Per la richiesta di un mutuo servono tre pacchetti di documenti: anagrafici (identità, codice fiscale, stato di famiglia), di reddito (buste paga o dichiarazione dei redditi, Certificazione Unica, estratti conto) e sull'immobile (compromesso registrato o proposta accettata, planimetria catastale, visura, atto di provenienza, APE). La lista è simile in tutte le banche: cambia soprattutto quanti mesi, o quanti anni, di reddito ciascuna vuole vedere.
I documenti di reddito servono già per la pre-delibera, cioè la valutazione del tuo profilo prima di avere la casa; quelli sull'immobile arrivano dopo, con il compromesso, quando la banca ordina la perizia. Sapere in anticipo cosa serve ti evita settimane di andirivieni.
Documenti anagrafici (per tutti)
Sono i documenti che identificano te e il tuo nucleo familiare. Vanno presentati sia dall'intestatario che dall'eventuale coniuge o cointestatario del mutuo.
- Carta d'identità in corso di validità (fronte-retro). Deve valere anche il giorno del rogito: se scade nei prossimi mesi, rinnovala subito.
- Codice fiscale (tessera sanitaria o certificato).
- Stato di famiglia o autocertificazione. Il certificato per il mutuo costa 16 € di bollo; ANPR lo dà valido 3 mesi, l'art. 41 del D.P.R. 445/2000 dice 6: tieni buono il più corto. La banca lo usa anche per contare i componenti del nucleo e capire quanto ti resta dopo la rata.
- Certificato di residenza o autocertificazione. Residenza, stato di famiglia e stato civile si scaricano anche in un solo certificato contestuale da ANPR.
- Estratto dell'atto di matrimonio con indicazione del regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni), oppure certificato di stato libero. Se siete sposati in comunione dei beni, di solito all'atto deve intervenire anche l'altro coniuge.
- Permesso di soggiorno valido, se sei cittadino extra UE. Gli anni di residenza richiesti cambiano da banca a banca e si contano dal primo permesso (per i cittadini UE dall'attestazione di soggiorno); per gli stranieri la banca di solito vuole anche l'estratto contributivo INPS.
- Verbale di separazione omologato o sentenza definitiva, se sei separato o divorziato: l'assegno di mantenimento che paghi entra fra i tuoi impegni.
Documenti di reddito: lavoratori dipendenti
Per un dipendente la banca vuole vedere quanto guadagni oggi, da quanto tempo lavori e quanto ti resta dopo la rata. Ecco cosa preparare.
- Ultime buste paga, di solito 2 o 3, consecutive e le più recenti al momento della domanda; per far contare straordinari e premi alcune banche ne chiedono 6 o anche 12. Ecco quali mesi contano e dove recuperarle.
- Certificazione Unica (CU): l'ultima, che il datore di lavoro consegna entro il 16 marzo; alcune banche chiedono anche quella dell'anno prima. Se non la trovi, si scarica dal cassetto fiscale.
- Modello 730 o Modello Redditi PF, se lo presenti, con la ricevuta di trasmissione telematica: mostra gli altri redditi e gli oneri.
- Contratto di lavoro, se sei assunto da poco o hai cambiato lavoro: la banca controlla che il periodo di prova sia superato e, con un'assunzione molto recente, può chiedere una dichiarazione del datore che lo confermi.
- Estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non solo quello dello stipendio: quelli emessi dalla banca, non la lista movimenti scaricata dall'app.
- Estratto contributivo INPS, se hai cambiato lavoro da poco, hai avuto contratti a termine o sei straniero: mostra da quanto lavori e se ci sono buchi. Come si scarica e come si legge.
- Documentazione debiti in corso: piani di ammortamento di prestiti, finanziamenti auto, cessione del quinto, carte revolving. La banca li trova comunque: negli estratti conto (dove compaiono anche le rate di Klarna o Scalapay pagate con carta di debito), nella Centrale dei rischi della Banca d'Italia, che registra i debiti sopra i 30.000 euro, e nelle banche dati come CRIF. Per le carte revolving alcune banche contano un impegno anche se la carta è ferma.
Se sei in pensione, al posto delle buste paga contano i cedolini della pensione o la CU; se manca la CU dell'anno, alcune banche accettano il prospetto annuale di liquidazione. Pensioni di invalidità e rendite INAIL alcune banche non le contano.
Contratti a tempo determinato e in somministrazione: servono anche il contratto, il 730 e l'estratto contributivo: la banca guarda quanti mesi hai lavorato negli ultimi due o tre anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante con reddito stabile. Requisiti e alternative sono nella guida al mutuo con contratto a tempo determinato. L'apprendistato invece per legge è un contratto a tempo indeterminato (art. 41 del D.Lgs. 81/2015), ma non tutte le banche lo contano così. Alcune non contano lo stipendio da apprendista; altre lo contano dopo circa due anni nella stessa azienda, o se con te firma un cointestatario o un garante a tempo indeterminato. I casi sono nella guida al mutuo con apprendistato.
Con buste paga e CU in mano puoi già simulare quanto può prestarti la banca, prima di raccogliere il resto.
Documenti di reddito: autonomi, liberi professionisti e partite IVA
Il pacchetto è più corposo perché la banca deve ricostruire un reddito che non arriva come stipendio fisso. La banca vuole vedere stabilità: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.
- Ultimi 2 Modelli Redditi Persone Fisiche completi di quadri (LM per regime forfetario, RE per professionisti, RF/RG per imprese individuali) e ricevute di trasmissione.
- F24 pagati degli ultimi 2 anni (imposte, contributi INPS o cassa previdenza).
- Visura camerale aggiornata, se sei iscritto al Registro delle Imprese.
- Iscrizione all'albo professionale e attestato di iscrizione alla cassa previdenza (avvocati, ingegneri, architetti, medici, commercialisti, ecc.).
- Estratti conto ufficiali degli ultimi 6 mesi di tutti i conti, personali e dell'attività; in casi particolari alcune banche ne chiedono di più. Le entrate devono confermare il reddito dichiarato: se sul conto entra molto meno, la banca può ridurre il reddito che considera.
- Ultimi 2 bilanci depositati se titolare o socio di SRL con partecipazione rilevante.
Per chi è in regime forfetario la banca parte dal reddito del quadro LM, cioè il fatturato moltiplicato per il coefficiente di redditività della propria attività, e non dal fatturato lordo. Il conto completo, con i coefficienti per attività, è nella guida al mutuo per partita IVA forfettario.
Documenti sull'immobile
Sono i documenti che permettono alla banca di ordinare la perizia e di iscrivere l'ipoteca. La maggior parte li fornisce il venditore o l'agenzia immobiliare, ma sei tu che devi assicurarti che siano completi e in regola prima di consegnarli.
- Compromesso registrato (contratto preliminare di compravendita) o proposta d'acquisto accettata e controfirmata.
- Planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato di fatto (verifica firmata da un tecnico se ci sono state modifiche interne).
- Visura catastale (rilasciata dall'Agenzia delle Entrate).
- Atto di provenienza: il rogito con cui il venditore ha acquistato o l'atto di successione/donazione.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità: vale al massimo 10 anni e va aggiornato dopo lavori che cambiano la classe energetica.
- Regolamento condominiale (se in condominio) e liberatoria del pagamento delle spese condominiali.
- Titoli edilizi (licenza, concessione o permesso di costruire ed eventuali sanatorie): per gli edifici iniziati dal 1° settembre 1967 il rogito ne deve riportare gli estremi, per quelli più vecchi basta una dichiarazione sostitutiva del proprietario.
Quando (e come) consegnarli alla banca
L'ordine di solito è questo: 1) simulazione o primo appuntamento, con pochi documenti di sintesi (documento d'identità, CU, ultima busta paga); 2) pre-delibera sui documenti di reddito e sugli estratti conto; 3) compromesso e documenti sull'immobile; 4) perizia sull'immobile; 5) delibera definitiva; 6) stipula dal notaio.
La lista precisa, e il tempo che hai per consegnarla, li trovi nei documenti della banca. La guida al mutuo della Banca d'Italia lo spiega così: «Il Foglio contenente le Informazioni generali indica le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire per la valutazione del merito di credito nonché il termine entro il quale fornirle».
Se la banca accetta i documenti online, dal portale o dall'app, mandali in PDF a colori, ben leggibili, un file per tipo di documento: è il modo più veloce.
5 errori comuni che bloccano la pratica
- Planimetria catastale non conforme. Se hai spostato un tramezzo o abbattuto un muro non dichiarato, la banca sospende finché non regolarizzi con una variazione catastale (DOCFA), che fa un tecnico.
- APE mancante o scaduto. Il venditore è obbligato a fornirlo prima della vendita: chiediglielo appena firmi la proposta.
- Documenti reddituali incoerenti. Se sul 730 dichiari 25.000 € ma sull'estratto conto entrano bonifici mensili extra non giustificati, l'istruttore chiede spiegazioni scritte.
- Debiti non dichiarati. La banca li cerca negli estratti conto e nelle banche dati del credito: una rata che salta fuori e che non avevi dichiarato toglie credibilità alla pratica e può costarti il no.
- Documento d'identità in scadenza. Se scade prima del rogito, rinnovalo per tempo: dal notaio serve un documento valido.
Se sei incerto su un tuo documento o su una situazione atipica (contratto atipico, secondo mutuo, comproprietà con parente), meglio farlo vedere prima a un consulente: un dubbio chiarito all'inizio evita settimane di stop.
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