Istruttoria mutuo: cos'è, fasi, tempi e cosa controlla la banca (2026)

Istruttoria mutuo: risposta rapida

L'istruttoria del mutuo è il processo interno con cui la banca verifica il richiedente e l'immobile prima di emettere la delibera definitiva. Si compone di 6 fasi (raccolta documenti, controlli anagrafici e CRIF, valutazione reddito, perizia immobile, verifiche ipotecarie e urbanistiche, delibera); quanto dura lo trovi nel Foglio informativo della tua banca. Non va confusa con la pre-delibera (che valuta solo il profilo del cliente) né con la delibera (che è l'esito finale). I due killer principali dei tempi sono la documentazione incompleta e le difformità catastali sull'immobile.

Cos'è l'istruttoria del mutuo

L'istruttoria è la fase tecnica interna alla banca che si apre nel momento in cui il cliente formalizza la richiesta di mutuo e si chiude con la delibera (positiva o negativa). Per i mutui ai consumatori la regola è l'art. 120-undecies del Testo Unico Bancario, che prima del contratto chiede alla banca una «valutazione approfondita del merito creditizio» del consumatore.

In pratica, l'ufficio crediti dell'istituto verifica tre dimensioni oggettive:

• Il richiedente — identità, capacità reddituale, storia creditizia.
• L'operazione — importo, durata, tipo di tasso, rapporto rata/reddito, LTV.
• L'immobile — valore di mercato, conformità urbanistica e catastale, situazione ipotecaria.

Solo quando tutte e tre le dimensioni sono coerenti, la banca emette la delibera. Un problema anche in una sola area può bloccare l'intera pratica.

Le 6 fasi dell'istruttoria

La perizia è quasi sempre il collo di bottiglia: dipende dalla disponibilità del perito convenzionato e dai tempi di accesso all'immobile concessi dal venditore.

Quanto dura l'istruttoria

Nessuna legge fissa i giorni dell'istruttoria, e non ci sono statistiche ufficiali che confrontino le banche. Il riferimento è la banca stessa: la guida della Banca d'Italia sul mutuo spiega che «I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali». Chiedilo prima di firmare il compromesso. I tempi si allungano con i documenti incompleti, con i profili più complessi (partita IVA, ristrutturazione, immobile all'asta) e quando la perizia trova difformità; quanto ci vuole di solito, fase per fase, lo vediamo nella guida ai tempi dalla richiesta del mutuo al rogito.

Nel compromesso conviene sempre fissare il termine per l'ottenimento del mutuo a minimo 60 giorni dalla firma, con clausola sospensiva ex art. 1353 c.c. Un termine più stretto espone al rischio di perdere la caparra confirmatoria se l'istruttoria non arriva in tempo.

Cosa controlla davvero la banca

Sul richiedente

• Identità e residenza — documento, codice fiscale, stato civile, regime patrimoniale.
• Storia creditizia — interrogazione CRIF, CTC, Experian: ritardi, insoluti, protesti, sofferenze.
• Reddito e stabilità — ultime 2-3 buste paga, CU, Modello Unico (per P.IVA), anzianità del rapporto.
• Sostenibilità rata — rapporto rata/reddito, considerando altri finanziamenti in essere: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

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Sull'immobile

• Perizia asseverata — valore di mercato e valore cauzionale, base per il calcolo del LTV.
• Visure ipocatastali — verifica di ipoteche pregresse, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli.
• Conformità catastale ed edilizia — planimetria coerente con stato di fatto, titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, sanatorie).
• Atto di provenienza — verifica del ventennio precedente e assenza di vizi.

Costi dell'istruttoria

Approfondiamo tariffe e voci nella guida dedicata alle spese di istruttoria mutuo. In sintesi le voci principali:

Istruttoria, pre-delibera e delibera

Sono tre concetti spesso confusi ma normativamente e operativamente distinti:

• Pre-delibera — parere di fattibilità sul solo profilo del richiedente, non vincolante, senza perizia.
• Istruttoria — l'intero processo di verifica, include tutto: cliente, operazione, immobile.
• Delibera — esito finale dell'istruttoria, ma è un atto interno: a impegnare la banca verso di te è l'offerta vincolante, che arriva dopo (art. 120-novies TUB).

Perché si blocca (e come evitarlo)

I ritardi nascono quasi sempre da quattro cause ricorrenti:

1. Documenti mancanti o non leggibili — soluzione: usare la checklist documenti mutuo prima di iniziare.
2. Difformità catastali — planimetria non conforme allo stato di fatto: chiedere sempre al venditore la visura planimetrica aggiornata prima del preliminare.
3. Ipoteche pregresse non estinte — richiedere la liberatoria e la cancellazione ipoteca del vecchio mutuo del venditore.
4. Perizia inferiore al prezzo — se il perito stima l'immobile meno del prezzo pattuito, l'LTV salta: rinegoziare prezzo o integrare capitale proprio.

Per approfondimenti normativi consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia e il registro degli intermediari tenuto dall'OAM.