Il tariffario notarile 2026 per la prima casa, cioè quanto costa davvero il notaio, non è un listino fisso: ogni notaio applica il proprio onorario, ma le imposte sono uguali ovunque. Per un immobile fino a 200.000 € il preventivo notaio prima casa va da circa 2.500 € a 4.500 €. Il dato importante — che quasi nessuno spiega chiaramente — è che solo 1.500-2.500 € è l'onorario vero e proprio del notaio: tutto il resto sono imposte (di registro, ipotecaria, catastale) che il notaio incassa dal cliente e versa allo Stato entro pochi giorni dal rogito. Se compri con il mutuo, aggiungi 1.000-1.800 € per il secondo atto (l'atto di mutuo ipotecario).
Tariffario notarile 2026: cosa comprende il preventivo
Non esiste un vero e proprio "tariffario notarile" pubblico e uguale per tutti: dal 2006 gli onorari sono liberi e ogni notaio fa il proprio preventivo. Quando ti arriva il preventivo notaio prima casa ti trovi davanti una cifra unica, ma in realtà quella cifra è la somma di quattro voci molto diverse tra loro:
- Onorario del notaio: il compenso professionale. È l'unica voce su cui il notaio può fare uno sconto o applicare tariffe diverse. Range tipico: 1.500-2.500 € per un rogito di compravendita prima casa.
- Imposte all'Erario: imposta di registro, ipotecaria e catastale. Sono identiche presso qualunque notaio d'Italia perché le stabilisce la legge, non il professionista.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie, catastali, bolli, tasse d'archivio, marche. Circa 300-500 €.
- IVA e Cassa Nazionale del Notariato: 22% di IVA + 4% di contributo cassa, applicati solo sull'onorario.
Quando qualcuno ti dice "il notaio X è caro", nel 90% dei casi si riferisce alla prima voce. Le altre tre sono uguali ovunque. Ecco perché avere due o tre preventivi scritti e dettagliati è l'unico modo per confrontare davvero i costi.
Tre esempi con i numeri reali
Vediamo tre casi concreti di acquisto prima casa da privato (che è la casistica più comune). Le imposte sono calcolate sul valore catastale, non sul prezzo di vendita — grazie al cosiddetto "prezzo-valore", un meccanismo che permette un enorme risparmio fiscale sulla prima casa.
Esempio 1 — Bilocale a 150.000 €, senza mutuo
- Rendita catastale: 500 € → valore catastale 57.750 €
- Imposta di registro (2%): 1.155 € (però il minimo è 1.000 €, quindi si applica quello)
- Imposta ipotecaria e catastale: 100 € (50 € + 50 € fissi)
- Onorario notaio + spese + IVA: circa 2.200 €
- Totale al notaio: ~3.300 €
Esempio 2 — Trilocale a 220.000 €, con mutuo di 180.000 €
- Rendita catastale: 750 € → valore catastale 86.625 €
- Imposta di registro (2%): 1.732 €
- Imposta ipotecaria e catastale: 100 €
- Onorario notaio compravendita + spese + IVA: circa 2.400 €
- Atto di mutuo (onorario + imposta sostitutiva 0,25% × 180.000 = 450 €): circa 1.300 €
- Totale al notaio: ~5.500 €
Esempio 3 — Casa a 300.000 €, con mutuo di 240.000 €
- Rendita catastale: 1.100 € → valore catastale 127.050 €
- Imposta di registro (2%): 2.541 €
- Imposta ipotecaria e catastale: 100 €
- Onorario notaio compravendita + spese + IVA: circa 2.700 €
- Atto di mutuo (onorario + imposta sostitutiva 0,25% × 240.000 = 600 €): circa 1.600 €
- Totale al notaio: ~6.900 €
La cifra che sorprende quasi tutti: su un acquisto da 300.000 € finanziato con mutuo, delle 6.900 € totali solo circa 4.100 € finisce davvero al notaio. Il resto è tassazione statale.
Comprare da privato o da impresa cambia tutto
Un dettaglio che pesa migliaia di euro: la tassazione della prima casa dipende da chi vende. La differenza è radicale.
Acquisto da privato (o da impresa dopo 5 anni dalla costruzione)
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €).
- Imposta ipotecaria: 50 € fissi.
- Imposta catastale: 50 € fissi.
- Nessuna IVA sulla compravendita.
Il vantaggio è enorme perché il valore catastale è quasi sempre 2-4 volte inferiore al prezzo di vendita reale. Su una casa da 200.000 € reali con valore catastale di 80.000 €, paghi il 2% su 80.000, non su 200.000.
Acquisto da impresa costruttrice (entro 5 anni dalla fine lavori)
- IVA 4% sul prezzo di vendita (non sul catastale).
- Imposta di registro: 200 € fissi.
- Imposta ipotecaria: 200 € fissi.
- Imposta catastale: 200 € fissi.
Su una casa nuova da 200.000 €, l'IVA vale 8.000 € — molto di più del 2% di registro su un usato equivalente. Ecco perché il "nuovo di cantiere" costa fiscalmente più del "vecchio ristrutturato".
Quanto costa il notaio con il mutuo prima casa
Se acquisti con un mutuo, al rogito il notaio stipula due atti distinti: la compravendita e l'atto di mutuo (con iscrizione dell'ipoteca sulla casa a favore della banca). Questo comporta:
- Onorario aggiuntivo del notaio per il secondo atto: 700-1.000 €.
- Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa (0,25% × 200.000 € = 500 €). Questa imposta sostituisce registro, bollo, ipotecarie e catastali sull'atto di mutuo — un grande vantaggio.
- Spese ipotecarie e visure aggiuntive: circa 200-300 €.
Totale extra per il mutuo: 1.000-1.800 € a seconda dell'importo finanziato e del notaio scelto.
Nota importante: alcune spese notarili del mutuo sono detraibili al 19% dall'IRPEF, insieme agli interessi passivi (approfondisci nella guida alla detrazione delle spese notarili nel 730), fino al limite di 4.000 € annui di spese complessive. Non recuperi tutto, ma qualcosa sì.
Come risparmiare (legalmente) sul costo del notaio
Le imposte sono fisse, ma sull'onorario puoi risparmiare fino a 500-800 € seguendo poche regole pratiche:
- Chiedi 2-3 preventivi scritti. È tuo diritto scegliere il notaio (art. 147 legge notarile). Il preventivo deve essere dettagliato, distinguendo onorario, imposte, spese vive e IVA.
- Verifica di poter usare il prezzo-valore. Va richiesto espressamente al notaio con dichiarazione in atto: senza dichiarazione le imposte si calcolano sul prezzo di vendita, non sul catastale.
- Sfrutta le agevolazioni prima casa: residenza nel comune entro 18 mesi, non essere proprietario di altra abitazione nello stesso comune, non aver mai beneficiato dell'agevolazione (o averla "restituita" con la vendita del precedente immobile prima casa entro un anno).
- Consulta un mediatore creditizio indipendente per il mutuo: molte banche offrono formule "chiavi in mano" con notaio convenzionato a onorario ridotto.
Come ottenere un preventivo del notaio corretto
Il preventivo scritto deve contenere sempre queste sette voci:
- Onorario del notaio (compenso professionale).
- Imposta di registro, ipotecaria, catastale (o IVA se acquisto da costruttore).
- Imposta sostitutiva sul mutuo (se applicabile).
- Spese vive: visure ipocatastali, visure Agenzia delle Entrate, bolli, marche.
- Contributo Cassa Nazionale del Notariato (4% sull'onorario).
- IVA 22% sull'onorario e sulle spese di rappresentanza.
- Totale generale distinto in "somme al notaio" e "somme allo Stato".
Se il preventivo che ti arriva non separa queste voci, chiedine uno dettagliato. È il tuo diritto e ti serve per confrontarlo con altri.
Regola d'oro: quando ti dicono "il notaio costa X", chiedi sempre "di cui quanto va allo Stato e quanto al notaio?". La risposta ti dice subito se stai parlando con qualcuno che conosce davvero l'argomento.
In sintesi
- Costo totale al notaio per prima casa 2026: 2.500-4.500 € senza mutuo, 3.500-6.900 € con mutuo.
- Solo 1.500-2.500 € è l'onorario reale del notaio: il resto sono tasse.
- Compra da privato quando puoi: le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo.
- Chiedi sempre 2-3 preventivi scritti prima di firmare.
- Un mutuo scelto bene ti fa risparmiare molto più del notaio: fatti una simulazione gratuita con GoMutuo prima di scegliere la banca.
Fonti normative: Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 15), D.Lgs 347/1990 (imposte ipotecarie e catastali), Legge Notarile 89/1913 (art. 147), scheda Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa.
Se stai facendo un mutuo, considera anche il costo della Relazione Notarile Preliminare: quanto costa la RNP e chi la paga.
