Visura ipotecaria: cos'è in 30 secondi
La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) è la consultazione ufficiale dei registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate — Servizi di pubblicità immobiliare (l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Restituisce l'elenco di tutte le formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) che risultano pubblicate su un immobile o riferite a una persona.
Serve per sapere chi è davvero il proprietario, se esistono ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o donazioni prima di firmare un compromesso, versare una caparra o accendere un mutuo. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione telematica è gratuita per tutti tramite l'Area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID/CIE/CNS — non serve essere il proprietario dell'immobile (D.Lgs. 18/09/2024 n. 139 e Provv. AE 30/12/2024, prot. 460187/2024).
A cosa serve e quando richiederla
La visura ipotecaria è un controllo di due diligence immobiliare: nessuna banca eroga un mutuo, nessun notaio stipula un rogito e nessun acquirente prudente firma una proposta d'acquisto senza averla in mano. Le situazioni tipiche in cui va richiesta:
- Prima di firmare la proposta d'acquisto — per verificare che il venditore sia il vero proprietario e che l'immobile sia libero da ipoteche o pignoramenti.
- Prima di versare la caparra confirmatoria — la caparra è un impegno economico serio: senza controllo preventivo si rischia di perderla se emergono vincoli occulti (vedi la nostra guida alla caparra confirmatoria).
- In istruttoria mutuo — la banca la chiede al notaio per confermare la fattibilità della garanzia ipotecaria.
- Prima di accettare una successione — per capire se sull'eredità gravano ipoteche o pignoramenti che potrebbero far preferire la rinuncia.
- In caso di divorzio o separazione — per ricostruire il patrimonio immobiliare del coniuge.
- Dopo l'estinzione di un mutuo — per verificare che la banca abbia effettivamente cancellato l'ipoteca (vedi la guida alla cancellazione dell'ipoteca).
Visura ipotecaria, catastale, ipocatastale: le differenze
Sono tre documenti che spesso vengono confusi ma raccontano cose diverse. Ecco lo schema riassuntivo:
| Documento | Cosa contiene | Banca dati | A cosa serve |
|---|---|---|---|
| Visura catastale | Foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita, intestatario catastale | Catasto (dati fiscali) | Calcolare IMU, rendita, tasse; identificare fisicamente l'immobile |
| Visura ipotecaria | Trascrizioni, iscrizioni, annotazioni: proprietà, ipoteche, pignoramenti | Registri Immobiliari (dati giuridici) | Verificare la titolarità reale e i vincoli sull'immobile |
| Visura ipocatastale | Le due precedenti in un unico documento | Entrambe | Due diligence completa in fase di acquisto o mutuo |
Regola pratica: l'intestatario catastale non fa fede della proprietà. Il proprietario reale si legge solo sulla visura ipotecaria, attraverso l'ultima trascrizione a favore. Confondere i due dati è l'errore più frequente in compravendita. Dal 1° gennaio 2025 entrambe le visure sono gratuite telematicamente per tutti (D.Lgs. 139/2024 + Provv. AE 30/12/2024).
Cosa contiene: trascrizioni, iscrizioni, annotazioni
Le formalità pubblicate nei registri immobiliari — e quindi visibili nella visura — si dividono in tre categorie disciplinate dal Codice civile (artt. 2643-2696):
| Formalità | Cosa registra | Esempi tipici |
|---|---|---|
| Trascrizione | Atti che trasferiscono, modificano o costituiscono diritti reali | Compravendita, donazione, successione, permuta, divisione, sentenza di usucapione, pignoramento |
| Iscrizione | Atti che costituiscono garanzie ipotecarie | Ipoteca volontaria (mutuo), ipoteca giudiziale (sentenza di condanna), ipoteca legale |
| Annotazione | Modifiche o cancellazioni di formalità precedenti | Cancellazione ipoteca (art. 2878 c.c.), surroga, restrizione, postergazione, riduzione |
Ogni formalità ha un numero di registro generale (RG) e di registro particolare (RP), la data di pubblicazione, i soggetti a favore e contro, il titolo (atto notarile, sentenza, decreto) e l'oggetto (immobili coinvolti). Questi codici univoci permettono di risalire al titolo originale.
Come si legge la visura (esempio pratico)
Una visura ipotecaria si legge dall'ultima formalità all'indietro nel tempo. L'obiettivo è ricostruire due informazioni: chi è oggi il proprietario e quali vincoli sono ancora attivi.
- Individua l'ultima trascrizione a favore del soggetto che dichiara di essere proprietario. Deve essere una trascrizione (non un'annotazione) e deve avere come "parte a favore" il venditore attuale.
- Verifica che non ci siano trascrizioni successive contro quel soggetto (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, successive vendite non ancora annotate come cancellazioni).
- Controlla le iscrizioni ipotecarie ancora attive. Se esiste un'iscrizione senza annotazione di cancellazione o restrizione, l'ipoteca è ancora viva. Attenzione: l'estinzione del mutuo non cancella automaticamente l'ipoteca — serve un'annotazione formale (vedi cancellazione ipoteca).
- Guarda le annotazioni: possono trasformare radicalmente l'ipoteca (surroga a favore di altra banca, restrizione a solo alcune particelle, cancellazione totale).
- Risali per almeno 20 anni per essere sicuri che non ci siano vizi di provenienza — la ricostruzione ventennale è la stessa che farà il notaio nella relazione preliminare.
Esempio. Compri un appartamento da Mario Rossi. Nella visura trovi: (a) trascrizione 2015 a favore di Mario Rossi (compravendita); (b) iscrizione 2015 contro Rossi (ipoteca 200.000 € a favore di Banca X, mutuo); (c) annotazione 2023 a margine dell'iscrizione 2015 (cancellazione totale dell'ipoteca a seguito di estinzione). Risultato: Rossi è proprietario, l'ipoteca è cancellata, l'immobile è libero. Se manca il punto (c), l'ipoteca è ancora viva e va estinta al rogito.
Come richiederla nel 2026
Nel 2026 esistono quattro canali per ottenere una visura ipotecaria, con costi e complessità diversi:
| Canale | Chi lo usa | Costo | Tempi |
|---|---|---|---|
| Area riservata Agenzia Entrate (SPID/CIE/CNS) | Chiunque — dal 1/1/2025 non serve essere titolari | Gratis (D.Lgs. 139/2024 + Provv. AE 30/12/2024) | Immediato (PDF online) |
| SISTER (Agenzia Entrate — utenti professionali) | Notai, geometri, commercialisti, agenzie con contratto | Gratis (telematica) + canone contratto SISTER | Immediato |
| Ufficio provinciale — Territorio (sportello fisico) | Chi non ha identità digitale o ha esigenze particolari | Tariffe residue D.Lgs. 347/1990 (da confermare con AE) | Stessa giornata |
| Servizi privati online (portali abilitati) | Privati che vogliono comodità senza identità digitale | 4-15 € (sovrapprezzo del portale) | Da 15 min a 24h |
Consiglio pratico: se stai comprando casa, chiedi la visura ipocatastale al tuo notaio prima ancora di firmare la proposta. Il notaio la fornisce spesso come servizio di cortesia in vista del rogito e, se dovesse emergere un problema, sei ancora in tempo per rinegoziare o rinunciare senza aver versato caparra.
Quanto costa: tariffe ufficiali Agenzia Entrate
Dal 1° gennaio 2025 le regole sui costi sono cambiate radicalmente. Il D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139 (art. 7, c. 1) e il Provvedimento Agenzia Entrate 30 dicembre 2024 (prot. 460187/2024, punti 12.2 e 13.1) hanno reso gratuita per tutti la consultazione telematica delle banche dati ipotecaria e catastale — senza distinzione tra titolari e terzi. Sintesi per canale:
| Canale | Costo dal 1/1/2025 | Base normativa |
|---|---|---|
| Telematica — Area riservata AE (SPID/CIE/CNS) | Gratuita per tutti | D.Lgs. 139/2024 + Provv. AE 30/12/2024 |
| Telematica — SISTER (professionisti con contratto) | Gratuita (+ canone convenzione) | D.Lgs. 139/2024 + Provv. AE 30/12/2024 |
| Sportello fisico Agenzia Entrate | Tariffe residue D.Lgs. 347/1990 (da confermare con front-office AE) | D.Lgs. 347/1990 (Testo Unico imposte ipotecaria e catastale) |
| Portali commerciali terzi | 4-15 € (sovrapprezzo del portale, non tariffa AE) | Prezzo commerciale libero |
⚠️ Nota normativa (aggiornamento luglio 2026): Le tariffe telematiche precedenti (es. 8 € per ispezione per nominativo, 5 € per nota) erano previste dall'Allegato al D.Lgs. 347/1990 e non si applicano più al canale telematico dal 1° gennaio 2025, per effetto del D.Lgs. 18/09/2024 n. 139 e del Provv. Agenzia Entrate 30/12/2024 (prot. 460187/2024). Per le consultazioni allo sportello fisico, verificare gli importi aggiornati direttamente con l'Ufficio provinciale — Territorio di riferimento o sul sito ufficiale agenziaentrate.gov.it.
Certificato ipotecario: il documento con valore legale rilasciato dall'Ufficio (necessario in giudizio) ha natura diversa dalla consultazione e resta soggetto a tariffa specifica; verificare l'importo aggiornato con l'Ufficio competente.
Visura ipotecaria e mutuo: perché la banca la chiede
Quando presenti la domanda di mutuo, la banca svolge tre livelli di verifica sull'immobile: la perizia (valore commerciale), la visura catastale (identificazione fisica) e la visura ipotecaria (libertà giuridica). Quest'ultima è la più vincolante: senza esito pulito il mutuo non viene deliberato.
Le tre situazioni tipiche che la banca controlla:
- Ipoteca precedente del venditore: se l'immobile è gravato da un mutuo del venditore, la banca vincola l'erogazione all'estinzione contestuale al rogito. Il notaio bonifica il netto alla banca creditrice, poi iscrive la nuova ipoteca (procedura standard, gestita in un unico atto).
- Pignoramento o sequestro trascritto: la banca non eroga finché il vincolo non è cancellato. Se il pignoramento è in fase attiva, l'immobile può essere venduto solo tramite asta giudiziaria (vedi mutuo casa all'asta).
- Trascrizione domanda giudiziale (contenzioso su proprietà, divisione, rivendica): sospende l'erogazione fino alla definizione della causa.
Se la visura è pulita e il resto dell'istruttoria in linea, la banca emette la delibera definitiva e si va al rogito. In quel momento il notaio iscrive l'ipoteca a favore della banca — che diventa, a sua volta, una nuova formalità visibile in futuro sulla stessa visura.
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Errori tipici da evitare
- Fidarsi solo della visura catastale: l'intestatario catastale può non essere il proprietario reale. La proprietà si verifica esclusivamente sulla visura ipotecaria.
- Non controllare le annotazioni: un'ipoteca del 2010 può essere stata cancellata nel 2020, ma senza leggere l'annotazione a margine sembra ancora attiva.
- Chiedere solo la visura per immobile: se stai valutando la solvibilità di una persona (es. un garante), serve la visura per nominativo, che estrae tutte le formalità di quel soggetto in una circoscrizione.
- Fermarsi alla circoscrizione locale: se il venditore ha immobili in più province, la ricerca va estesa a livello nazionale. Con il canale telematico gratuito (dal 1/1/2025) è possibile effettuare ricerche su più circoscrizioni senza oneri aggiuntivi per tributi.
- Versare la caparra senza visura preventiva: se emergono ipoteche o pignoramenti dopo la firma del compromesso, il recupero della caparra può richiedere anni di causa civile.
- Confondere visura e certificato ipotecario: la visura ha valore informativo, il certificato ipotecario ha valore legale ed è quello che serve in giudizio (verificare tariffa aggiornata con l'Ufficio AE competente).
