Su una casa da ristrutturare la banca non calcola l'importo finanziabile sul prezzo che hai concordato con il venditore, ma sul minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Il perito stima l'immobile allo stato di fatto e, solo se i lavori sono documentati da un preventivo o da un computo metrico firmato da un tecnico, può indicare anche un valore post-lavori: in quel caso la parte destinata ai lavori viene erogata per stato di avanzamento e non tutta al rogito. Un immobile al grezzo, inagibile o con difformità non sanate viene valutato in modo molto prudenziale, quindi l'importo può scendere anche con un buon reddito.
Questa guida guarda al problema dal lato della perizia: come nasce la stima, perché vince sempre il valore più basso e quali documenti tecnici spostano davvero l'importo. Sul prodotto in sé restano i contenuti dedicati, dal mutuo acquisto più ristrutturazione al mutuo ristrutturazione classico.
Come il perito stima valore attuale e valore post-lavori
Il perito incaricato dalla banca non certifica il prezzo di mercato "in astratto": produce una stima prudenziale del valore di garanzia, cioè di quanto quell'immobile potrebbe realizzare in caso di vendita forzata. Su una casa da ristrutturare questo si traduce in due numeri distinti:
- Valore allo stato attuale: l'immobile così come è oggi, con impianti da rifare, finiture assenti o degradate, eventuali problemi strutturali.
- Valore post-lavori: il valore stimato a cantiere concluso. Viene indicato solo se esiste documentazione tecnica dei lavori previsti (preventivo dettagliato o computo metrico, titolo edilizio quando necessario).
Senza documentazione tecnica il secondo numero non esiste e la banca lavora solo sul primo. Il funzionamento generale della perizia, con tempi e chi la paga, è spiegato in come funziona la perizia del mutuo.
Prezzo o perizia: perché conta sempre il minore
L'LTV (loan to value) è il rapporto tra somma finanziata e valore della garanzia. Quando prezzo e perizia divergono, la banca usa il valore più basso, perché il rischio si misura sulla garanzia e non sull'accordo tra le parti. Esempio numerico:
- Prezzo pattuito: 150.000 euro.
- Valore di perizia allo stato attuale: 120.000 euro.
- Con LTV all'80% l'importo massimo è 96.000 euro, non 120.000 euro.
- Il divario, cioè 54.000 euro più imposte e spese, resta a carico tuo come capitale proprio.
È lo stesso meccanismo che si attiva quando la perizia vale meno del prezzo, con l'aggravante che su un immobile da ristrutturare il divario è la norma e non l'eccezione. Se il calcolo dell'indicatore non ti è familiare, parti da come si calcola l'LTV.
Nessuna norma fissa un LTV standard per gli immobili da ristrutturare: le percentuali che si leggono online sono policy interne, variabili per istituto e per profilo di rischio. Vanno verificate in fase di preventivo, non date per scontate.
Agibilità e conformità: prerequisiti, non formalità
Prima di ragionare sull'importo, la banca verifica che l'immobile sia finanziabile. Due elementi pesano più di tutti:
- Conformità urbanistica e catastale. Lo stato di fatto deve corrispondere ai titoli edilizi depositati e alla planimetria catastale. Le verifiche pratiche sono descritte in conformità urbanistica e in conformità catastale.
- Agibilità. Deve esistere o essere ottenibile a fine lavori. Il caso dell'immobile che ne è privo è trattato in mutuo su casa senza agibilità.
Una difformità sanabile con pratica già avviata è gestibile; una difformità non sanabile blocca il finanziamento a monte, perché intacca la commerciabilità del bene e quindi il valore della garanzia.
Immobili al grezzo o inagibili: quanto valgono per la banca
Su un immobile al grezzo il perito ragiona per sottrazione: dal valore di un comparabile agibile nella stessa zona toglie i costi stimati per portarlo a norma e uno scarto per il rischio tecnico. Impianti da realizzare, coperture, consolidamenti strutturali e incertezza sui titoli edilizi spingono la stima molto in basso.
La conseguenza pratica è che la leva non è il reddito, ma la liquidità disponibile: serve un anticipo maggiore per coprire il divario tra prezzo e valore prudenziale. Su quanto mettere di tasca propria in condizioni ordinarie il riferimento è quanto anticipo serve per un mutuo.
La quota lavori si eroga a stato di avanzamento
Quando la banca riconosce il valore post-lavori, non ti versa quella parte al rogito: la rilascia a tranche, dopo che un tecnico ha verificato l'avanzamento effettivo del cantiere. Se l'avanzamento è inferiore al previsto, la tranche viene ridotta o rinviata. Il meccanismo, con tempi e documenti, è dettagliato in come funziona l'erogazione a SAL.
Va messo a bilancio un effetto finanziario spesso trascurato: le lavorazioni vanno anticipate prima di ogni erogazione, quindi serve un fondo di rotazione tuo o un accordo di pagamento con l'impresa.
Checklist prima di fare l'offerta
- Chiedi al venditore titolo edilizio, planimetria catastale aggiornata e agibilità, e confrontali con lo stato di fatto.
- Fai preparare da un tecnico un preventivo o computo metrico dei lavori: è l'unico documento che può far riconoscere il valore post-lavori.
- Verifica in anticipo la disponibilità della banca a finanziare quel tipo di immobile, prima di firmare la proposta.
- Inserisci nella proposta una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo: vedi come funziona la clausola sospensiva.
- Fai due conti sul capitale sostenibile e sulla rata partendo da una simulazione su GoMutuo, così sai in anticipo quanto anticipo dovrai coprire.
Domande frequenti
Le risposte sintetiche alle domande più ricorrenti su perizia, LTV e immobili da ristrutturare sono raccolte nella sezione FAQ di questa pagina.
Informazioni di carattere generale aggiornate al 31 agosto 2026, basate su normativa vigente e prassi bancaria pubblica. Le percentuali di finanziamento e i criteri estimativi variano da istituto a istituto e non costituiscono consulenza personalizzata.
