La proposta di acquisto casa è la dichiarazione scritta con cui il compratore si impegna ad acquistare un immobile a un prezzo definito, versando un deposito cauzionale, di importo libero, che diventa caparra confirmatoria all'accettazione del venditore. Da quel momento entrambe le parti sono vincolate a firmare il preliminare e poi il rogito notarile.
La clausola più importante da inserire è la sospensiva per la concessione del mutuo: senza, se la banca rifiuta il finanziamento perdi la caparra. Con la sospensiva corretta, invece, la caparra torna indietro per intero. Prima di scrivere una cifra nella proposta, controlla in simulazione quanto puoi chiedere e con che rata: è da lì che parte l'importo da scrivere nella clausola.
Cos'è la proposta di acquisto casa
La proposta di acquisto immobiliare è un atto scritto con cui il potenziale compratore dichiara di voler acquistare un determinato immobile a un prezzo e a condizioni precise. È regolata dagli articoli 1326-1335 del codice civile in materia di formazione del contratto: l'art. 1326 dice che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. È il motivo per cui la data che conta non è quella della firma del venditore, ma quella in cui l'accettazione ti viene comunicata.
Nella prassi italiana viene quasi sempre presentata tramite l'agenzia immobiliare, che raccoglie l'assegno di deposito e lo custodisce fino all'accettazione. Se il venditore accetta e firma, di solito la proposta diventa un contratto preliminare: entrambe le parti sono obbligate a portare avanti la compravendita. Non sempre, però: se la proposta accettata rinvia a un preliminare ancora da scrivere, per la Cassazione può essere solo un «preliminare di preliminare» (ordinanza n. 680/2024), un accordo che non basta, per esempio, a far nascere la provvigione dell'agenzia.
Come funziona passo passo
- Compilazione: il compratore firma il modulo di proposta (spesso predisposto dall'agenzia) indicando prezzo, tempi e condizioni.
- Versamento del deposito: l'importo si concorda (la legge non lo fissa), tramite assegno intestato al venditore, ma trattenuto dall'agenzia fino all'accettazione.
- Attesa dell'accettazione: il venditore ha il tempo scritto nella proposta per decidere (la legge non fissa giorni). In questa finestra il compratore è vincolato: non può revocare la proposta (art. 1329 c.c.).
- Accettazione firmata: quando il venditore firma e l'agenzia comunica l'accettazione al compratore, il deposito diventa caparra confirmatoria e nasce l'obbligo reciproco.
- Registrazione: se la proposta accettata vale già come preliminare, va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (vedi quanto costa registrare il preliminare).
- Preliminare (eventuale) e rogito: si stipula il compromesso (o si va direttamente al rogito) entro i termini concordati.
Cosa deve contenere la proposta
Una proposta di acquisto ben scritta contiene almeno:
- Dati delle parti: compratore e venditore (nome, codice fiscale, residenza).
- Identificazione dell'immobile: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), classe energetica da APE.
- Prezzo offerto e modalità di pagamento (contante, mutuo, permuta).
- Importo del deposito e forma (assegno bancario, bonifico).
- Durata della proposta: entro quando il venditore deve accettare. La decidi tu: la legge non fissa un numero di giorni.
- Data del preliminare e del rogito (di solito 30-60 giorni per il preliminare, 90-120 per il rogito).
- Clausola sospensiva mutuo: quanto tempo hai per ottenere la delibera bancaria (60-90 giorni).
- Provvigione agenzia: percentuale e a chi spetta.
- Dichiarazione conformità urbanistica e catastale a carico del venditore.
Caparra confirmatoria e deposito: le differenze
Il tema più frainteso della proposta è la natura giuridica della somma versata. Fai attenzione a queste tre categorie:
- Deposito cauzionale: somma trattenuta dall'agenzia finché il venditore non accetta. Se non accetta, torna al compratore senza penalità per nessuno.
- Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): all'accettazione il deposito diventa caparra. Se il compratore non rispetta l'accordo, il venditore può recedere e tenerla. Se invece è il venditore a non rispettarlo, il compratore può recedere e chiedere il doppio.
- Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): concede esplicitamente il diritto di recesso, e chi recede perde la caparra che ha dato o restituisce il doppio di quella che ha ricevuto. Molto più rara nella pratica immobiliare.
Nei moduli delle agenzie la somma è di solito qualificata come caparra confirmatoria. Verifica sempre nel modulo quale delle tre categorie viene applicata.
La clausola sospensiva per il mutuo (la più importante)
Se compri con un mutuo, senza clausola sospensiva mutuo stai giocando alla roulette russa: se la banca rifiuta la delibera, il venditore può trattenerti la caparra o, in alternativa, chiederti i danni.
Una clausola ben scritta stabilisce:
- Importo del mutuo richiesto (es. 150.000 €) e durata (es. 25 anni).
- Termine per ottenere la delibera: di solito 60-90 giorni dall'accettazione.
- Effetti del rifiuto: se entro il termine non arriva la delibera positiva, la proposta si scioglie e la caparra viene restituita per intero.
- Obbligo del compratore: presentare la richiesta di mutuo entro X giorni e fornire prova documentale del rifiuto.
Prima di firmare una proposta è saggio avere già una pre-delibera bancaria o almeno una simulazione seria: eviti di firmare per un importo che poi la banca non ti approva. Il rischio più frequente è essere rifiutati per motivi che si potevano prevedere (rata troppo alta rispetto al reddito, protesti, contratti a tempo determinato).
Proposta, preliminare, compromesso: differenze reali
Nella prassi italiana i tre termini si mescolano. Ecco la distinzione corretta:
| Atto | Natura | Chi vincola |
|---|---|---|
| Proposta di acquisto | Atto unilaterale del compratore | Solo compratore, fino all'accettazione |
| Proposta accettata | Di solito un contratto preliminare (se contiene tutti gli accordi essenziali) | Entrambe le parti |
| Preliminare (compromesso) | Contratto bilaterale con dettaglio pieno | Entrambe le parti, con obbligo del rogito |
| Rogito notarile | Contratto definitivo di compravendita | Trasferisce la proprietà |
Preliminare e compromesso sono sinonimi. Se la proposta accettata contiene già tutti gli accordi essenziali, la differenza con il preliminare formale è di dettaglio: il preliminare tipicamente rielabora e amplia la proposta con clausole più articolate, ma giuridicamente hanno lo stesso valore vincolante.
Costi e registrazione
La proposta accettata che vale già come preliminare va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) scrive che «Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione», e precisa che fino al decreto legge n. 73/2022 il termine era di 20 giorni. La stessa guida esclude dalla registrazione la semplice proposta e l'accettazione che non basta a concludere un preliminare. I costi:
- Imposta di registro fissa: 200 €.
- Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate.
- Imposta proporzionale sulla caparra: 0,50% dell'importo (recuperabile a scomputo dell'imposta di registro del rogito).
- Provvigione agenzia: solitamente 2-4% + IVA sul prezzo di vendita, a carico di ciascuna parte.
Il costo del rogito notarile e del mutuo arriva dopo: se vuoi una stima realistica, leggi la guida al costo del notaio per l'acquisto della prima casa.
Errori da non fare (mai)
- Firmare senza clausola sospensiva mutuo se compri con finanziamento: è l'errore più costoso possibile.
- Versare una caparra troppo alta prima dell'accettazione: il deposito iniziale conviene che sia contenuto, perché all'accettazione diventa caparra e la perdi se poi ti tiri indietro senza un motivo previsto.
- Non verificare la conformità catastale e urbanistica: se l'immobile ha abusi la banca non eroga il mutuo.
- Dimenticare la trascrizione del preliminare se le tempistiche verso il rogito sono lunghe (oltre 90-120 giorni): proteggerti dall'ipoteca di terzi vale il costo del notaio.
- Firmare senza pre-delibera del mutuo o senza aver confrontato le banche: leggi come funziona la pre-delibera del mutuo.
Riepilogo qui i punti chiave:
- Vincolante? Solo dopo l'accettazione scritta del venditore.
- Deposito? Di importo libero, di solito contenuto (all'accettazione diventa caparra).
- Se la banca rifiuta il mutuo? Con clausola sospensiva la caparra torna indietro; senza la perdi.
- Registrazione? Se la proposta accettata vale già come preliminare, entro 30 giorni: 200 € fissi + 0,50% sulla caparra.
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