tempo per il rogito.
Le fasi della delibera: dalla domanda al rogito
Il percorso di un mutuo ipotecario dalla richiesta al rogito si scompone in cinque fasi tecniche. Prima di avviarle puoi simulare il tuo mutuo per capire quanto puoi chiedere e con che rata. Le fasi sono queste:
- Raccolta e invio documenti: a carico del cliente, ed è la fase che dipende di più da te. Vedi la checklist completa nella guida ai documenti per la richiesta mutuo.
- Pre-delibera (delibera reddituale): la banca analizza reddito, storia creditizia CRIF, rapporto rata/reddito (cos'è e quanto vale la delibera reddituale lo trovi nella sua guida).
- Perizia immobile: sopralluogo di un perito incaricato dalla banca e redazione della stima.
- Delibera finale: il comitato crediti integra perizia e verifiche ipocatastali.
- Predisposizione atto e rogito: coordinamento con il notaio scelto dal cliente; quanto può passare al massimo è in delibera e rogito.
Quanto ci vuole in tutto, dalla domanda alla firma dal notaio, lo vediamo fase per fase nella guida ai tempi dalla richiesta del mutuo al rogito.
Quanto ci mette la banca a deliberare
I tempi della tua banca sono scritti nel suo foglio informativo: nessuna legge fissa un numero di giorni. La guida della Banca d'Italia sul mutuo lo dice in chiaro: «I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali». Leggilo prima di firmare il preliminare, e fissa la data del rogito di conseguenza.
Fra un istituto e l'altro i tempi variano, e non esistono statistiche ufficiali che li mettano a confronto: per farlo, guarda i fogli informativi delle banche che ti interessano. Contano soprattutto l'organizzazione della banca (le pratiche gestite online seguono flussi più standard, i comitati crediti collegiali si riuniscono a date fisse) e la complessità della tua pratica.
Cosa rallenta la delibera del mutuo
I fattori che allungano i tempi in modo prevedibile sono pochi e ricorrenti. Riconoscerli in anticipo permette di gestirli:
- Documenti reddituali incompleti: manca l'ultima busta paga, la CU o il modello Redditi, o i dati non quadrano con l'estratto conto.
- Lavoratori autonomi: la banca richiede spesso 3 anni di dichiarazioni + F24 pagati e la verifica incrociata con Agenzia delle Entrate richiede tempo.
- Perizia immobile complessa: immobili in condominio con difformità catastali, condoni pendenti, provenienza da successione o donazione recente.
- Ipoteca preesistente: se l'immobile ha già un mutuo attivo (caso tipico: surroga o vendita da chi ha ancora il mutuo).
- Comitato crediti: molte banche riuniscono il comitato una o due volte a settimana. Un giorno di slittamento diventa 7.
- Periodo dell'anno: agosto e dicembre sono strutturalmente più lenti per ferie e chiusure di bilancio.
Come velocizzare la delibera
- Fascicolo completo al primo invio. Ogni integrazione documentale chiesta dopo fa perdere giorni.
- Comparare in parallelo. Presentare la stessa pratica a più banche via mediatore permette di scegliere la più rapida a delibera arrivata.
- Verificare l'immobile in anticipo. Chiedere al venditore visura catastale aggiornata, agibilità e conformità urbanistica prima di firmare il compromesso.
- Notaio pronto. Sceglierlo e informarlo contestualmente alla richiesta di mutuo, non dopo.
- Evitare periodi di picco. Chi ha flessibilità sulla data di rogito evita agosto e dicembre.
Cosa fare se la delibera ritarda
Escalation ragionevole a fronte di ritardi:
- Appena superi i tempi del foglio informativo: sollecito informale al gestore della pratica per identificare lo stato (perizia? comitato? integrazioni?).
- Se non arriva una risposta chiara: richiesta scritta per email al responsabile della filiale, con un termine per la risposta.
- Se la pratica resta ferma: PEC formale all'ufficio reclami della banca. In parallelo, presentare la pratica a un secondo istituto, anche tramite un mediatore creditizio iscritto OAM.
- Ritardo con danno (perdita di caparra, proroga negata dal venditore): reclamo formale e, se la banca non risponde entro 60 giorni o la risposta non ti soddisfa, ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario.
Delibera e tempi del compromesso
Il compromesso (contratto preliminare di compravendita) fissa la data del rogito. È l'atto in cui l'acquirente si impegna a versare la caparra confirmatoria. Regole pratiche per non rischiare di perderla:
- Data del rogito con margine sui tempi del foglio informativo, ma entro la validità della delibera.
- Clausola sospensiva mutuo: prevedere espressamente che il contratto si scioglie senza penali se entro X giorni l'acquirente non ottiene la delibera per il capitale indicato.
- Mai basarsi solo sulla pre-delibera: la reddituale non è vincolante e la banca può rifiutare la finale.
- Perizia in tempo utile: fissare l'accesso del perito appena firmato il compromesso, non dopo.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Guida al mutuo; Arbitro Bancario Finanziario; OAM — Organismo Agenti e Mediatori.
Approfondimenti correlati: cosa fare se la delibera è in ritardo e delibera condizionata e documenti integrativi.
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