Visura ipotecaria e ipocatastale: cos'è e quanto costa nel 2026

Visura ipotecaria: cos'è in 30 secondi

La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) è la consultazione ufficiale dei registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate — Servizi di pubblicità immobiliare (l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Restituisce l'elenco di tutte le formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) che risultano pubblicate su un immobile o riferite a una persona. La scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'ispezione ipotecaria parte da un principio che conviene ricordare: «le informazioni contenute nelle banche dati ipotecarie sono pubbliche e, dunque, l'accesso è consentito a tutti». Restano fuori i territori a libro fondiario, cioè le province di Bolzano, Gorizia, Trento, Trieste e alcuni comuni delle province di Belluno, Brescia, Udine e Vicenza.

Serve per sapere chi è davvero il proprietario, se esistono ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù o donazioni prima di firmare un compromesso, versare una caparra o accendere un mutuo. Online, con SPID, CIE o CNS, è gratuita solo per gli immobili di cui sei titolare, anche per quota; per quelli di altri si paga una tassa di pochi euro (vedi quanto costa).

A cosa serve e quando richiederla

La visura ipotecaria è un controllo di due diligence immobiliare: nessuna banca eroga un mutuo, nessun notaio stipula un rogito e nessun acquirente prudente firma una proposta d'acquisto senza averla in mano. Le situazioni tipiche in cui va richiesta:

• Prima di firmare la proposta d'acquisto — per verificare che il venditore sia il vero proprietario e che l'immobile sia libero da ipoteche o pignoramenti.
• Prima di versare la caparra confirmatoria — la caparra è un impegno economico serio: senza controllo preventivo si rischia di perderla se emergono vincoli occulti (vedi la nostra guida alla caparra confirmatoria).
• In istruttoria mutuo — la banca la chiede al notaio per confermare la fattibilità della garanzia ipotecaria. Non è una cautela facoltativa: l'Agenzia delle Entrate scrive che prima di una compravendita «il notaio è obbligato ad effettuare un'ispezione ipotecaria». Per capire prima quanto mutuo regge il tuo reddito, parti da una simulazione gratuita.
• Prima di accettare una successione — per capire se sull'eredità gravano ipoteche o pignoramenti che potrebbero far preferire la rinuncia.
• In caso di divorzio o separazione — per ricostruire il patrimonio immobiliare del coniuge.
• Dopo l'estinzione di un mutuo — per verificare che la banca abbia effettivamente cancellato l'ipoteca (vedi la guida alla cancellazione dell'ipoteca).

Visura ipotecaria, catastale, ipocatastale: le differenze

Sono tre documenti che spesso vengono confusi ma raccontano cose diverse. Ecco lo schema riassuntivo:

Regola pratica: l'intestatario catastale non fa fede della proprietà. Il proprietario reale si legge solo sulla visura ipotecaria, attraverso l'ultima trascrizione a favore. Confondere i due dati è l'errore più frequente in compravendita. Anche i costi sono diversi: la visura catastale online è gratuita anche per gli immobili di altri, l'ispezione ipotecaria solo per i propri.

Visura ipocatastale: cos'è e come si chiede

La visura ipocatastale non è un documento a sé: è il nome che si dà alla visura catastale e all'ispezione ipotecaria chieste insieme. La prima dice cos'è l'immobile per il catasto, la seconda chi ne è proprietario e quali pesi ha. L'Agenzia delle Entrate non ha un servizio con questo nome: le due consultazioni hanno regole e costi diversi.

• Per i tuoi immobili le ottieni insieme e gratis con il servizio online «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili»: visura catastale attuale o storica, mappa, planimetria e ispezione ipotecaria, con le note e, se disponibile, il titolo.
• Per gli immobili di altri la parte catastale online è gratuita (vedi quanto costa la visura catastale), mentre l'ispezione ipotecaria costa 6,40 € per nominativo o immobile e 4,00 € per ogni nota.
• Per immobile o per soggetto: con foglio, particella e subalterno controlli una casa; con nome e codice fiscale vedi le formalità di una persona in una circoscrizione.
• Ventennale: si dice così quando l'ispezione risale indietro di almeno vent'anni, il tempo che serve per l'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.). È il periodo che controlla il notaio prima del rogito.
• Nelle aste si parla di «documentazione ipocatastale» per i documenti che il creditore deposita in tribunale per chiedere la vendita (art. 567 c.p.c.): l'estratto del catasto e i certificati di iscrizioni e trascrizioni dei vent'anni prima della trascrizione del pignoramento, oppure un «certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari».

Quello che non ti dice: se ogni passaggio di proprietà è stato trascritto in ordine (la continuità delle trascrizioni va ricostruita leggendo note e atti), se la casa è in regola con il Comune (conformità urbanistica) e se la planimetria corrisponde allo stato reale. Ed è una fotografia del giorno in cui la chiedi: per questo, prima del rogito con mutuo, la banca vuole la relazione notarile preliminare, firmata dal notaio.

Cosa contiene: trascrizioni, iscrizioni, annotazioni

Le formalità pubblicate nei registri immobiliari — e quindi visibili nella visura — si dividono in tre categorie disciplinate dal Codice civile (artt. 2643-2696):

Ogni formalità ha un numero di registro generale (RG) e di registro particolare (RP), la data di pubblicazione, i soggetti a favore e contro, il titolo (atto notarile, sentenza, decreto) e l'oggetto (immobili coinvolti). Questi codici univoci permettono di risalire al titolo originale.

Come si legge la visura (esempio pratico)

Una visura ipotecaria si legge dall'ultima formalità all'indietro nel tempo. L'obiettivo è ricostruire due informazioni: chi è oggi il proprietario e quali vincoli sono ancora attivi.

1. Individua l'ultima trascrizione a favore del soggetto che dichiara di essere proprietario. Deve essere una trascrizione (non un'annotazione) e deve avere come "parte a favore" il venditore attuale.
2. Verifica che non ci siano trascrizioni successive contro quel soggetto (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, successive vendite non ancora annotate come cancellazioni).
3. Controlla le iscrizioni ipotecarie ancora attive. Se esiste un'iscrizione senza annotazione di cancellazione o restrizione, l'ipoteca risulta ancora viva. Attenzione: se il mutuo era di una banca, l'ipoteca si estingue da sola quando il debito è pagato e il conservatore la cancella d'ufficio, dopo la comunicazione che la banca deve mandare entro 30 giorni (art. 40-bis TUB); finché la cancellazione non è annotata, però, nella visura l'iscrizione resta.
4. Guarda le annotazioni: possono trasformare radicalmente l'ipoteca (surroga a favore di altra banca, restrizione a solo alcune particelle, cancellazione totale).
5. Risali per almeno 20 anni per essere sicuri che non ci siano vizi di provenienza — la ricostruzione ventennale è la stessa che farà il notaio nella relazione preliminare.

Esempio. Compri un appartamento da Mario Rossi. Nella visura trovi: (a) trascrizione 2015 a favore di Mario Rossi (compravendita); (b) iscrizione 2015 contro Rossi (ipoteca 200.000 € a favore di Banca X, mutuo); (c) annotazione 2023 a margine dell'iscrizione 2015 (cancellazione totale dell'ipoteca a seguito di estinzione). Risultato: Rossi è proprietario, l'ipoteca è cancellata, l'immobile è libero. Se manca il punto (c), l'ipoteca è ancora viva e va estinta al rogito.

Come richiederla nel 2026

Nel 2026 esistono cinque strade per ottenere una visura ipotecaria, con costi e complessità diversi:

Consiglio pratico: se stai comprando casa, fai (o fatti fare) la visura ipocatastale prima di firmare la proposta: se emerge un problema sei ancora in tempo per rinegoziare o rinunciare senza aver versato la caparra.

Quanto costa: tariffe ufficiali Agenzia Entrate

Dipende da chi è l'immobile. Se ne sei titolare, anche per quota, l'ispezione è gratuita: la scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'ispezione ipotecaria online dice che con il servizio per i propri immobili la banca dati ipotecaria si consulta «a titolo gratuito e in esenzione da tributi», e l'art. 6, comma 5-quater, del D.L. 16/2012 prevede la stessa gratuità in ufficio.

Per gli immobili di altri si pagano le tasse ipotecarie. La stessa scheda scrive che «il costo del servizio è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 20 per cento, perché riferita a ispezioni erogate per via telematica». La tariffa è nella tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali allegata al D.Lgs. 347/1990, sostituita dal D.Lgs. 139/2024 e in vigore dal 1° gennaio 2025: 8 € per ogni nominativo o per ciascun immobile richiesto in una circoscrizione, 5 € per ogni nota. Se la ricerca per nominativo è su tutta Italia l'importo è triplicato; per consultare il titolo, cioè l'atto, quello della nota è raddoppiato. Sintesi per canale:

Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2025. Il D.Lgs. 18/09/2024 n. 139 ha aperto a chiunque la consultazione telematica (art. 7) e ha reso gratuite le visure catastali online. Per le ispezioni ipotecarie le tasse restano: il Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 30/12/2024 (prot. 460187/2024) regola il pagamento dei tributi «ove dovuti» e toglie solo gli importi che prima si pagavano per l'accesso alle banche dati (punto 13.1). Importi verificati il 30 settembre 2026.

Certificato ipotecario: il documento con valore legale rilasciato dall'Ufficio (necessario in giudizio) ha natura diversa dalla consultazione e ha una tariffa propria nella stessa tabella: 30 € per ogni certificato riguardante una sola persona, più 3 € per ogni nota visionata dall'ufficio.

Visura ipotecaria e mutuo: perché la banca la chiede

Quando presenti la domanda di mutuo, la banca svolge tre livelli di verifica sull'immobile: la perizia (valore commerciale), la visura catastale (identificazione fisica) e la visura ipotecaria (libertà giuridica). Quest'ultima è la più vincolante: senza esito pulito il mutuo non viene deliberato.

Le tre situazioni tipiche che la banca controlla:

1. Ipoteca precedente del venditore: se l'immobile è gravato da un mutuo del venditore, la banca vincola l'erogazione all'estinzione contestuale al rogito. Il notaio bonifica il netto alla banca creditrice, poi iscrive la nuova ipoteca (procedura standard, gestita in un unico atto).
2. Pignoramento o sequestro trascritto: la banca non eroga finché il vincolo non è cancellato. Se il pignoramento è in fase attiva, l'immobile può essere venduto solo tramite asta giudiziaria (vedi mutuo casa all'asta).
3. Trascrizione domanda giudiziale (contenzioso su proprietà, divisione, rivendica): sospende l'erogazione fino alla definizione della causa.

Se la visura è pulita e il resto dell'istruttoria in linea, la banca emette la delibera definitiva e si va al rogito. In quel momento il notaio iscrive l'ipoteca a favore della banca — che diventa, a sua volta, una nuova formalità visibile in futuro sulla stessa visura.

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Errori tipici da evitare

• Non controllare le annotazioni: un'ipoteca del 2010 può essere stata cancellata nel 2020, ma senza leggere l'annotazione a margine sembra ancora attiva.
• Chiedere solo la visura per immobile: se stai valutando la solvibilità di una persona (es. un garante), serve la visura per nominativo, che estrae tutte le formalità di quel soggetto in una circoscrizione.
• Fermarsi alla circoscrizione locale: se il venditore ha immobili in più province, la ricerca va estesa a livello nazionale: per gli immobili di altri la tassa per nominativo in ambito nazionale è triplicata.
• Versare la caparra senza visura preventiva: se emergono ipoteche o pignoramenti dopo la firma del compromesso, il recupero della caparra può richiedere anni di causa civile.
• Confondere visura e certificato ipotecario: la visura ha valore informativo, il certificato ipotecario ha valore legale ed è quello che serve in giudizio.