L'unica assicurazione mutuo obbligatoria per legge è la polizza scoppio e incendio sull'immobile ipotecato. La banca la esige a tutela della garanzia e costa in media 150-300 € l'anno per un immobile residenziale standard. Tutte le altre polizze (vita, invalidità, perdita impiego, CPI/PPI) sono facoltative: la banca non può imporle né condizionare l'erogazione del mutuo al loro acquisto.
Per legge (art. 28 D.L. 1/2012) puoi stipulare la polizza scoppio e incendio con qualunque compagnia, non solo con quella proposta dalla banca — che di solito è la più cara. In questa guida vediamo quali polizze sono davvero obbligatorie, quanto costano nel 2026 e come non pagare centinaia di euro in più ogni anno.
Quale polizza è davvero obbligatoria
La normativa italiana è chiara: una sola polizza è obbligatoria quando accendi un mutuo ipotecario, la polizza scoppio e incendio sull'immobile. Il motivo è semplice: l'immobile è la garanzia del mutuo, se brucia la banca perde la sua tutela.
Riassumiamo cosa è obbligatorio e cosa no:
- Polizza scoppio e incendio: obbligatoria (durata pari al mutuo, massimale = valore di ricostruzione).
- Polizza vita: facoltativa. Copre l'estinzione del capitale residuo in caso di premorienza.
- Polizza invalidità permanente: facoltativa.
- CPI / PPI (perdita impiego, malattia grave): facoltativa.
- Polizza terremoto/alluvione: facoltativa (ma consigliabile in zone a rischio).
Polizza scoppio e incendio: coperture e costi
La polizza scoppio e incendio deve rispettare requisiti minimi standard:
- Massimale: pari o superiore al valore di ricostruzione dell'immobile (indicato nella perizia della banca), non al prezzo di acquisto.
- Durata: pari alla durata del mutuo (di solito rinnovabile annualmente o polizza pluriennale).
- Vincolo: a favore della banca mutuante (in caso di sinistro l'indennizzo va alla banca fino a copertura del capitale residuo).
- Coperture minime: incendio, fulmine, scoppio, esplosione, implosione.
Il costo medio si aggira tra 150 e 300 € l'anno per un immobile residenziale standard di 100-150 mq. Su una polizza pluriennale (10-20 anni) il costo totale è quindi di 1.500-6.000 €. Sceglierla con la banca costa in media il 40-60% in più che sul mercato aperto.
Polizze facoltative: vita, CPI e PPI
Le altre polizze non sono obbligatorie, ma la banca può proporle o collegarle a sconti condizionati sul tasso (pratica ammessa ma da valutare con attenzione):
- Polizza vita temporanea caso morte (TCM): in caso di decesso del mutuatario la compagnia rimborsa il capitale residuo. Costa 200-800 € l'anno.
- Polizza invalidità permanente: paga in caso di invalidità superiore a una soglia (di solito 60-66%). Costo simile alla TCM.
- CPI (Credit Protection Insurance): copre perdita del lavoro, ricovero, invalidità temporanea. Premio unico anticipato del 2-4% del capitale (spesso finanziato nel mutuo). Da valutare: coperture molto limitate rispetto al costo.
Le polizze facoltative non rientrano nel TAN del mutuo ma possono incidere sul TAEG: verifica sempre la differenza tra TAN e TAEG per confrontare offerte simili.
Polizza della banca o compagnia esterna?
Il D.L. 1/2012 (Decreto Liberalizzazioni) ha stabilito che il cliente può stipulare la polizza scoppio e incendio con la compagnia che preferisce, purché rispetti i requisiti minimi indicati dalla banca. La banca è obbligata ad accettarla senza modificare il tasso del mutuo.
In pratica: chiedi alla banca il documento con i requisiti minimi (massimale, durata, coperture, vincolo), poi confronta preventivi su siti aggregatori indipendenti o direttamente con compagnie come Genertel, Verti, ConTe.it, Prima Assicurazioni. Il risparmio medio è di 50-150 € l'anno.
Quanto costa in totale e come si paga
Su un mutuo prima casa 25 anni da 150.000 € il costo tipico è:
- Polizza scoppio e incendio (obbligatoria, esterna banca): 200 €/anno × 25 = 5.000 € totali.
- Polizza scoppio e incendio (con banca): 350 €/anno × 25 = 8.750 €.
- Polizza vita TCM (facoltativa): 400 €/anno × 25 = 10.000 € (se sottoscritta).
La polizza obbligatoria si paga di norma annualmente o come premio unico anticipato pluriennale (spesso finanziato nel mutuo, quindi con interessi). Se la scegli esterna, la paghi direttamente alla compagnia con bonifico o addebito.
I tuoi diritti: cosa la banca NON può fare
Riepilogo dei divieti ai sensi della normativa vigente:
- Non può obbligarti a stipulare polizze facoltative (vita, CPI) come condizione per erogare il mutuo.
- Non può rifiutare la polizza scoppio e incendio di un'altra compagnia se rispetta i requisiti minimi.
- Non può modificare il tasso proposto se scegli una polizza esterna (fatti salvi eventuali sconti condizionati chiaramente esplicitati nel PIES).
- Deve consegnare il documento con i requisiti minimi della polizza scoppio e incendio in fase di offerta.
Se hai subito una di queste pratiche puoi presentare un reclamo ABF o segnalarlo all' Arbitro Bancario Finanziario (ABF) o presentare reclamo all'ufficio di vigilanza di Banca d'Italia.
Domande frequenti
Per informazioni ufficiali sulle polizze abbinate ai mutui consulta il sito dell' IVASS — Guide per il consumatore.
