Nel 2026 i tempi medi per la delibera definitiva di un mutuo in Italia vanno da 20 a 45 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda completa. Il processo si articola in due fasi: la delibera reddituale (o pre-delibera), che valuta solo la sostenibilità economica del richiedente e arriva in 5-15 giorni, e la delibera finale, che aggiunge perizia immobile e verifiche ipocatastali. Banche online 15-25 giorni, banche tradizionali 30-45 giorni. Oltre i 60 giorni è ritardo anomalo.
In questa guida vediamo le singole fasi del processo, i tempi medi di mercato aggiornati al 2026, i fattori che allungano l'iter, come velocizzare la pratica e cosa fare concretamente se la delibera non arriva in tempo per il rogito.
Le fasi della delibera: dalla domanda al rogito
Il percorso di un mutuo ipotecario dalla richiesta al rogito si scompone in cinque fasi tecniche con tempi standard di mercato:
- Raccolta e invio documenti: 3-7 giorni. A carico del cliente. Vedi la checklist completa nella guida ai documenti per la richiesta mutuo.
- Pre-delibera (delibera reddituale): 5-15 giorni. La banca analizza reddito, storia creditizia CRIF, rapporto rata/reddito.
- Perizia immobile: 10-20 giorni. Sopralluogo di un perito incaricato dalla banca e redazione della stima.
- Delibera finale: 5-10 giorni aggiuntivi. Comitato crediti che integra perizia e verifiche ipocatastali.
- Predisposizione atto e rogito: 15-30 giorni. Coordinamento con il notaio scelto dal cliente.
Sommando: il tempo totale dalla domanda al rogito si assesta tipicamente tra 45 e 75 giorni lavorativi, ovvero 2-3 mesi solari.
Tempi medi banca per banca
I tempi variano in modo significativo tra istituti diversi. Dati indicativi 2026 rilevati sulle pratiche gestite in Italia:
- Banche 100% digitali (mutui online): 15-25 giorni per delibera finale.
- Grandi banche tradizionali: 30-45 giorni.
- Banche di credito cooperativo: 25-40 giorni, spesso più flessibili sulla pratica ma meno rapide sui comitati.
- Filiali di banche estere in Italia: 35-50 giorni per procedure interne più formalizzate.
Cosa rallenta la delibera del mutuo
I fattori che allungano i tempi in modo prevedibile sono pochi e ricorrenti. Riconoscerli in anticipo permette di gestirli:
- Documenti reddituali incompleti: manca l'ultima busta paga, CUD o Modello Unico, o i dati non quadrano con l'estratto conto.
- Lavoratori autonomi: la banca richiede spesso 3 anni di dichiarazioni + F24 pagati e la verifica incrociata con Agenzia delle Entrate richiede tempo.
- Perizia immobile complessa: immobili in condominio con difformità catastali, condoni pendenti, provenienza da successione o donazione recente.
- Ipoteca preesistente: se l'immobile ha già un mutuo attivo (caso tipico: surroga o vendita da chi ha ancora il mutuo).
- Comitato crediti: molte banche riuniscono il comitato una o due volte a settimana. Un giorno di slittamento diventa 7.
- Periodo dell'anno: agosto e dicembre sono strutturalmente più lenti per ferie e chiusure di bilancio.
Come velocizzare la delibera
- Fascicolo completo al primo invio. Ogni integrazione documentale richiesta ex-post fa perdere tipicamente 5-7 giorni.
- Comparare in parallelo. Presentare la stessa pratica a più banche via mediatore permette di scegliere la più rapida a delibera arrivata.
- Verificare l'immobile in anticipo. Chiedere al venditore visura catastale aggiornata, agibilità e conformità urbanistica prima di firmare il compromesso.
- Notaio pronto. Sceglierlo e informarlo contestualmente alla richiesta di mutuo, non dopo.
- Evitare periodi di picco. Chi ha flessibilità sulla data di rogito evita agosto e dicembre.
Cosa fare se la delibera ritarda
Escalation ragionevole a fronte di ritardi:
- Oltre 30 giorni: sollecito informale al gestore della pratica per identificare lo stato (perizia? comitato? integrazioni?).
- Oltre 45 giorni: richiesta scritta per email al responsabile filiale con richiesta di risposta entro 5 giorni lavorativi.
- Oltre 60 giorni: PEC formale all'ufficio reclami della banca. In parallelo, presentare la pratica a un secondo istituto tramite mediatore creditizio iscritto OAM.
- Ritardo con danno (perdita di caparra, proroga negata dal venditore): reclamo formale e, se non risolto in 30 giorni, ricorso all' Arbitro Bancario Finanziario.
Delibera e tempi del compromesso
Il compromesso (contratto preliminare di compravendita) fissa la data del rogito. È l'atto in cui l'acquirente si impegna a versare la caparra confirmatoria. Regole pratiche per non rischiare di perderla:
- Data rogito ad almeno 60-90 giorni dalla firma del compromesso.
- Clausola sospensiva mutuo: prevedere espressamente che il contratto si scioglie senza penali se entro X giorni l'acquirente non ottiene la delibera per il capitale indicato.
- Mai basarsi solo sulla pre-delibera: la reddituale non è vincolante e la banca può rifiutare la finale.
- Perizia in tempo utile: fissare l'accesso del perito appena firmato il compromesso, non dopo.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Guida al mutuo; Arbitro Bancario Finanziario; OAM — Organismo Agenti e Mediatori.
Approfondimenti correlati: cosa fare se la delibera è in ritardo e delibera condizionata e documenti integrativi.
