Il rogito notarile è l'atto pubblico di compravendita immobiliare stipulato davanti a un notaio (art. 2699 c.c.) con cui la proprietà passa dal venditore al compratore. È obbligatorio per legge (art. 1350 c.c.) e chiude la compravendita già impegnata con il preliminare. Il costo tipico è di 2.000-4.000 € per la prima casa e 4.000-8.000 € per la seconda casa, pagato interamente dal compratore che sceglie anche il notaio.
Si stipula in media 60-90 giorni dopo il preliminare e nello stesso giorno si firma anche l'atto di mutuo con la banca, con iscrizione contestuale dell'ipoteca.
Cos'è il rogito notarile
Il rogito (dal latino rogitare, "chiedere formalmente") è l'atto pubblico redatto da un notaio nell'esercizio delle sue funzioni. Fa piena prova, fino a querela di falso, di quanto attestato al suo cospetto (art. 2700 c.c.).
Nel linguaggio comune "rogito" indica specificamente l'atto di compravendita immobiliare, che per legge deve avere forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 1350 c.c.). Senza rogito notarile la vendita di un immobile è nulla e la proprietà non si trasferisce.
Come funziona il giorno del rogito
Il giorno del rogito è la conclusione di un percorso partito con la proposta di acquisto e il preliminare. Ecco cosa succede in studio, in ordine:
- Presentazione: notaio, compratore, venditore, funzionario banca (per il mutuo).
- Lettura integrale dell'atto: il notaio legge parola per parola l'atto di compravendita.
- Verifica documenti: identità delle parti, provenienza, APE, planimetria catastale.
- Consegna assegni circolari: saldo prezzo al venditore, imposte al notaio.
- Firma dell'atto di mutuo: contestuale, con iscrizione ipotecaria.
- Consegna chiavi: il compratore diventa proprietario.
La durata media in studio è di 1,5-2,5 ore. Al termine il notaio rilascia copia autentica dell'atto (originale resta nei suoi registri) e provvede in autonomia alla trascrizione nei Registri Immobiliari entro pochi giorni.
Chi paga il rogito e chi sceglie il notaio
In Italia la prassi (confermata dall'art. 1475 c.c.) è chiara: paga il compratore, sceglie il compratore. Le eccezioni sono rare e devono essere pattuite espressamente nel preliminare.
Il compratore paga:
- Onorario notaio: variabile, di solito 1.500-3.500 € in base a valore e complessità.
- Imposta di registro (o IVA se si acquista da costruttore).
- Imposta ipotecaria e imposta catastale.
- Tassa di trascrizione fissa (35 €) e bolli (~500 €).
- Costi di iscrizione dell'ipoteca del mutuo.
Per confrontare notai chiedi almeno 3 preventivi scritti specificando prezzo dichiarato, valore catastale e importo del mutuo: gli onorari possono variare del 30-40% tra studi diversi.
Quanto costa: prima e seconda casa
La differenza tra prima e seconda casa è enorme, perché cambiano le aliquote applicate dal fisco (D.P.R. 131/1986 - TUR):
| Voce | Prima casa (da privato) | Seconda casa (da privato) |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% valore catastale (min 1.000 €) | 9% valore catastale (min 1.000 €) |
| Imposta ipotecaria | 50 € fissi | 50 € fissi |
| Imposta catastale | 50 € fissi | 50 € fissi |
| Onorario notaio | 1.500-2.500 € | 2.000-3.500 € |
| Totale indicativo (200k) | 2.500-4.000 € | 5.500-8.000 € |
Esempio prima casa: appartamento 200.000 € prezzo dichiarato, valore catastale 80.000 €. Imposta di registro 2% × 80.000 = 1.600 €, ipotecaria 50 €, catastale 50 €, onorario notaio 2.200 €. Totale: 3.900 €.
Per approfondire vedi anche costi del notaio per l'acquisto della prima casa con esempi dettagliati per fascia di prezzo.
Documenti necessari
Il notaio richiede prima del rogito una lista precisa di documenti:
- Compratore: documento identità, codice fiscale, stato civile, eventuale convenzione matrimoniale, delibera del mutuo.
- Venditore: atto di provenienza (rogito precedente, donazione, successione), planimetria catastale, APE, visura catastale.
- Immobile: dichiarazione di conformità urbanistica-catastale, certificato di agibilità, regolamento condominiale (se applicabile).
- Condominio: dichiarazione dell'amministratore su spese ordinarie e straordinarie pregresse (art. 63 disp. att. c.c.).
Se acquisti tramite mutuo, alla lista si aggiungono i documenti della banca: contratto di mutuo, delibera e piano di ammortamento. Per un elenco completo consulta la guida ai documenti per la richiesta di mutuo.
Tempi dal preliminare al rogito
Il cronoprogramma tipico dal preliminare al rogito con mutuo è di 60-90 giorni:
- Giorno 0: firma del preliminare (compromesso), versamento caparra 10-20%.
- Giorni 0-7: invio pratica mutuo alla banca.
- Giorni 15-30: perizia dell'immobile da parte della banca.
- Giorni 30-45: delibera del mutuo.
- Giorni 45-60: offerta vincolante e appuntamento notarile.
- Giorni 60-90: rogito + firma contestuale del mutuo.
Se compri senza mutuo (contanti) i tempi si accorciano a 30-45 giorni, il tempo che serve al notaio per visure e certificazioni.
Cosa succede dopo il rogito
Il notaio si occupa in autonomia di:
- Trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari (entro 30 giorni).
- Registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
- Voltura catastale a favore del nuovo proprietario.
Il compratore deve invece attivarsi per:
- Cambio di residenza entro 18 mesi (per mantenere le agevolazioni prima casa).
- Attivazione utenze (luce, gas, acqua, TARI).
- Comunicazione al condominio per aggiornamento anagrafe.
- Nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo, richiedere la detrazione IRPEF sugli interessi del mutuo.
Domande frequenti
Per verificare tariffe e procedure ufficiali consulta il portale del Consiglio Nazionale del Notariato e la sezione compravendite dell' Agenzia delle Entrate.
