Rinegoziazione mutuo: come funziona, costi e quando conviene

Risposta rapida

La rinegoziazione del mutuo è la modifica delle condizioni del contratto (tasso o spread, tipo di tasso, durata) concordata con la propria banca, senza cambiare istituto. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. Mantiene la stessa ipoteca. È diversa dalla surroga, che sposta il mutuo in un'altra banca: la rinegoziazione resta interna e dipende dalla disponibilità della banca ad accettare.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione è un accordo negoziale tra il mutuatario e la banca creditrice per modificare una o più condizioni economiche del mutuo in corso. Il contratto originario non viene estinto: viene integrato da una scrittura privata che sostituisce le clausole modificate. L'ipoteca iscritta resta quella di prima: non se ne iscrive una nuova.

Rispetto alla surroga (portabilità del mutuo, diritto del cliente ex art. 120-quater TUB) la rinegoziazione ha un vincolo importante: dipende dal consenso della banca. L'istituto può accettare, rifiutare o proporre condizioni intermedie secondo la propria policy commerciale e di rischio. Le due operazioni si incontrano nello stesso articolo, il 120-quater del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993, come modificato dal D.Lgs. 141/2010). Il comma 5 consente a banca e mutuatario, quando quest'ultimo intenda avvalersi della facoltà di surroga, di pattuire la rinegoziazione delle condizioni senza spese: è il caso della surroga nella stessa banca. Come tutto l'articolo, vale per i mutui di persone fisiche e microimprese (comma 9). Se la banca rifiuta o non risponde in tempi ragionevoli, il passo successivo è valutare la surroga.

Cosa si può modificare

Per la guida della Banca d'Italia sul mutuo la rinegoziazione è l'«Accordo con il quale il cliente e l'intermediario convengono di modificare uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo». In pratica si chiede uno spread più basso sull'Euribor (variabile) o sull'IRS (fisso), oppure il passaggio da fisso a variabile o viceversa. Si possono cambiare anche la durata, più lunga per ridurre la rata o più corta per pagare meno interessi, e la periodicità della rata, se la banca la prevede.

Cosa non si può modificare: il capitale residuo. Per avere liquidità aggiuntiva (per ristrutturare o per esigenze personali) serve un mutuo di sostituzione con liquidità aggiuntiva, che è un mutuo nuovo, con i suoi costi notarili e l'imposta sostitutiva, oppure un mutuo di liquidità separato.

Come chiedere la rinegoziazione

1. Prepara il confronto di mercato: verifica cosa offrono altre banche oggi per un profilo come il tuo su un mutuo equivalente. Un preventivo di surroga concreto ti dà una leva nella trattativa.
2. Invia richiesta scritta alla banca: via PEC o raccomandata alla filiale di riferimento, indicando le condizioni che vuoi modificare e (se disponibili) i preventivi alternativi.
3. Attendi la delibera: la banca valuta il tuo profilo di rimborso aggiornato (posizione CRIF, redditi correnti, storico pagamenti) e delibera. Nessuna legge fissa i tempi: chiedi entro quando ti risponde.
4. Ricevi la proposta e negozia: se le condizioni offerte non sono soddisfacenti, puoi controproporre o mettere sul tavolo la surroga come alternativa concreta.
5. Firma l'accordo: per iscritto, con le nuove condizioni e la data da cui valgono.

Nella lettera metti i dati del mutuo: numero del contratto, debito residuo e rate che mancano, come risultano dal piano di ammortamento. Scrivi che cosa chiedi in numeri (nuovo spread o TAN, tipo di tasso, durata) e chiedi di avere per iscritto, prima della firma, costi, nuovo piano di ammortamento e data da cui valgono le condizioni. Se hai un'offerta di surroga, scrivi che intendi usarla: il comma 5 parla proprio del debitore che «intenda avvalersi della facoltà di surrogazione», e in quel caso, se la banca accetta, la variazione è senza spese.

Costi e tempi

Costi per il cliente: zero se la chiedi perché stai per fare la surroga.

La base normativa è l'art. 120-quater, comma 5, del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993, disposizione introdotta dall'art. 2, comma 450, della legge 244/2007 e poi confluita nel TUB con le modifiche del D.Lgs. 141/2010): quando il debitore intende avvalersi della surroga, la rinegoziazione del mutuo può essere pattuita senza spese e si perfeziona con una scrittura privata, anche non autenticata, senza necessità di atto pubblico notarile. Negli altri casi la legge non prevede la gratuità: il calcolatore della Banca d'Italia per la rinegoziazione avverte che «La rinegoziazione può avere dei costi», quindi fatteli scrivere prima di firmare. Non si applica nemmeno l'imposta sostitutiva, poiché non c'è erogazione di nuovo mutuo (vedi la guida imposta sostitutiva mutuo).

Tempi: nessuna legge li fissa. Dipendono dalla banca, che deve rivalutare il tuo profilo e deliberare: chiedi per iscritto entro quando ti risponde.

Nessun periodo di sovrapposizione: il mutuo prosegue senza soluzione di continuità, cambia solo il contenuto economico delle rate, dalla data scritta nell'accordo.

Rinegoziazione, surroga o sostituzione: cosa cambia?

La surroga sposta lo stesso debito in un'altra banca; la sostituzione è un mutuo nuovo che chiude il vecchio:

Quando conviene chiederla

La rinegoziazione conviene tipicamente in questi scenari:

1. Tassi di mercato scesi rispetto al momento della stipula del mutuo. Se hai firmato quando i tassi erano più alti di oggi, la banca ha margine per scendere.
2. Rata diventata insostenibile: allungamento della durata (es. da 20 a 30 anni residui) per ridurre l'importo mensile, anche a costo di pagare più interessi complessivi. Le altre strade per abbassare la rata del mutuo sono a confronto in una guida a parte.
3. Cambio strategia sui tassi: passaggio da variabile a fisso se l'Euribor risale, o da fisso a variabile se ti aspetti discese future.
4. Buon rapporto con la banca: se hai stipendio domiciliato, investimenti in gestione, carta di credito attiva, l'istituto ha interesse a trattenerti e può essere più incline ad accettare.

Non conviene se: la banca offre condizioni peggiori dei concorrenti (in quel caso valuta quando conviene la surroga), se il tuo mutuo è quasi estinto (con pochi anni residui il risparmio è piccolo), se stai cercando liquidità aggiuntiva. In quel caso serve un mutuo di sostituzione, che si chiama anche surroga con liquidità aggiuntiva.

Prima di chiedere la rinegoziazione conviene sapere se la tua banca è rimasta indietro: con la simulazione di GoMutuo vedi gratis quale rata avresti oggi con un mutuo nuovo, fisso o variabile.

Esempio pratico su 150.000 €

Mutuo prima casa di 150.000 €, durata originaria 25 anni, TAN fisso 4,10% (ipotesi). Dopo 24 rate pagate il capitale residuo è di circa 142.820 € e restano 23 anni di ammortamento.

Situazione attuale:

• Rata mensile: 800 €
• Interessi che restano da pagare (23 anni): 77.996 €

Rinegoziazione a TAN 3,30% (ipotesi) sul capitale residuo per 23 anni (durata invariata):

• Nuova rata mensile: 739 € (61 € al mese in meno)
• Nuovi interessi residui: 61.179 €
• Risparmio complessivo: 16.817 €

Alternativa: allungamento a 30 anni mantenendo TAN 3,30%:

• Nuova rata mensile: 625 € (175 € al mese in meno)
• Nuovi interessi residui: 82.356 €
• Rata più leggera ma interessi complessivi più alti di 21.177 € rispetto allo scenario a 23 anni.

Quanto vale ogni riduzione del tasso sullo stesso debito, con la durata invariata: è la cifra da mettere accanto agli eventuali costi che la banca ti chiede.

Conti con l'ammortamento alla francese e il tasso fermo per tutta la durata, cifre arrotondate all'euro.

La scelta tra i due scenari dipende dal tuo obiettivo: minimizzare gli interessi (mantenere durata) o alleggerire la rata mensile (allungare). Quale rata regge il tuo reddito lo vedi nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Da variabile a fisso: conviene oggi?

Con i tassi stimati di oggi un fisso nuovo costa più di un variabile: chi passa al fisso paga di più ogni mese, in cambio di una rata che non cambia più con l'Euribor. Un variabile parte oggi da circa il 3,17%: Euribor a 3 mesi al 2,666% (fixing EMMI del 23 ottobre 2026) più uno spread medio stimato di 0,50%. Un fisso a 25 anni, la durata più vicina ai 23 anni dell'esempio, parte da circa il 3,66%: IRS al 3,364% (ICE Swap Rate) più 0,30%. Gli spread sono una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia. Se lo stesso debito dell'esempio fosse a tasso variabile, con l'Euribor fermo al livello di oggi, la rata passerebbe da 729 € a 766 €: 37 € al mese in più. Oltre alla surroga, le strade per passare dal variabile al fisso sono tre, e la rinegoziazione è una di queste.

Mutui firmati prima del 2 febbraio 2007: la banca non può rifiutare di ridurre la penale

Per i mutui per la casa firmati prima del 2 febbraio 2007 la banca non può dire di no a una richiesta: ridurre la penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale, entro i limiti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007. L'art. 161, comma 7-ter, del Testo Unico Bancario dice: «Le banche e gli intermediari finanziari non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima del 2 febbraio 2007, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dell'accordo di cui al periodo precedente». Vale per i mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile in cui lavorano (quelli dell'art. 120-ter TUB) e riguarda la penale, non il tasso. Quali mutui sono coperti e da quando lo riassume la pagina sulla legge Bersani sul mutuo, che rimanda anche ai limiti della penale.

La detrazione degli interessi dopo la rinegoziazione

La detrazione del 19% degli interessi del mutuo per l'abitazione principale non si perde: «La surrogazione per volontà del debitore e la rinegoziazione di cui al presente articolo non comportano il venir meno dei benefici fiscali» (art. 120-quater, comma 8, TUB). La guida dell'Agenzia delle Entrate agli interessi passivi non distingue il motivo della rinegoziazione. Per l'Agenzia il diritto alla detrazione «compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale», cioè agli interessi del debito che restava da rimborsare alla data dell'accordo, sempre nel tetto di 4.000 €.

Da quel giorno, però, per l'Agenzia la data del mutuo è quella dell'accordo («occorre far riferimento alla data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/surroga del mutuo», p. 6 del PDF). Con un reddito complessivo oltre 75.000 € e un accordo firmato dal 1° gennaio 2025, gli interessi entrano quindi nel tetto che dal 2025 limita le detrazioni di quei redditi. Un mutuo firmato fino al 2024 oggi resta fuori da quel tetto, e un accordo dal 2025 lo farebbe entrare: se sei in quella fascia, fatti fare il conto prima di firmare.

Fonti: Banca d'Italia, guida Il mutuo ipotecario in parole semplici; art. 120-quater TUB.