Mutuo al 100%: la risposta rapida
Il mutuo al 100% copre tutto il prezzo della casa, ma non le spese: imposte, notaio, perizia e istruttoria le paghi tu. Per ottenerlo serve quasi sempre una garanzia in più, di solito il Fondo Consap per chi rientra nelle categorie di legge, e una rata che il tuo reddito regge. Le agevolazioni prima casa restano le stesse, anche se la banca ti presta tutto il prezzo.
Cos'è il mutuo al 100% e perché è «difficile»
Un mutuo al 100% copre l'intero valore di perizia dell'immobile, senza richiedere un anticipo in contanti al richiedente, cioè arriva a un LTV del 100%. Il tetto non lo decide la singola banca: l'art. 38 del Testo Unico Bancario affida a un'autorità il compito di fissarlo, stabilendo che «La Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati». La soglia così fissata è l'80% del valore di perizia, e la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario spiega cosa succede quando la si supera: «A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». Ecco perché non tutte le banche lo offrono, e quando lo fanno applicano criteri di valutazione più severi.
Le strade per ottenerlo
1. Fondo di garanzia prima casa (Consap)
È lo strumento pubblico più usato: lo Stato, tramite Consap, garantisce il 50% della quota capitale del mutuo, e la banca può così finanziare fino al 100% del prezzo. Ma non è aperto a tutti: la legge 147/2013 concede la garanzia «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e «giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età»; la scheda Consap sul Fondo aggiunge le famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni, entro i limiti ISEE, e dal 3 agosto 2026 le persone con disabilità grave. Per le prime quattro categorie la garanzia sale all'80% quando il mutuo supera l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, e l'ISEE non supera 40.000 € (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021), per le domande fino al 31 dicembre 2027; famiglie numerose e persone con disabilità grave hanno regole proprie (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE fino a 40.000 €: D.L. 66/2026, art. 4-bis). Il mutuo non può superare i 250.000 euro. Requisiti, scadenze e domanda sono nella guida al Fondo di garanzia prima casa Consap.
2. Un altro immobile in garanzia
Il limite dell'80% si misura sul valore di tutti gli immobili ipotecati: le istruzioni di vigilanza, riprese nel comunicato della Banca d'Italia in Gazzetta Ufficiale del 2 aprile 2005, parlano di «un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati». Se insieme alla casa che compri dai in garanzia un altro immobile, anche dei genitori, alcune banche finanziano tutto il prezzo. Chi offre la propria casa senza firmare il mutuo la rischia comunque per tutto il debito: come funziona lo spiega la guida al mutuo con ipoteca su altro immobile.
3. Altre garanzie integrative
Lo stesso comunicato dice che il limite può essere «elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente», e fra queste elenca le fideiussioni bancarie, le polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, le garanzie dei confidi e il pegno su titoli di Stato. Le regole le permettono, ma la banca è libera di non accettarle: nelle politiche di credito che vediamo, oltre l'80% si va di solito solo con prodotti dedicati, spesso con condizioni più rigide (una polizza, uno spread più alto, a volte solo per i dipendenti). Se ti basta arrivare al 90 o al 95% del prezzo le strade sono di più, compresa una perizia che vale più del prezzo: le trovi in mutuo al 90 o al 95%.
Requisiti tipici richiesti dalle banche
- Reddito stabile e dimostrabile: contratto indeterminato preferito, ma anche partite IVA, per le quali di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.
- Rata sostenibile: il 30% del reddito netto mensile è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Per abbassare la rata si può valutare anche un mutuo a 40 anni.
- Storia creditizia pulita: nessuna segnalazione in Centrale dei Rischi della Banca d'Italia e sistemi privati come CRIF.
- Prima casa: quasi sempre obbligatorio, perché il mutuo 100% è pensato per l'abitazione principale.
- Età: di solito le banche chiedono che il mutuo finisca entro una certa età, che cambia da banca a banca.
Con il mutuo al 100% servono comunque soldi propri?
Sì: il mutuo al 100% copre il prezzo, o il valore di perizia se è più basso, non le spese dell'acquisto. Di solito la banca calcola la percentuale sul minore fra prezzo e perizia: se compri a 200.000 € e il perito stima 185.000 €, il "100%" vale 185.000 € e i 15.000 € di differenza li metti tu. Che cosa fare in quel caso lo spiega la guida alla perizia più bassa del prezzo. Le spese, poi, arrivano in momenti diversi, e alcune prima del mutuo:
| Voce | Quando si paga |
|---|---|
| Caparra o acconto sul preliminare | Alla firma: è parte del prezzo, ma la versi prima che il mutuo arrivi |
| Provvigione dell'agenzia, se c'è | Di solito quando la proposta è accettata |
| Perizia e istruttoria | Durante la pratica o all'erogazione, come dice il foglio informativo |
| Imposte d'acquisto | Al rogito: registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio; l'IVA, se compri da un'impresa, la paghi al venditore |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | All'erogazione: di norma la banca la trattiene dall'importo |
| Onorario del notaio (compravendita e mutuo) | Al rogito |
| Polizza incendio e scoppio | Di solito alla stipula del mutuo |
Quanto pesano le imposte lo mostra la casa dell'esempio della guida L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali dell'Agenzia delle Entrate (ottobre 2025): prezzo 200.000 €, rendita catastale 900 €, comprata da un privato con il prezzo-valore, qui con un mutuo al 100% del prezzo.
| Voce | Con le agevolazioni prima casa | Senza agevolazioni |
|---|---|---|
| Valore catastale (rendita × 1,05 × 110, oppure × 120) | 103.950 € | 113.400 € |
| Imposta di registro (2% oppure 9%, minimo 1.000 €) | 2.079 € | 10.206 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | 100 € | 100 € |
| Imposta sostitutiva su un mutuo di 200.000 € (0,25% oppure 2%) | 500 € | 4.000 € |
| Totale imposte | 2.679 € | 14.306 € |
Le imposte d'acquisto non passano dalla banca: la stessa guida scrive che «in ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto», quindi con soldi che devi avere già pronti. L'imposta sostitutiva, invece, di norma la banca la trattiene dal mutuo, come spiega la guida all'imposta sostitutiva: con un mutuo pari al prezzo ricevi qualcosa in meno, e la differenza la metti tu. A queste somme si aggiungono notaio, perizia e istruttoria: chiedi il preventivo del notaio e il foglio informativo della banca prima di firmare il preliminare. Le voci, una per una, sono nella guida su cosa copre il mutuo fra notaio e imposte.
Alcune banche finanziano anche una parte delle spese. Con il Fondo Consap si può, ma per le FAQ di Consap la garanzia copre gli oneri accessori finanziati dalla banca solo «se il finanziamento complessivamente erogato dalla Banca è contenuto nel valore dell'immobile inteso come valore di perizia».
Con il mutuo al 100% si perdono le agevolazioni prima casa?
No: le agevolazioni prima casa dipendono dalla casa e da chi compra, non da quanto ti presta la banca. Le condizioni, che la guida dell'Agenzia delle Entrate riassume, sono tre: la categoria catastale (niente A/1, A/8 e A/9), il Comune (quello in cui risiedi o lavori, o in cui sposti la residenza entro 18 mesi) e le case che possiedi già. Sul Comune la guida è netta: «Per usufruire dei benefici, l'abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza». Il finanziamento non compare fra le condizioni, e lo stesso vale per il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.
Fra le imposte, con un mutuo più alto cresce solo la sostitutiva in euro, perché si calcola sul capitale: l'aliquota prima casa resta lo 0,25%. Nell'esempio, un mutuo di 200.000 € paga 500 € di imposta sostitutiva, uno all'80% del prezzo 400 €. Il quadro completo è nella guida alle agevolazioni per il mutuo prima casa; quando invece le agevolazioni si perdono lo spiega la guida sulla decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Tassi e costi: cosa aspettarsi
Un mutuo al 100% di solito costa di più di un mutuo all'80%, perché il rischio per la banca è maggiore. Quanto di più non ha una misura fissa: dipende dalla banca e dal profilo, e si vede solo confrontando il TAEG di offerte con lo stesso importo e la stessa durata. Attenzione anche alle spese accessorie: perizia, istruttoria, polizza incendio.
Un esempio concreto
Per capire quanto pesa anche un piccolo aumento di tasso, prendiamo un mutuo da 200.000 € a 30 anni. Al tasso fisso stimato di oggi, 3,57% (IRS a 30 anni più lo spread medio stimato, tassi rilevati il 25 ottobre 2026), la rata è di circa 906 € al mese. Con 0,40 punti in più, un'ipotesi nostra e non un dato di mercato, sale a circa 951 €: 45 € al mese, circa 16.363 € su tutta la durata. Non poco, ma può costare meno che aspettare anni per mettere da parte il 20%.
Under 36: le agevolazioni valide nel 2026
Per i giovani con meno di 36 anni, ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, la legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 112) ha prorogato al 31 dicembre 2027 la garanzia del Fondo Consap fino all'80% del capitale (invece del 50%). Non è un vantaggio solo loro: alle stesse condizioni vale per giovani coppie, nuclei monogenitoriali e conduttori di alloggi IACP. In pratica, con questa garanzia le banche aderenti possono arrivare al 100% del prezzo. Sul fisco, invece, nessuno sconto in più: l'esenzione da registro e sostitutiva riservata agli under 36 è scaduta con gli atti del 2023 (coda al 2024 per i preliminari già registrati), quindi valgono le imposte prima casa ordinarie e la detrazione IRPEF degli interessi, come spiegato nella guida al mutuo giovani under 36.
Errori da evitare
- Non farsi la simulazione prima: presentarsi in banca senza avere idea del proprio profilo è la strada per un rifiuto. Una simulazione del mutuo ti dice quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.
- Comprare casa prima di avere la delibera: la proposta di acquisto vincola, la delibera bancaria no. Attenzione all'ordine delle mosse.
- Contare solo sul mutuo: imposte e notaio si pagano al rogito con soldi tuoi, anche quando la banca finanzia tutto il prezzo.
- Confrontare solo il TAN: è l'ISC/TAEG e il costo totale che contano, incluse assicurazioni e commissioni.
Il ruolo di un consulente
Un mutuo al 100% è complesso: intreccia normativa Consap, criteri delle singole banche e valutazione del tuo profilo. Un consulente del credito, come i nostri di GoMutuo, confronta decine di istituti in parallelo, sa quali sono più aperti al 100% in questo momento, e ti accompagna dalla simulazione al rogito. Il servizio per te è gratuito: la banca paga la nostra provvigione, non tu.
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