Il mutuo a tasso variabile con CAP è un finanziamento indicizzato all'Euribor con un tetto massimo (CAP) oltre il quale il tasso non può salire per tutta la durata del prestito. Combina il vantaggio del variabile (rate iniziali più basse del fisso) con la protezione del fisso (rata sotto controllo in caso di rialzi).
Il CAP di norma si paga con uno spread più alto del variabile puro, e sia il prezzo sia il livello del tetto li decide la banca: si leggono nel foglio informativo e nell'offerta. Nell'esempio di questa pagina, con l'Euribor 3 mesi rilevato il 23 ottobre 2026 a 2,666% e uno spread ipotizzato di 0,80%, il TAN di partenza è 3,466%, con un tetto ipotizzato al 5,50%.
Come funziona il CAP
Il mutuo a tasso variabile con CAP (anche detto capped rate) è un mutuo indicizzato tipicamente all'Euribor a 1 o 3 mesi — il parametro del mercato monetario dell'euro che l'European Money Markets Institute calcola su cinque scadenze (una settimana, uno, tre, sei e dodici mesi) — maggiorato di uno spread bancario, come qualunque variabile. La differenza è la presenza di una clausola contrattuale che fissa un tasso massimo.
Il meccanismo è semplice:
- Se Euribor + spread è sotto il CAP → la rata viene calcolata al tasso di mercato reale, come un variabile qualsiasi.
- Se Euribor + spread supera il CAP → la rata viene calcolata al tasso CAP contrattuale. La banca assorbe la differenza.
Il CAP funziona come una copertura sui tassi incorporata nel mutuo: la banca acquista sui mercati un interest rate cap (un'opzione derivata) e ne trasferisce il costo al cliente come spread aggiuntivo, in cambio di un tetto alla salita della rata.
Differenze con fisso, variabile e misto
Rispetto agli altri regimi di tasso il variabile con CAP si posiziona così:
- Tasso fisso: rata sempre stabile ma parte più alta. Costo dell'IRS incorporato per tutta la durata. Approfondimento nella guida al confronto fisso vs variabile.
- Tasso variabile puro: la guida al mutuo ipotecario della Banca d'Italia lo descrive così: «Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari». Parte con rata più bassa ma senza tetto: in scenari di rialzi Euribor prolungati il rischio non ha un limite contrattuale.
- Tasso misto: consente di passare fisso ↔ variabile a scadenze prefissate. Utile per opzionalità ma paga spread aggiuntivo (vedi la guida al tasso misto).
- Variabile con CAP: rate iniziali basse come il variabile, protezione contro rialzi come il fisso. Non consente switch: la soglia è unica per tutta la durata.
Quanto costa il CAP
Il costo del CAP dipende da tre fattori principali:
- Livello del CAP: più basso è (più vicino al tasso iniziale), più costoso è per la banca proteggerlo, più alto è lo spread aggiuntivo. CAP al 4,50% costa più di CAP al 6,00%.
- Durata del mutuo: 30 anni con CAP costa più di 20 anni. La banca deve coprire il rischio più a lungo.
- Scenario di mercato: in fasi di volatilità o incertezza sui tassi il CAP diventa più caro (i derivati bancari usati per coprirlo costano di più).
Che il tetto abbia un prezzo lo scrive anche la Banca d'Italia, in una pagina del luglio 2023 del portale L'Economia per tutti: «solitamente l'opzione cap sul tasso di interesse si accompagna a un costo iniziale più alto del mutuo rispetto ad un finanziamento a tasso variabile senza cap». Quanto valga questo sovrapprezzo, però, la Banca d'Italia non lo dice e un dato ufficiale non risulta: cambia da banca a banca e nel tempo. Per saperlo confronta, nel foglio informativo della stessa banca, lo spread del variabile con cap con quello del variabile puro. Non è una voce a parte: è già dentro il TAN.
Esempio pratico di calcolo
Facciamo un esempio su un mutuo di 200.000 € a 25 anni, con i tassi rilevati il 23 ottobre 2026 e tre scenari di tasso. Il sovrapprezzo del cap (0,30% di spread in più) e il livello del tetto (5,50%) sono ipotesi scelte per fare il conto, non valori di mercato:
- Fisso puro: TAN stimato 3,66% (IRS 25 anni 3,36% più uno spread medio stimato dello 0,30%) → rata mensile ≈ 1.018 €.
- Variabile puro: Euribor 3 mesi 2,666% + spread medio stimato 0,50% = 3,166% → rata iniziale ≈ 966 €.
- Variabile con CAP al 5,50%: Euribor 3 mesi + spread 0,80% = 3,466% → rata iniziale ≈ 998 €. Se in futuro Euribor più spread superasse il tetto, la rata si fermerebbe intorno a 1.228 €, il livello corrispondente a un TAN del 5,50%, mentre un variabile puro continuerebbe a salire.
In sintesi: con questi numeri il CAP costa circa 32 € in più di rata rispetto al variabile puro all'inizio, ma limita il picco massimo: in uno scenario di forte rialzo dell'Euribor il risparmio può valere centinaia di euro al mese. Che cosa si aspettano i mercati lo trovi nelle attese sull'Euribor per il 2027 e il 2028: sono attese, non garanzie, ed è anche per questo che un tetto alla rata può avere senso.
Quando conviene il variabile con CAP
Il mutuo variabile con CAP conviene tipicamente a chi:
- Prevede stabilità o discesa dei tassi nei prossimi anni ma non vuole rimanere esposto senza rete.
- Ha entrate variabili (partita IVA, provvigioni) e vuole un tetto certo alla rata massima. Approfondimento sul mutuo per partita IVA.
- Sta acquistando la prima casa con importo elevato rispetto al reddito: il CAP dice fin dalla firma quanto può salire, al massimo, la rata. Prima di firmare conviene verificare che il reddito regga anche la rata al tetto, non solo quella iniziale.
- Vuole un compromesso tra il costo del fisso e il rischio del variabile senza le finestre di switch del misto.
Svantaggi e cose da controllare
Il variabile con CAP non è privo di svantaggi:
- Costa più del variabile puro: se i tassi scendono molto e restano bassi a lungo, si sarebbe pagato meno con un variabile classico.
- CAP alto = protezione limitata: se il CAP è fissato a 6-7%, la rata può comunque salire molto prima di essere bloccata.
- Non tutte le banche lo offrono: prima di contarci, controlla nel foglio informativo della banca se il variabile con cap è fra i mutui in offerta e a che livello è il tetto.
- Formula di calcolo del CAP: verifica in contratto se il tetto si applica al solo indice (l'Euribor) o al tasso finito (indice più spread). Piccole differenze di formulazione cambiano il tetto reale.
In alternativa al CAP contrattuale si può valutare la surroga verso un tasso fisso se i tassi variabili salgono troppo, oppure valutare direttamente un mutuo a tasso fisso se la propria tolleranza al rischio è bassa. Per vedere quale rata regge il tuo reddito, con il fisso e con il variabile, il punto di partenza è una simulazione gratuita.
Per approfondire il funzionamento dei tassi di interesse dei mutui e i parametri di riferimento (Euribor, IRS) consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
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