Il mutuo con garanzia statale Consap nel 2026 è accessibile grazie al rifinanziamento di 270 milioni di euro previsto dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) e a due importanti novità: la franchigia ISEE sulla prima casa è salita a 91.500 € (fino a 120.000 € nelle città metropolitane), potenzialmente abbassando il tuo ISEE al di sotto dei 40.000 € richiesti per la garanzia potenziata all'80%. Vediamo la procedura operativa 2026 passo per passo, i documenti, i tempi e i 5 errori che fanno perdere la garanzia.
Novità Legge di Bilancio 2026 per il Fondo Consap
La Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026, ha introdotto tre aggiornamenti rilevanti per chi vuole usare il Fondo di Garanzia Prima Casa:
| Novità | Prima (2025) | Dopo (2026) |
|---|---|---|
| Plafond annuale Fondo | ~130 milioni (stima da allocazione triennale) (2025) | 270 milioni (2026 e 2027) |
| Franchigia ISEE prima casa | 52.500 € | 91.500 € (fino a 120.000 € in città metropolitane) |
| Garanzia fam. numerose (3 figli) — confermata con accesso esclusivo | 80% (ISEE ≤ 40.000 €) | 80% (ISEE ≤ 40.000 €) |
| Garanzia fam. numerose (4 figli) | 80% (ISEE ≤ 40.000 €) | 85% (ISEE ≤ 45.000 €) |
| Garanzia fam. numerose (5+ figli) | 80% | 90% (ISEE ≤ 50.000 €) |
Il totale del triennio 2025-2027 ammonta a 670 milioni di euro. Il Fondo è operativo almeno fino al 31 dicembre 2027, con Consap che aggiorna la propria pagina periodicamente (ultimo aggiornamento ufficiale: 8 maggio 2026).
Chi può accedere: categorie esclusive e percentuali di garanzia
Dal 2025, in base all'art. 1 cc. 113-115 della L. 207/2024 (confermato dalla L. 199/2025), il come funziona il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap è riservato esclusivamente alle seguenti categorie prioritarie. L'accesso universale al 50% standard non è più previsto.
| Categoria | Requisito ISEE | Garanzia |
|---|---|---|
| Under 36 | ISEE ≤ 40.000 € | 80% |
| Giovani coppie (componente che non abbia compiuto 36 anni alla data di domanda, nucleo costituito da almeno 2 anni) | ISEE ≤ 40.000 € | 80% |
| Famiglie monogenitoriali con figli minori conviventi | — | 80% |
| Conduttori IACP (edilizia residenziale pubblica) | — | 80% |
| Famiglie con 3 figli | ISEE ≤ 40.000 € | 80% |
| Famiglie con 4 figli — novità L.B. 2026 | ISEE ≤ 45.000 € | 85% |
| Famiglie con 5+ figli — novità L.B. 2026 | ISEE ≤ 50.000 € | 90% |
Per approfondire il pacchetto agevolativo completo dedicato ai giovani, vedi la guida su mutuo under 36 e agevolazioni 2026.
Nuova franchigia ISEE 2026: calcola se ora rientri nella soglia
La novità più sottovalutata della L.B. 2026 è l'innalzamento della franchigia ISEE sulla prima casa. Prima, nel calcolo ISEE, il valore catastale della tua abitazione principale entrava nel patrimonio immobiliare al netto di una franchigia di 52.500 €. Dal 2026 questa franchigia è 91.500 € (con maggiorazioni di 2.500 € per ogni figlio convivente dal secondo in poi e fino a 120.000 € nelle città metropolitane).
Esempio pratico: famiglia con prima casa dal valore catastale di 80.000 €.
| Scenario | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Valore catastale prima casa | 80.000 € | 80.000 € |
| Franchigia ISEE immobile | 52.500 € | 91.500 € |
| Quota immobile in ISEE | 27.500 € (×0,2 = 5.500 € su ISEE) | 0 € (coperta dalla franchigia) |
| Riduzione ISEE stimata | — | ~ −5.500 € |
Chi nel 2025 aveva un ISEE di 43.000–47.000 € (appena fuori dalla soglia dei 40.000 €) dovrebbe ricalcolare il proprio ISEE con la nuova franchigia: potrebbe ora rientrare nei requisiti per la garanzia potenziata all'80%. L'ISEE va richiesto ogni anno al CAF o sul portale INPS tramite DSU.
Procedura 2026: 7 step operativi
La procedura per ottenere il mutuo con garanzia Consap è interamente gestita dalla banca. Non puoi rivolgerti direttamente a Consap. Ecco il percorso completo:
- Step 1 — Verifica ISEE e requisiti
Prima di tutto: verifica che il tuo ISEE (con la nuova franchigia 2026) sia aggiornato e in corso di validità. Se sei under 36, calcola se sei ancora sotto i 40.000 €. Controlla i requisiti sull'immobile: prima casa non di lusso (no A/1, A/8, A/9), destinata ad abitazione principale, situata in Italia. - Step 2 — Individua la banca aderente
L'elenco aggiornato delle banche convenzionate è pubblicato sul sito ufficiale Consap. Aderiscono tutti i grandi gruppi (Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPM, BPER, MPS, Crédit Agricole), le principali banche online (Fineco, ING, Webank) e la maggior parte delle BCC. - Step 3 — Richiedi la pre-delibera
Prima di firmare il compromesso, chiedi una pre-delibera alla banca specificando che richiederai la garanzia Consap. Questo ti permette di conoscere in anticipo le condizioni (spread, TAEG) e la disponibilità della banca a procedere con il Fondo. - Step 4 — Firma il compromesso con clausola sospensiva
Nel compromesso o nella proposta d'acquisto inserisci sempre la clausola sospensiva condizionata all'erogazione del mutuo con garanzia Consap. Se la garanzia venisse negata, puoi recedere senza perdere la caparra. - Step 5 — Presenta la domanda Consap insieme alla richiesta di mutuo
La banca ti fornirà il modulo Consap (scaricabile anche dal sito Consap nella sezione Modulistica). Lo compili, lo firmi e lo consegni insieme a tutta la documentazione per il mutuo. La banca inoltra telematicamente la domanda a Consap. - Step 6 — Esito Consap e istruttoria bancaria in parallelo
Consap risponde entro 20 giorni (termine massimo di legge; nella pratica 10–15 gg lavorativi in fasi di normale operatività). In parallelo la banca avvia la propria istruttoria e la perizia sull'immobile. Se l'esito Consap è positivo, si procede con la delibera. - Step 7 — Rogito e accensione dell'ipoteca
Con delibera positiva e garanzia Consap confermata, si fissa il rogito notarile. La garanzia Consap ha validità tipica di 6 mesi dall'esito positivo: pianifica il rogito entro questa finestra.
Documenti necessari per la domanda Consap 2026
Oltre alla documentazione standard per il mutuo (redditi, buste paga, CU, 730, visura catastale dell'immobile), per la garanzia Consap servono:
- Modulo domanda Consap compilato e firmato (modello standard o modello famiglie numerose, disponibili su consap.it).
- ISEE in corso di validità (obbligatorio per le categorie prioritarie; il Fondo accetta ISEE con validità fino al 31 dicembre dell'anno in corso).
- Autocertificazione di non possedere altri immobili ad uso abitativo (salvo quelli acquisiti per successione).
- Copia carta d'identità valida (per verifica età under 36 se pertinente).
- Eventuale documentazione specifica per la categoria (es. atto costitutivo della convivenza per le coppie, certificato anagrafico per monogenitoriali).
Tempi e gestione del plafond 2026
Con 270 milioni stanziati per il 2026, il plafond è significativamente superiore agli anni precedenti. Tuttavia alcune fasi dell'anno sono più critiche:
- Gennaio–marzo: plafond pieno, tempi rapidi (10–15 gg lavorativi nella pratica; termine massimo di legge 20 giorni).
- Aprile–agosto: fase di picco domande, possibile allungamento sino al termine massimo di 20 giorni.
- Ottobre–dicembre: fase più delicata; se il plafond si riduce, le domande entrano in lista d'attesa con priorità alle categorie protette.
Consiglio pratico: se hai un compromesso firmato con rogito previsto a novembre-dicembre, presenta la richiesta Consap appena possibile (anche 60–90 giorni prima del rogito) per non rischiare la fase di plafond ridotto.
Tassi mutuo Consap: BCE giugno 2026 e scenari luglio
L'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tassi di 25 punti base, portando il tasso sui depositi al 2,25% — primo rialzo dal 2023. Il movimento ha impattato i due indici di riferimento principali:
- Euribor 3 mesi (mutui variabili): ~ 2,49% (fonte: EMMI/euribor-rates.eu, 15/07/2026).
- Eurirs 20 anni (mutui fissi): intorno al 2,70–2,80%.
Per i mutui con garanzia Consap, le banche applicano gli stessi spread dei mutui ordinari. Un tipico mutuo prima casa con Consap a tasso fisso 20 anni si attesta oggi su un TAN fisso del 3,10–3,40% (Eurirs + spread 0,30–0,60%). Il variabile con Euribor 3M è intorno al 3,10–3,60% (2,49% + spread 0,80–1,30%). Vedi la guida completa su tasso fisso o variabile: quale conviene nel 2026.
La garanzia Consap non abbassa automaticamente il tasso: riduce il rischio della banca, il che può tradursi in uno spread leggermente più competitivo rispetto a un mutuo ad alto LTV senza garanzia, ma non vi è un tasso agevolato per legge. Fai sempre confrontare più offerte tramite un comparatore mutui indipendente come GoMutuo.
5 errori che fanno perdere la garanzia Consap
- ISEE scaduto o non aggiornato. L'ISEE ha validità fino al 31 dicembre dell'anno in cui è stato prodotto. Se presenti domanda Consap con ISEE dell'anno precedente già scaduto, la categoria prioritaria non viene riconosciuta e la garanzia scende al 50% standard.
- Possesso di altri immobili abitativi. Se sei già proprietario (anche al 50%) di un immobile a uso residenziale che non è stato acquisito per successione, non puoi accedere al Fondo. Verifica la situazione con una visura ipotecaria prima della domanda.
- Finalità del mutuo non ammessa. Consap non garantisce mutui di pura liquidità, surroghe senza nuova erogazione, mutui per seconda casa o acquisto di immobili di lusso (A/1, A/8, A/9). Assicurati che la finalità dichiarata nella domanda sia "acquisto prima casa" o "acquisto e ristrutturazione prima casa".
- Importo mutuo superiore a 250.000 €. Se il mutuo richiesto supera questa soglia, la garanzia Consap è automaticamente inapplicabile. Verifica il LTV e, se necessario, aumenta l'anticipo per rientrare nel limite.
- Segnalazioni in Centrale Rischi negli ultimi 24 mesi. Protesti, rate scadute non pagate, sofferenze bancarie: qualsiasi segnalazione grave nel periodo precedente la domanda blocca l'esito Consap. Verifica la tua situazione con un estratto Centrale Rischi Banca d'Italia prima di presentare la domanda.
Domande frequenti
Per la normativa aggiornata consulta la pagina ufficiale Consap Fondo Prima Casa (aggiornata al maggio 2026) e il sito MEF — Dipartimento di Economia. Per simulare la rata e confrontare le offerte delle banche aderenti usa il comparatore GoMutuo.
