Non esiste un reddito minimo di legge per ottenere un mutuo prima casa. Le banche non applicano una soglia di ingresso: valutano se la rata è sostenibile rispetto al reddito netto (in genere entro il 30-35%) e se quello che resta dopo la rata è sufficiente a coprire le spese di vita del nucleo. In pratica, sotto i 1.100-1.200 € netti mensili un mutuo autonomo diventa difficile: non perché sia vietato, ma perché il capitale ottenibile scende sotto la cifra utile per comprare.
Perché non esiste una soglia di legge
L'art. 120-undecies del Testo unico bancario (che recepisce la direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori) impone alla banca di valutare in modo approfondito il merito creditizio del richiedente prima di concedere il finanziamento, ma non fissa né un reddito minimo né una percentuale massima di rata: la valutazione resta rimessa alle policy interne dell'istituto. La conseguenza pratica è che due istituti, sullo stesso profilo, possono arrivare a delibere diverse: le griglie interne, i settori considerati stabili e il peso dato alle spese fisse non sono standardizzati.
Le soglie citate in questo articolo sono prassi diffuse di mercato, non limiti normativi.
I due criteri che usa la banca
- Rapporto rata/reddito. La rata (sommata alle rate di altri finanziamenti in corso) deve restare entro il 30-35% del netto mensile. Il metodo di calcolo è in rapporto rata/reddito.
- Disponibilità residua. È la somma che resta dopo la rata, valutata rispetto alla composizione del nucleo. Con lo stesso 33% di incidenza, una persona sola che resta con 870 € e una famiglia di quattro persone che resta con 1.800 € ricevono valutazioni molto diverse.
Questo secondo criterio spiega perché due richiedenti con la stessa percentuale possono avere esiti opposti, e perché aumentare il numero di redditi conta più che aumentare la durata.
Quanto ottieni per fascia di reddito
Rata al 33% del netto, ammortamento alla francese, TAN ipotizzato 3,5% (scenario dichiarato, non tasso di offerta).
| Netto mensile | Rata (33%) | Capitale 25 anni | Capitale 30 anni |
|---|---|---|---|
| 1.000 € | 330 € | ~65.900 € | ~73.500 € |
| 1.200 € | 400 € | ~79.900 € | ~89.100 € |
| 1.500 € | 495 € | ~98.900 € | ~110.200 € |
| 1.800 € | 600 € | ~119.900 € | ~133.600 € |
| 2.500 € | 825 € | ~164.800 € | ~183.700 € |
La lettura utile è al contrario: parti dal prezzo dell'immobile che ti interessa, togli l'anticipo e verifica se il capitale che serve rientra nella tua fascia. Il percorso inverso è illustrato in quanto reddito serve per 200.000 € e in rata da 500 € quanto reddito richiede.
Stabilità: quale reddito viene accettato e come
| Tipo di reddito | Come viene trattato |
|---|---|
| Dipendente a tempo indeterminato | Considerato per intero, di norma dopo il superamento del periodo di prova |
| Pensione | Stabile, ma con vincolo di età massima a fine ammortamento |
| Autonomo / partita IVA | Media di più annualità dichiarate, con criteri prudenziali |
| Tempo determinato o apprendistato | Valutato caso per caso: pesano anzianità, settore e garanzie aggiuntive |
| Voci variabili (straordinari, premi) | Spesso escluse o considerate solo in parte |
Il caso dei contratti non stabili è approfondito in mutuo con contratto a tempo determinato.
Come rafforzare una pratica con reddito contenuto
- Aggiungere un secondo reddito: cointestazione.
- Garante con reddito stabile: come funziona.
- Ridurre l'LTV con un anticipo maggiore: cos'è l'LTV.
- Garanzia pubblica prima casa se rientri nelle categorie prioritarie previste dalla normativa: Fondo Consap.
- Chiudere i piccoli finanziamenti almeno un paio di mesi prima della domanda, prima dell'avvio dell'istruttoria.
Esempi per fascia: 1.200 €, 1.500 €, 1.800 €.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, Consap. Per capire dove ti collochi parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. Le soglie citate sono prassi di mercato e non limiti normativi; i capitali derivano da calcoli su uno scenario di TAN dichiarato.
