Per la richiesta di un mutuo in Italia servono tre pacchetti di documenti: anagrafici (identità, codice fiscale, stato di famiglia), reddituali (buste paga o Modello Redditi, Certificazione Unica, estratti conto) e sull'immobile (compromesso registrato o proposta accettata, planimetria catastale, visura, atto di provenienza, APE). La lista è sostanzialmente identica in tutte le banche italiane — Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, Crédit Agricole, BPER, Credem — con piccole varianti sulla profondità reddituale richiesta (2 o 3 anni).
La banca richiede questi documenti dopo la pre-delibera (chiamata anche delibera reddituale), non al primo appuntamento. Prima valuta il tuo profilo con una scheda anagrafico-reddituale sintetica; solo se il rapporto rata/reddito regge, ti chiede il fascicolo completo. Sapere in anticipo cosa serve ti fa risparmiare 2-3 settimane di andirivieni.
Documenti anagrafici (per tutti)
Sono i documenti che identificano te e il tuo nucleo familiare. Vanno presentati sia dall'intestatario che dall'eventuale coniuge o cointestatario del mutuo.
- Carta d'identità in corso di validità (fronte-retro). Se scade entro 6 mesi, rinnovala subito: la banca la rifiuta.
- Codice fiscale (tessera sanitaria o certificato).
- Stato di famiglia o autocertificazione (validità 6 mesi).
- Certificato di residenza o autocertificazione.
- Estratto dell'atto di matrimonio con indicazione del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni), oppure certificato di stato libero.
- Permesso di soggiorno valido, se cittadino extra-UE (di norma richiesto con almeno 2 anni di residenza in Italia).
- Sentenza di separazione o divorzio con eventuali obblighi di mantenimento, se applicabile.
Documenti reddituali — Lavoratori dipendenti
Per un dipendente a tempo indeterminato la banca vuole vedere continuità reddituale negli ultimi 2 anni e capacità di sostenere la rata. Ecco cosa preparare.
- Ultime 2-3 buste paga (le più recenti, non oltre 60 giorni).
- Certificazione Unica (CU) ultimo anno, rilasciata dal datore di lavoro entro marzo.
- Modello 730 o Modello Redditi PF degli ultimi 2 anni, completi di ricevuta di trasmissione telematica.
- Contratto di lavoro (se assunto da meno di 12 mesi) e lettera del datore di lavoro con tipologia contrattuale e anzianità.
- Estratto conto degli ultimi 3-6 mesi del conto su cui transita lo stipendio.
- Documentazione debiti in corso: piani di ammortamento di prestiti, finanziamenti auto, cessione del quinto, altre rate. La banca li scarica anche direttamente dalla Centrale dei Rischi di Banca d'Italia, ma averli pronti velocizza l'istruttoria.
Contratti a tempo determinato, apprendistato, stage: la maggior parte delle banche richiede almeno 3 anni di residuo contrattuale o un secondo intestatario a tempo indeterminato. Se sei giovane under 36 e rientri nelle agevolazioni prima casa, alcune banche sono più flessibili con la Garanzia Consap.
Documenti reddituali — Autonomi, liberi professionisti e partite IVA
Il pacchetto è più corposo perché la banca deve ricostruire un reddito che non arriva come stipendio fisso. Serve dimostrare stabilità su almeno 2 anni fiscali completi.
- Ultimi 2 Modelli Redditi Persone Fisiche completi di quadri (LM per regime forfetario, RE per professionisti, RF/RG per imprese individuali) e ricevute di trasmissione.
- F24 pagati degli ultimi 2 anni (imposte, contributi INPS o cassa previdenza).
- Visura camerale aggiornata (se iscritto al Registro Imprese) di data non anteriore a 3 mesi.
- Iscrizione all'albo professionale e attestato di iscrizione alla cassa previdenza (avvocati, ingegneri, architetti, medici, commercialisti, ecc.).
- Estratti conto business e personali degli ultimi 6-12 mesi.
- Ultimi 2 bilanci depositati se titolare o socio di SRL con partecipazione rilevante.
Chi è in regime forfetario subisce spesso l'abbattimento del reddito imponibile del 22% o del 40%: la banca calcola il reddito sul fatturato dichiarato, non sul "netto forfetario" (vedi la guida al mutuo per partita IVA forfettario). Aspettati che il reddito considerato sia il 60-80% del fatturato lordo.
Documenti sull'immobile
Sono i documenti che permettono alla banca di ordinare la perizia e di iscrivere l'ipoteca. La maggior parte li fornisce il venditore o l'agenzia immobiliare — ma sei tu che devi assicurarti che siano completi e in regola prima di consegnarli.
- Compromesso registrato (contratto preliminare di compravendita) o proposta d'acquisto accettata e controfirmata.
- Planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato di fatto (verifica firmata da un tecnico se ci sono state modifiche interne).
- Visura catastale (rilasciata dall'Agenzia delle Entrate).
- Atto di provenienza: il rogito con cui il venditore ha acquistato o l'atto di successione/donazione.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità (10 anni, salvo ristrutturazioni).
- Regolamento condominiale (se in condominio) e liberatoria del pagamento delle spese condominiali.
- Concessione edilizia o permesso di costruire per immobili di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione recente. Per immobili ante 1967 basta l'autocertificazione del venditore.
Quando (e come) consegnarli alla banca
Il timing corretto è: 1) primo appuntamento in banca o simulazione con documenti di sintesi (CI, CU, ultima busta paga); 2) pre-delibera reddituale (5-10 giorni); 3) consegna del fascicolo completo dopo la pre-delibera; 4) perizia sull'immobile; 5) delibera definitiva (10-20 giorni); 6) stipula dal notaio.
Oggi quasi tutte le banche accettano l'invio dei documenti tramite portale digitale sicuro (Intesa Sanpaolo XME, UniCredit Buddybank, Crédit Agricole Nowbanking, BPER Home Banking). PDF a colori, ben leggibili, in un unico file per tipologia: è il modo più veloce.
5 errori comuni che bloccano la pratica
- Planimetria catastale non conforme. Se hai spostato un tramezzo o abbattuto un muro non dichiarato, la banca sospende finché non regolarizzi (costo variazione DOCFA: 200-500 €).
- APE mancante o scaduto. Il venditore è obbligato a fornirlo prima della vendita: chiediglielo appena firmi la proposta.
- Documenti reddituali incoerenti. Se sul 730 dichiari 25.000 € ma sull'estratto conto entrano bonifici mensili extra non giustificati, l'istruttore chiede spiegazioni scritte.
- Debiti non dichiarati. La banca vede tutto in Centrale Rischi. Nascondere un finanziamento auto o una cessione del quinto = rifiuto immediato per false dichiarazioni.
- Documento d'identità in scadenza. Se scade prima del rogito, va rinnovato prima della delibera. Sembra banale: è la causa n. 1 di rinvii dell'ultimo minuto.
Se sei incerto su un tuo documento o su una situazione atipica (contratto atipico, secondo mutuo, comproprietà con parente), meglio farlo vedere prima a un consulente: risolvere un dubbio in 15 minuti evita 3 settimane di stop.
