Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento ipotecario finalizzato ai lavori sull'immobile di proprietà, con durata 10-30 anni e un importo calcolato sul valore della casa, a lavori finiti o attuale secondo la banca. Ha tassi leggermente superiori al mutuo acquisto (spread +0,10/0,30%), imposta sostitutiva 0,25% sulla prima casa e richiede perizia con computo metrico redatto da un tecnico abilitato. Gli interessi sono detraibili al 19% (max 2.582,28 €/anno) se l'immobile è l'abitazione principale e i lavori sono una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune (non la manutenzione), e la detrazione è cumulabile con il bonus ristrutturazione.
Cos'è il mutuo ristrutturazione
Il mutuo ristrutturazione è un mutuo ipotecario finalizzato: la somma erogata deve essere destinata esclusivamente ai lavori sull'immobile indicato nel contratto (per comprare e ristrutturare insieme c'è il mutuo acquisto e ristrutturazione; qui l'immobile è proprio o su cui si ha diritto reale di godimento). Non è un prestito personale né un mutuo di liquidità: la banca vincola l'importo alle spese effettive dei lavori, che devono essere documentate da preventivi e computo metrico.
Rientrano nei lavori finanziabili: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, efficientamento energetico, ampliamenti volumetrici (se autorizzati). Non rientra la manutenzione ordinaria (tinteggiatura, sostituzione sanitari), che va finanziata con prestito personale.
Importo massimo e LTV
Con alcuni prodotti dedicati l'importo massimo si calcola sul valore post-lavori dell'immobile: la perizia bancaria stima quanto varrà l'immobile ristrutturato e su quel valore la banca applica il proprio limite di LTV (Loan-to-Value), tipicamente 60-80%.
- LTV standard: 60-70% del valore post-ristrutturazione.
- LTV alto (80%): prima casa con perizia solida e reddito adeguato. Il Fondo di garanzia prima casa (Consap) qui non entra: non garantisce i mutui chiesti solo per ristrutturare, senza l'acquisto.
- Valore prima dei lavori: per i mutui chiesti solo per ristrutturare molte banche partono dal valore attuale della casa, prima dei lavori, con un LTV più basso (la forchetta è ampia, dal 30% al 70% secondo la banca), e alcune finanziano solo lavori non strutturali: chiedi su quale valore calcolano l'importo.
Importi tipicamente erogati: 30.000-200.000 €. Sotto l'importo minimo delle banche, di solito fra 25.000 e 50.000 €, conviene valutare un prestito personale (iter più snello, no notaio) o un mutuo chirografario, senza ipoteca; sopra i 200.000 € si entra in operazioni complesse con ristrutturazioni radicali o ampliamenti.
Tassi, durata e costi
I tassi sono leggermente superiori al mutuo acquisto, con spread aggiuntivo tipico di 0,10-0,30% per compensare il rischio esecutivo dei lavori. Il punto di partenza sono gli stessi indici di mercato di un mutuo acquisto, rilevati il 25 ottobre 2026.
- Tasso fisso: IRS di durata pari al mutuo — a 20 anni oggi 3,45%, a 30 anni 3,27% — più lo spread della banca (in media stimata 0,30%, più i 0,10-0,30 punti del finalizzato).
- Tasso variabile: Euribor 3 mesi (2,666%) più uno spread di 1,3-1,8 punti, quindi indicativamente 3,97%-4,47%.
- Durata: 10-30 anni (raramente 40).
Per capire quale tipologia di tasso conviene nel 2026 vedi la guida tasso fisso o variabile: quale mutuo conviene. Quanto pagheresti con l'uno e con l'altro lo mostra la simulazione gratuita di GoMutuo, sul tuo profilo e con le banche partner.
Costi accessori tipici:
- Imposta sostitutiva: 0,25% prima casa, 2% seconde case (vedi imposta sostitutiva mutuo).
- Perizia: 250-400 € (vedi perizia mutuo).
- Istruttoria bancaria: 0,15-0,50% dell'importo (min 300 €).
- Notaio: 2.000-3.500 € per mutuo + eventuale atto di provenienza aggiornato.
- Computo metrico e progetto: 500-2.000 € al tecnico.
Documenti richiesti
Oltre ai documenti di ogni mutuo (reddito, identità, atto di provenienza), per la ristrutturazione servono:
- Computo metrico estimativo — redatto da geometra, architetto o ingegnere abilitato, dettaglia voce per voce i lavori e i relativi importi.
- Preventivi ditta esecutrice — su carta intestata, firmati, con dettaglio materiali e manodopera.
- Titolo abilitativo — CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per interventi leggeri, SCIA per manutenzione straordinaria, Permesso di Costruire per ristrutturazioni pesanti o ampliamenti.
- Planimetria ante e post lavori — con eventuale variazione catastale se cambia la distribuzione interna.
- Atto di provenienza dell'immobile aggiornato.
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) attuale; alcune banche premiano con spread ridotto le ristrutturazioni green che migliorano la classe energetica di almeno 2 livelli.
Come avviene l'erogazione
Due modalità principali di erogazione:
- Erogazione a SAL (Stato Avanzamento Lavori): la banca eroga in tranche successive collegate a stati di avanzamento certificati dal tecnico. Esempio tipico: 30% all'inizio lavori, 40% a metà (con perizia intermedia), 30% a fine cantiere (con collaudo). È la modalità più diffusa per lavori strutturali oltre i 50.000 €.
- Erogazione unica a fine lavori: la banca eroga tutto l'importo a cantiere concluso, dopo perizia di fine lavori. Il cliente anticipa le spese e le rientra a fine intervento. Meno diffusa perché richiede liquidità iniziale del cliente o fideiussione.
Durante l'esecuzione dei lavori (SAL), il mutuo può essere in preammortamento: si pagano solo gli interessi sulle somme via via erogate, senza quota capitale, fino al collaudo finale. Poi parte l'ammortamento pieno, di solito con rata costante (alla francese).
Detrazione degli interessi: 19% su 2.582,28 € l'anno
Gli interessi del mutuo si detraggono al 19% su un massimo di 2.582,28 € l'anno (art. 15, comma 1-ter, TUIR), quindi al massimo circa 491 € di imposta in meno, e la detrazione si somma al bonus ristrutturazione sui lavori. Le condizioni sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate:
- I lavori sono una ristrutturazione edilizia: per la guida la detrazione «compete in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale nel quale sia indicato che l'autorizzazione riguarda i lavori di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001». La manutenzione ordinaria o straordinaria non basta.
- Il mutuo è ipotecario e firmato fra 6 mesi prima e 18 mesi dopo l'inizio dei lavori.
- La casa diventa la tua abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.
- La detrazione vale solo sulla parte di mutuo usata davvero per i lavori, documentata con le fatture.
- Si indica nel 730 (righi da E8 a E10, codice 55 per i mutui firmati dal 2025) o nel modello Redditi, quadro RP: vedi la guida sulla detrazione interessi mutuo nel 730.
Se hai già un mutuo per comprare la stessa casa, le due detrazioni (quella sugli interessi dell'acquisto e questa) si sommano solo durante i lavori e nei sei mesi dopo la fine (D.M. 311/1999, art. 1, comma 5, come ricorda la stessa guida).
Con un reddito oltre 75.000 € c'è anche un tetto agli oneri detraibili, contati tutti insieme: 14.000 € fino a 100.000 € di reddito e 8.000 € oltre, moltiplicati per un coefficiente da 0,50 (senza figli a carico) a 1 (più di due figli, o un figlio con disabilità), come prevede l'art. 16-ter del TUIR. Nel conto entrano le rate annuali del bonus per le spese dal 2025 e gli interessi dei mutui firmati dal 2025; restano fuori quelli dei mutui firmati fino al 2024. Il reddito si calcola senza la casa in cui abiti.
Bonus ristrutturazione 2026 e 2027: quanto recuperi sui lavori
Per le spese pagate nel 2026 il bonus ristrutturazione è il 50% sull'abitazione principale e il 36% sugli altri immobili, su un massimo di 96.000 € per unità, da recuperare in 10 rate annuali. L'Agenzia delle Entrate scrive che «per le spese sostenute nel 2026 sono prorogate le stesse condizioni previste per l'anno 2025», mentre per quelle del 2027 la detrazione scende al 30%, e al 36% sull'abitazione principale. Le percentuali più alte sono una proroga della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025). Dal 2025 sono esclusi i lavori che sostituiscono il riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili. Come si sommano bonus e detrazione degli interessi, con un esempio, lo spiega la guida su bonus ristrutturazione e mutuo insieme.
- Si paga con bonifico «parlante»: dal bonifico devono risultare la causale, il codice fiscale di chi detrae e il codice fiscale o la partita IVA della ditta, come spiega la scheda dell'Agenzia. Vale anche quando paghi con i soldi del mutuo.
- La banca trattiene l'11% alla ditta: l'art. 25 del D.L. 78/2010 prevede che «le banche e le Poste Italiane SPA operano una ritenuta dell'11 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dai beneficiari» quando accreditano questi bonifici. Riguarda chi incassa, non chi paga.
- Oltre 70.000 € di lavori avviati dal 28 maggio 2022, la detrazione spetta solo se nell'atto di affidamento è indicato che la ditta applica i contratti collettivi dell'edilizia.
- Conserva fatture e ricevute dei bonifici. Per alcuni lavori di risparmio energetico va fatta anche la comunicazione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori; per l'Agenzia il ritardo non fa perdere la detrazione.
Niente sconto in fattura né cessione del credito, salvo eccezioni. Dal 17 febbraio 2023, con il D.L. 11/2023, per il bonus ristrutturazione «in linea generale, non è più possibile optare per lo “sconto in fattura” o per la cessione del credito d'imposta», scrive l'Agenzia delle Entrate. Le eccezioni rimaste riguardano lavori già avviati prima del blocco, a certe condizioni, e per le spese del 2026 le zone colpite dai terremoti del 2009 e del 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria. Per tutti gli altri il bonus si recupera in dichiarazione in dieci anni, quindi i lavori vanno pagati prima: è qui che serve il mutuo.
Mutuo o prestito personale?
Confronto operativo (tre casi tipici con i conti in meglio un mutuo o un prestito per ristrutturare):
- Importo: per il prestito personale la legge non fissa un massimo, lo decide ogni banca; mutuo ristrutturazione 30.000-200.000 €. Un prestito senza ipoteca chiesto per ristrutturare casa ha le tutele del credito ai consumatori a qualsiasi importo (art. 122 del Testo unico bancario).
- Durata: prestito di solito pochi anni (nessun massimo di legge), mutuo 10-30 anni.
- Tasso: per il prestito il riferimento ufficiale è il tasso effettivo globale medio del credito personale, 12,08% nel decreto del MEF del 28 settembre 2026 (in vigore dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026, spese comprese); mutuo TAN intorno a 3,95% sul fisso a 20 anni.
- Ipoteca e notaio: prestito no, mutuo sì.
- Iter: il prestito arriva prima, perché non servono perizia e notaio.
- Detrazione interessi: prestito no (salvo casi particolari), mutuo sì (19% max 2.582,28 €/anno) se i lavori sono una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune.
In pratica: per importi piccoli e lavori leggeri (bagno, cucina, tinteggiatura, infissi) spesso basta un prestito personale, anche perché molte banche non fanno mutui sotto un minimo, di solito fra 25.000 e 50.000 €; per importi alti o interventi strutturali serve il mutuo ristrutturazione. Nella fascia di mezzo valuta caso per caso in base a durata desiderata e disponibilità reddituale mensile: per un mutuo da 40.000 euro il reddito necessario cambia molto fra 10 e 20 anni.
Esempio pratico su 80.000 €
Ristrutturazione completa di un appartamento in Milano, valore attuale periziato 250.000 €, valore post-lavori periziato 310.000 €. Computo lavori: 80.000 € (rifacimento impianti, bagni, cucina, infissi, cappotto interno).
Mutuo ristrutturazione ipotizzato:
- Importo: 80.000 € (LTV 26% sul post-lavori: molto conservativo).
- Durata: 20 anni.
- Tasso fisso: TAN 3,95% (IRS a 20 anni 3,45% + spread medio stimato 0,30% + 0,20 punti tipici del finalizzato); il TAEG è un po' più alto perché include i costi accessori.
- Rata mensile: ~483 €.
- Interessi totali su 20 anni: ~35.843 €.
Costi una tantum:
- Imposta sostitutiva 0,25% (prima casa): 200 €.
- Perizia: 350 €.
- Istruttoria: 400 €.
- Notaio: 2.500 €.
- Computo metrico + direzione lavori: 1.800 €.
- Totale accessori: ~5.250 €.
Benefici fiscali complessivi:
- Bonus ristrutturazione 50% su 80.000 €: 40.000 € recuperati in 10 anni (4.000 €/anno), se i lavori sono pagati nel 2026 sull'abitazione principale; nel 2027 sarebbe il 36%.
- Detrazione interessi 19% sui primi 2.582,28 €/anno: circa 491 €/anno nei primi anni (interessi decrescenti), ma solo se il Comune ha autorizzato i lavori come ristrutturazione edilizia: impianti, bagni, cucina e infissi di solito sono manutenzione straordinaria, e allora questa detrazione non spetta.
- Beneficio fiscale totale stimato: 40.000 € in 10 anni con il solo bonus, fino a quasi 45.000 € se spetta anche la detrazione degli interessi.
Fonti autorevoli: Agenzia delle Entrate — Detrazione ristrutturazioni edilizie; Banca d'Italia — Trasparenza Bancaria.
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