Mutuo di liquidità: come funziona, quanto si può avere e requisiti (2026)

Il mutuo di liquidità è un mutuo ipotecario che ti dà una somma da usare come vuoi, garantita da un'ipoteca su una casa che possiedi. Di solito le banche prestano circa il 50-70% del valore di perizia, spesso solo sull'abitazione principale, e non scendono sotto un minimo, di solito fra 25.000 e 50.000 €. Il tasso parte dagli stessi indici degli altri mutui, l'IRS a 15 anni al 3,50% e l'Euribor a 3 mesi al 2,666% (rilevati il 25 ottobre 2026), più lo spread della banca. L'imposta sostitutiva è dello 0,25% e gli interessi, di regola, non si detraggono.

Se sulla casa c'è ancora un mutuo, puoi rifarlo aggiungendo una somma: è la surroga con liquidità, che per la legge è un mutuo di sostituzione. Per sapere quanto puoi chiedere con il tuo reddito, una simulazione gratuita su GoMutuo te lo dice in 6 minuti.

Cos'è il mutuo di liquidità e come funziona?

Il mutuo di liquidità è un mutuo senza vincolo di destinazione: la banca ti presta una somma senza chiederti come la spenderai e in cambio iscrive un'ipoteca su un immobile di tua proprietà. Si rimborsa a rate, a tasso fisso o variabile. È diverso dal mutuo per ristrutturare, che serve ai lavori, e dal mutuo di consolidamento, che chiude altri debiti.

L'ipoteca è la garanzia della banca: per l'art. 2808 del codice civile le dà «il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito». Se smetti di pagare, la banca può far vendere la casa all'asta e rifarsi sul prezzo prima degli altri creditori.

Se lo chiedi come privato, il mutuo di liquidità segue le regole del credito immobiliare ai consumatori, che il Testo unico bancario applica a ogni credito «garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali». Quindi ricevi il PIES con TAEG e condizioni, la banca deve valutare se potrai pagare e sull'offerta vincolante hai almeno sette giorni per decidere (artt. 120-novies e 120-undecies TUB).

Quanto si può avere con un mutuo di liquidità?

Con un mutuo di liquidità si ottiene di solito circa il 50-70% del valore di perizia della casa, secondo la banca, e spesso solo se è la tua abitazione principale. È meno dell'80% che le banche finanziano di solito per comprare la prima casa. Il rapporto fra mutuo e valore si chiama LTV: ecco come si calcola.

Il minimo è di solito fra 25.000 e 50.000 €; il massimo molte banche non lo fissano, altre hanno un tetto di prodotto di qualche centinaio di migliaia di euro, scritto nel foglio informativo. Se sulla casa c'è già un mutuo, la banca tiene conto del debito che resta: può prendere un'ipoteca di grado successivo, se il valore lo permette, oppure proporti di rifare il mutuo aggiungendo la liquidità.

Quali sono i requisiti per il mutuo di liquidità?

I requisiti del mutuo di liquidità sono quelli di un mutuo ipotecario, più una casa di proprietà che faccia da garanzia. La banca guarda quattro cose:

1. La casa. Deve essere tua, con un valore di perizia sufficiente, libera da ipoteche o con abbastanza spazio dopo quelle che ci sono; molte banche concedono la liquidità solo sull'abitazione principale.
2. Il reddito. Per la rata il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. Per partite IVA e autonomi di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre. Il conto sul tuo stipendio è in quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.
3. La storia creditizia. Prima di firmare la banca deve fare «una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies TUB): ritardi o insolvenze recenti pesano.
4. L'età. Ogni banca fissa un limite di età a fine mutuo, che accorcia la durata possibile. Chi ha più di 60 anni può valutare anche il prestito vitalizio ipotecario, riservato alle persone con «età superiore a sessanta anni compiuti» (art. 11-quaterdecies, comma 12, D.L. 203/2005).

I documenti sono quelli di un mutuo per comprare casa, più l'atto di provenienza e la visura catastale dell'immobile che dai in garanzia.

Quanto costa il mutuo di liquidità: tassi, spese e imposta sostitutiva

Il tasso del mutuo di liquidità è un indice di mercato più lo spread della banca. Per il fisso l'indice è l'IRS della durata scelta, a 15 anni oggi al 3,50%; per il variabile l'Euribor a 3 mesi, oggi al 2,666% (rilevazioni del 25 ottobre 2026, fonti ICE Swap Rate ed EMMI). Lo spread lo decide la banca: sulla liquidità è di solito più alto che su un mutuo per comprare casa, e lo leggi nel foglio informativo del prodotto. Le spese una tantum sono queste:

• Imposta sostitutiva dello 0,25%, se il mutuo dura più di diciotto mesi e la banca la sceglie nell'atto (artt. 15 e 17 D.P.R. 601/1973). Il 2% non ti riguarda: per l'art. 2 del D.L. 220/2004 vale «ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 D.P.R. 601/1973). Su 100.000 € sono 250 €.
• Istruttoria e perizia, scritte nel foglio informativo, e il notaio per l'atto con l'ipoteca: chiedi un preventivo.
• Polizza incendio e scoppio: la banca la chiede sulla casa data in garanzia, di solito per tutta la durata del mutuo.

Esempio: 100.000 € di liquidità su una casa da 200.000 €

Casa periziata 200.000 €, libera da ipoteche; mutuo di liquidità di 100.000 €, cioè il 50% del valore, in 15 anni a tasso fisso. Lo spread non è un dato pubblico: la tabella mostra tre ipotesi, dallo spread medio stimato per i mutui d'acquisto (0,30%, una stima GoMutuo) fino a 2 punti sopra l'IRS a 15 anni.

Si aggiungono 250 € di imposta sostitutiva e le spese di notaio, istruttoria e perizia, che leggi nel foglio informativo e nel preventivo del notaio. Con lo spread più alto la rata è di 817 €: con la prassi del 33% servono circa 2.476 € netti al mese di reddito, contando anche gli altri finanziamenti in corso.

Gli interessi del mutuo di liquidità si detraggono?

Di regola no: la detrazione del 19% dipende da che cosa finanzia il mutuo. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi lo dice in apertura: «La detrazione spetta con differenti limiti e condizioni a seconda della finalità del mutuo contratto dal contribuente». Le finalità ammesse sono l'acquisto dell'abitazione principale (art. 15, comma 1, lettera b, TUIR, fino a 4.000 € di interessi) e la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale (comma 1-ter, fino a 2.582,28 €), oltre ad alcuni casi particolari. La liquidità non è fra queste.

Se usi la somma per una ristrutturazione edilizia della casa in cui vivi, la detrazione del comma 1-ter può spettare anche per un mutuo ipotecario come questo, ma solo alle condizioni della norma: mutuo stipulato fra sei mesi prima e diciotto mesi dopo l'inizio dei lavori, titolo del Comune per i lavori, casa abitata entro sei mesi dalla fine, interessi in proporzione alle spese. Se il contratto non dice che il mutuo serve ai lavori, la stessa guida ammette un'autocertificazione. Per la sola manutenzione non spetta.

Hai ancora un mutuo sulla casa? Liquidità, sostituzione o surroga

Se sulla casa hai ancora un mutuo, per avere liquidità puoi chiedere un secondo mutuo con un'ipoteca di grado successivo, se la banca lo concede, oppure rifare il mutuo in corso aggiungendo una somma. La surroga da sola non basta: la guida della Banca d'Italia la descrive come un nuovo finanziamento «per un importo pari al debito residuo».

Nella sostituzione la quota detraibile la fissa l'Agenzia delle Entrate: «Il diritto alla detrazione è tuttavia commisurato ad un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del mutuo estinto» (guida AdE, dichiarazione 2026), più gli oneri legati al cambio di mutuo. Con 80.000 € ancora da pagare sul mutuo della casa in cui vivi e 40.000 € di liquidità, il nuovo mutuo è di 120.000 € e si detraggono gli interessi del 66,67% circa, oneri a parte. Costi e requisiti di questa strada sono nella guida sul mutuo di sostituzione.

Mutuo di liquidità o prestito personale?

Il prestito personale non chiede ipoteca, notaio né perizia e arriva prima, ma costa di più. Nel decreto del MEF del 28 settembre 2026, in vigore dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026, il tasso effettivo globale medio del credito personale è 12,08%, spese comprese, contro 4,52% dei mutui con garanzia ipotecaria a tasso fisso. Su 100.000 € in 10 anni per tutti e due:

Il tasso medio è un tasso annuo effettivo, come il TAEG: per la rata mensile abbiamo usato il tasso nominale equivalente. Una soglia fissa non c'è: il prestito costa meno solo quando le spese del mutuo pesano più degli interessi risparmiati, con somme piccole e durate brevi. Fra due offerte vere si confrontano i TAEG, aggiungendo al mutuo il notaio, che nel TAEG non entra. Senza ipoteca le strade sono il prestito personale e il mutuo chirografario.

Quando conviene il mutuo di liquidità, e quando no?

Il mutuo di liquidità conviene quando ti serve una somma alta da restituire in molti anni e hai una casa da dare in garanzia: la rata resta molto più bassa di quella di un prestito. Non conviene quando:

• la somma è piccola: sotto il minimo delle banche, o con spese fisse che pesano troppo;
• prevedi di vendere presto la casa: per venderla libera il mutuo va estinto prima, e per un mutuo che non serve a comprare o ristrutturare casa il contratto può prevedere un compenso per l'estinzione anticipata;
• il tuo reddito non è stabile per tutta la durata;
• la somma serve per investimenti rischiosi: se poi non paghi le rate, rischi la casa.