Mutuo prima casa: tutte le agevolazioni 2026 (imposte, bonus, requisiti)

Bonus mutuo prima casa 2026: quali agevolazioni ci sono?

Un “bonus mutuo” unico per la prima casa non esiste: nel 2026 le agevolazioni principali sono quattro. Sulle imposte dell'atto si paga il registro al 2% invece del 9% se si compra da un privato, oppure l'IVA al 4% invece del 10% se si compra da un'impresa che vende con IVA. Sul mutuo si paga l'imposta sostitutiva dello 0,25% invece del 2%. Se la casa diventa l'abitazione principale, ogni anno si detrae dall'IRPEF il 19% degli interessi, su massimo 4.000 €, quindi fino a 760 €. Chi rientra nelle categorie previste dalla legge può avere anche la garanzia del Fondo Consap sul mutuo, e in Friuli Venezia Giulia la Regione può dare anche un contributo a chi compra la prima casa con un mutuo.

La garanzia del Fondo Consap, che fra le categorie ammesse ha anche gli under 36, permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo: è del 50%, e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis). Le esenzioni fiscali riservate agli under 36 invece sono scadute: valevano per gli atti fino al 2023, o fino al 2024 con un preliminare registrato entro il 2023. Nessuna di queste agevolazioni azzera il tasso: il mutuo a tasso zero per la prima casa, in banca, non esiste.

Verifica i requisiti soggettivi completi nella guida su chi può ottenere il mutuo prima casa.

Requisiti per accedere alle agevolazioni

• Casa nel Comune in cui risiedi, in cui porti la residenza entro 18 mesi o in cui svolgi la tua attività, anche senza compenso (studio, volontariato).
• Non avere, da solo o con il coniuge, proprietà, usufrutto o uso di altre abitazioni nello stesso Comune, né il diritto di abitarci.
• Non possedere, in tutta Italia, altre abitazioni comprate con le agevolazioni prima casa. Chi ne ha una può comunque comprare con le agevolazioni se si impegna nell'atto a venderla entro due anni dal nuovo acquisto: il termine, prima di un anno, è stato portato a due anni dalla legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116), come spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate. Se non vende in tempo perde le agevolazioni sul nuovo acquisto e paga anche una sanzione del 30%.
• Immobile non di lusso (escluse categorie A/1, A/8, A/9).

Imposte sull'atto di acquisto

L'imposta di registro scende dal 9% al 2% se si acquista da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, e ricorrono le condizioni della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 131/1986; ipotecaria e catastale restano fisse a 50 € ciascuna, come per le altre abitazioni. Se si acquista da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'IVA è al 4% invece del 10% e registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 € l'una, con o senza i benefici. Un paletto che sfugge spesso: la scheda dell'Agenzia delle Entrate avverte che «in ogni caso, l'imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro».

Imposta sostitutiva sul mutuo

Sui mutui prima casa si paga lo 0,25% dell'importo erogato come imposta sostitutiva, contro il 2% dei mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, come una seconda casa. Il 2% si paga anche quando i requisiti ci sono ma non risultano dall'atto di mutuo: l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 chiede una dichiarazione di chi prende il mutuo, scritta nell'atto o allegata. Su un mutuo di 160.000 €, l'80% di una casa da 200.000 €, il risparmio è di 2.800 €. Il 2%, precisa l'art. 2 del D.L. 220/2004, «si applica ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa: un mutuo liquidità, per esempio, paga lo 0,25% come la prima casa.

Quanto si risparmia con le agevolazioni su una casa da 200.000 €?

Su una casa da 200.000 € comprata con un mutuo di 160.000 €, i benefici prima casa portano le principali imposte dell'atto e del mutuo da 13.506 € a 2.579 € se si compra da un privato. Se si compra da un'impresa con IVA, da 23.800 € a 9.000 €. Il confronto è con chi compra senza benefici, per esempio una seconda casa. Se poi la casa diventa l'abitazione principale, ogni anno si detraggono anche fino a 760 € sugli interessi del mutuo.

Da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, il registro si paga sul valore catastale, se nell'atto si chiede il prezzo-valore: rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, rendita × 1,05 × 120 per le altre abitazioni. La rendita di 900 € è un'ipotesi, la stessa degli esempi della guida dell'Agenzia delle Entrate L'acquisto della casa (ottobre 2025): quella della tua casa è nella visura catastale. Con questa rendita il minimo di 1.000 € non scatta. Da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'IVA si paga sul prezzo, e si aggiungono, con o senza benefici, l'imposta di bollo di 230 € e alcune tasse ipotecarie e catastali (da un privato non si pagano): la tabella non le conta perché non cambiano il risparmio.

Il conto della detrazione. Un mutuo di 160.000 € a 25 anni al TAN fisso stimato del 3,66% (IRS a 25 anni al 3,36% del 25 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread medio stimato dello 0,30%) ha una rata di circa 815 € al mese. Nei primi dodici mesi si pagano 5.790 € di interessi: più del tetto di 4.000 €, quindi la detrazione è quella massima, 760 €. In dichiarazione contano gli interessi pagati nell'anno solare: se il mutuo parte in autunno, la prima detrazione è più bassa. La rata vera dipende dal tuo profilo: con la simulazione di GoMutuo vedi quale rata regge il tuo reddito e quanto puoi chiedere.

La detrazione segue un'altra regola, quella dell'abitazione principale: l'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR la dà sugli interessi dei mutui con ipoteca presi per comprare la casa in cui vivono abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora la detrazione spetta solo da quando ci si va a vivere. Conta anche la data: l'acquisto deve avvenire nell'anno prima o nell'anno dopo la firma del mutuo. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi parla di una «detrazione dall'imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori»; il tetto di 4.000 € resta uno solo anche se il mutuo è intestato a due persone: con un mutuo cointestato al 50% sono 2.000 € di interessi a testa, cioè fino a 380 € di detrazione ciascuno; se uno dei due è il coniuge fiscalmente a carico dell'altro, chi paga tutta la rata può detrarre anche la sua quota, ma solo se anche il coniuge a carico è proprietario della casa. Con un reddito complessivo oltre 75.000 € la detrazione può essere più bassa: per i mutui firmati dal 2025 gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR.

Bonus under 36 e Fondo Consap

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, è riservato «esclusivamente» alle categorie della legge 147/2013: giovani coppie, nuclei con un solo genitore e figli minori, conduttori di alloggi IACP (chi è in affitto in un alloggio di proprietà di un Istituto autonomo per le case popolari, comunque si chiami oggi, e vuole comprarlo trova le regole nella guida al riscatto della casa popolare) e under 36; leggi successive hanno aggiunto le famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni, entro limiti di ISEE, e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e alcuni loro familiari conviventi. La garanzia è del 50% della quota capitale e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi: questa regola è prorogata fino al 31 dicembre 2027. Per le persone con disabilità grave e questi familiari l'80% scatta con il solo ISEE fino a 40.000 €, qualunque sia la quota del prezzo finanziata. Il finanziamento non può superare i 250.000 €. Sulle altre case la regola del Fondo è più severa di quella fiscale: alla data della domanda di mutuo non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero, salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli, e l'impegno a vendere entro due anni qui non vale. Per le domande presentate entro il 2027 Consap ammette anche un TEG superiore al TEGM, ma solo entro il differenziale fra la media dell'IRS a dieci anni del mese precedente all'erogazione e quella del trimestre su cui è calcolato il TEGM in vigore. Con la garanzia la banca può concedere un mutuo al 100% del prezzo, ma resta libera di non farlo.

Decadenza dalle agevolazioni

Si perdono i benefici se non si trasferisce la residenza nei tempi previsti o se si vende la casa prima di 5 anni senza riacquistarne un'altra entro un anno. In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte piene con una sanzione del 30%.

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