Istruttoria mutuo: risposta rapida
L'istruttoria del mutuo è il processo interno con cui la banca verifica il richiedente e l'immobile prima di emettere la delibera definitiva. Si compone di 6 fasi (raccolta documenti, controlli anagrafici e CRIF, valutazione reddito, perizia immobile, verifiche ipotecarie e urbanistiche, delibera) e dura mediamente 30-45 giorni lavorativi dalla consegna dei documenti completi. Non va confusa con la pre-delibera (che valuta solo il profilo del cliente) né con la delibera (che è l'esito finale). I due killer principali dei tempi sono la documentazione incompleta e le difformità catastali sull'immobile.
Cos'è l'istruttoria del mutuo
L'istruttoria è la fase tecnica interna alla banca che si apre nel momento in cui il cliente formalizza la richiesta di mutuo e si chiude con la delibera (positiva o negativa). È disciplinata a livello generale dagli artt. 117 e 124-bis del Testo Unico Bancario e dalle disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia (D.M. Economia del 3/2/2011 e successivi aggiornamenti).
In pratica, l'ufficio crediti dell'istituto verifica tre dimensioni oggettive:
- Il richiedente — identità, capacità reddituale, storia creditizia.
- L'operazione — importo, durata, tipo di tasso, rapporto rata/reddito, LTV.
- L'immobile — valore di mercato, conformità urbanistica e catastale, situazione ipotecaria.
Solo quando tutte e tre le dimensioni sono coerenti, la banca emette la delibera. Un problema anche in una sola area può bloccare l'intera pratica.
Le 6 fasi dell'istruttoria
| Fase | Cosa succede | Tempo tipico |
|---|---|---|
| 1. Raccolta documenti | Il cliente carica reddito, identità, dati immobile | 1-7 giorni |
| 2. Controlli anagrafici e CRIF | Interrogazione CRIF, CTC, Experian, Cerved | 1-3 giorni |
| 3. Valutazione reddituale | Analisi buste paga/CU/redditi, calcolo rata/reddito | 3-7 giorni |
| 4. Perizia immobile | Sopralluogo del perito e stima asseverata | 10-20 giorni |
| 5. Verifiche ipotecarie e urbanistiche | Visure ipocatastali, conformità edilizia, atto di provenienza | 5-10 giorni |
| 6. Delibera | Comitato crediti approva o rifiuta | 2-5 giorni |
La perizia è quasi sempre il collo di bottiglia: dipende dalla disponibilità del perito convenzionato e dai tempi di accesso all'immobile concessi dal venditore.
Quanto dura l'istruttoria
Con documenti completi al primo caricamento e immobile senza difformità, il range realistico osservato sul mercato italiano nel 2026 è:
- Banche online e digitali: 20-30 giorni lavorativi.
- Grandi banche nazionali: 35-45 giorni lavorativi.
- BCC e banche territoriali: 25-40 giorni lavorativi.
- Casi complessi (partita IVA, ristrutturazione, immobile all'asta): 45-70 giorni.
Nel compromesso conviene sempre fissare il termine per l'ottenimento del mutuo a minimo 60 giorni dalla firma, con clausola sospensiva ex art. 1353 c.c. Un termine più stretto espone al rischio di perdere la caparra confirmatoria se l'istruttoria non arriva in tempo.
Cosa controlla davvero la banca
Sul richiedente
- Identità e residenza — documento, codice fiscale, stato civile, regime patrimoniale.
- Storia creditizia — interrogazione CRIF, CTC, Experian: ritardi, insoluti, protesti, sofferenze.
- Reddito e stabilità — ultime 2-3 buste paga, CU, Modello Unico (per P.IVA), anzianità del rapporto.
- Sostenibilità rata — rapporto rata/reddito entro il 30-33%, considerando altri finanziamenti in essere.
Sull'immobile
- Perizia asseverata — valore di mercato e valore cauzionale, base per il calcolo del LTV.
- Visure ipocatastali — verifica di ipoteche pregresse, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli.
- Conformità catastale ed edilizia — planimetria coerente con stato di fatto, titoli edilizi (permesso di costruire, SCIA, sanatorie).
- Atto di provenienza — verifica del ventennio precedente e assenza di vizi.
Costi dell'istruttoria
Approfondiamo tariffe e voci nella guida dedicata alle spese di istruttoria mutuo. In sintesi le voci principali:
| Voce | Range 2026 | Quando si paga |
|---|---|---|
| Spese istruttoria | 0 – 900 € | Alla stipula (trattenute) |
| Perizia | 150 – 350 € | All'incarico del perito |
| Imposta sostitutiva prima casa | 0,25% mutuo | Alla stipula |
| Imposta sostitutiva altri immobili | 2% mutuo | Alla stipula |
Istruttoria, pre-delibera e delibera
Sono tre concetti spesso confusi ma normativamente e operativamente distinti:
- Pre-delibera — parere di fattibilità sul solo profilo del richiedente, non vincolante, senza perizia. Tempi 48h-10 gg.
- Istruttoria — l'intero processo di verifica, include tutto: cliente, operazione, immobile. Tempi 30-45 gg.
- Delibera — esito finale dell'istruttoria, vincolante per la banca nei limiti indicati nell' Offerta Vincolante (ESIS).
Perché si blocca (e come evitarlo)
Nella nostra esperienza operativa il 70% dei ritardi nasce da 4 cause ricorrenti:
- Documenti mancanti o non leggibili — soluzione: usare la checklist documenti mutuo prima di iniziare.
- Difformità catastali — planimetria non conforme allo stato di fatto: chiedere sempre al venditore la visura planimetrica aggiornata prima del preliminare.
- Ipoteche pregresse non estinte — richiedere la liberatoria e la cancellazione ipoteca del vecchio mutuo del venditore.
- Perizia inferiore al prezzo — se il perito stima l'immobile meno del prezzo pattuito, l'LTV salta: rinegoziare prezzo o integrare capitale proprio.
Per approfondimenti normativi consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia e il registro degli intermediari tenuto dall' OAM.
