Su una casa da ristrutturare la banca non calcola l'importo finanziabile sul prezzo che hai concordato con il venditore, ma sul minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Il perito stima l'immobile allo stato di fatto e, solo se i lavori sono documentati da un preventivo o da un computo metrico firmato da un tecnico, può indicare anche un valore post-lavori: in quel caso la parte destinata ai lavori viene erogata per stato di avanzamento e non tutta al rogito. Un immobile al grezzo, inagibile o con difformità non sanate viene valutato in modo molto prudenziale, quindi l'importo può scendere anche con un buon reddito.
Questa guida guarda al problema dal lato della perizia: come nasce la stima, perché vince sempre il valore più basso e quali documenti tecnici spostano davvero l'importo. Sul prodotto in sé restano i contenuti dedicati, dal mutuo acquisto più ristrutturazione al mutuo ristrutturazione classico.
Come il perito stima valore attuale e valore post-lavori
Il perito incaricato dalla banca non certifica il prezzo di mercato "in astratto": produce una stima prudenziale del valore di garanzia, cioè di quanto quell'immobile potrebbe realizzare in caso di vendita forzata. Non è una prassi informale: l'art. 120-duodecies del TUB obbliga le banche ad applicare «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali» e stabilisce che «la valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva». Su una casa da ristrutturare questo si traduce in due numeri distinti:
- Valore allo stato attuale: l'immobile così come è oggi, con impianti da rifare, finiture assenti o degradate, eventuali problemi strutturali.
- Valore post-lavori: il valore stimato a cantiere concluso. Viene indicato solo se esiste documentazione tecnica dei lavori previsti (preventivo dettagliato o computo metrico, titolo edilizio quando necessario).
Senza documentazione tecnica il secondo numero non esiste e la banca lavora solo sul primo. Il funzionamento generale della perizia, con tempi e chi la paga, è spiegato in come funziona la perizia del mutuo.
Prezzo o perizia: perché conta sempre il minore
L'LTV (loan to value) è il rapporto tra somma finanziata e valore della garanzia. Quando prezzo e perizia divergono, la banca usa il valore più basso, perché il rischio si misura sulla garanzia e non sull'accordo tra le parti. Esempio numerico:
- Prezzo pattuito: 150.000 euro.
- Valore di perizia allo stato attuale: 120.000 euro.
- Con LTV all'80% l'importo massimo è 96.000 euro, non 120.000 euro.
- Il divario, cioè 54.000 euro più imposte e spese, resta a carico tuo come capitale proprio.
È lo stesso meccanismo che si attiva quando la perizia vale meno del prezzo, con l'aggravante che su un immobile da ristrutturare il divario è la norma e non l'eccezione. Se il calcolo dell'indicatore non ti è familiare, parti da come si calcola l'LTV.
Nessuna norma fissa un LTV standard per gli immobili da ristrutturare: le percentuali che si leggono online sono policy interne, variabili per istituto e per profilo di rischio. Vanno verificate in fase di preventivo, non date per scontate. Quello che la legge dice, all'art. 38 del TUB, è che sul credito fondiario la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, «determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi». Per i lavori, nella prassi, il riferimento è il loro costo, non il valore della casa finita: alcune banche ne finanziano l'80%, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota.
Agibilità e conformità: prerequisiti, non formalità
Prima di ragionare sull'importo, la banca verifica che l'immobile sia finanziabile. Due elementi pesano più di tutti:
- Conformità urbanistica e catastale. Lo stato di fatto deve corrispondere ai titoli edilizi depositati e alla planimetria catastale. Le verifiche pratiche sono descritte in conformità urbanistica e in conformità catastale.
- Agibilità. Deve esistere o essere ottenibile a fine lavori. Il caso dell'immobile che ne è privo è trattato in mutuo su casa senza agibilità.
Una difformità sanabile con pratica già avviata è gestibile; una difformità non sanabile blocca il finanziamento a monte, perché intacca la commerciabilità del bene e quindi il valore della garanzia.
Immobili al grezzo o inagibili: quanto valgono per la banca
Su un immobile al grezzo il perito ragiona per sottrazione: dal valore di un comparabile agibile nella stessa zona toglie i costi stimati per portarlo a norma e uno scarto per il rischio tecnico. Impianti da realizzare, coperture, consolidamenti strutturali e incertezza sui titoli edilizi spingono la stima molto in basso.
La conseguenza pratica è che la leva non è il reddito, ma la liquidità disponibile: serve un anticipo maggiore per coprire il divario tra prezzo e valore prudenziale. Su quanto mettere di tasca propria in condizioni ordinarie il riferimento è quanto anticipo serve per un mutuo.
La quota lavori si eroga a stato di avanzamento
Quando la banca finanzia anche i lavori, non ti versa quella parte al rogito: la rilascia a tranche, dopo che un tecnico ha verificato l'avanzamento effettivo del cantiere. Se l'avanzamento è inferiore al previsto, la tranche viene ridotta o rinviata. Il meccanismo, con tempi e documenti, è dettagliato in come funziona l'erogazione a SAL.
Va messo a bilancio un effetto finanziario spesso trascurato: le lavorazioni vanno anticipate prima di ogni erogazione, quindi serve un fondo di rotazione tuo o un accordo di pagamento con l'impresa.
Checklist prima di fare l'offerta
- Chiedi al venditore titolo edilizio, planimetria catastale aggiornata e agibilità, e confrontali con lo stato di fatto.
- Fai preparare da un tecnico un preventivo o computo metrico dei lavori: è l'unico documento che può far riconoscere il valore post-lavori.
- Verifica in anticipo la disponibilità della banca a finanziare quel tipo di immobile, prima di firmare la proposta.
- Inserisci nella proposta una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo: vedi come funziona la clausola sospensiva.
- Fai due conti sul capitale sostenibile e sulla rata partendo da una simulazione su GoMutuo, così sai in anticipo quanto anticipo dovrai coprire.
Le risposte sintetiche alle domande più ricorrenti su perizia, LTV e immobili da ristrutturare sono raccolte nella sezione FAQ di questa pagina.
Informazioni di carattere generale, basate su normativa vigente e prassi bancaria pubblica. Le percentuali di finanziamento e i criteri estimativi variano da istituto a istituto e non costituiscono consulenza personalizzata.
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