Il compromesso — nome comune del contratto preliminare di compravendita disciplinato dall'art. 1351 del Codice Civile — è l'accordo scritto con cui venditore e acquirente si obbligano a firmare il rogito notarile a una data futura, alle condizioni già stabilite. Si firma dopo la proposta accettata e prima del rogito, va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni e — se finanziato da mutuo — deve contenere una clausola sospensiva a tutela della caparra.
È l'atto che trasforma un impegno commerciale (la proposta d'acquisto accettata) in un vero obbligo giuridico reciproco, con effetti economici importanti se una delle parti non rispetta l'accordo.
Cos'è il compromesso
L'art. 1351 c.c. definisce il contratto preliminare come "il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto". Nel caso dell'immobiliare, quel "futuro contratto" è il rogito notarile di compravendita. Il preliminare non trasferisce la proprietà: crea l'obbligo di trasferirla.
Il compromesso ha tre funzioni pratiche:
- Bloccare l'affare: fissa prezzo, condizioni e tempi in modo vincolante per entrambe le parti.
- Dare tempo: consente all'acquirente di ottenere il mutuo e al venditore di liberare l'immobile.
- Regolare le tutele: caparra confirmatoria, clausole sospensive, penali per il ritardo del rogito.
Quando si firma il compromesso
Il compromesso si firma dopo l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore e prima del rogito notarile. La sequenza tipica:
- Visita dell'immobile e trattativa sul prezzo.
- Firma della proposta d'acquisto (con piccola caparra ~1-2%).
- Accettazione del venditore entro il termine indicato.
- Firma del compromesso con caparra confirmatoria più corposa (5-20%).
- Attesa 30-90 giorni: delibera mutuo, controlli notarili, verifiche catastali/urbanistiche.
- Rogito notarile: pagamento del saldo, consegna delle chiavi, trascrizione della proprietà.
Cosa contiene il preliminare
Un compromesso ben scritto include sempre questi elementi. Se anche uno solo manca o è ambiguo, aumentano i rischi di contenzioso:
| Elemento | Cosa deve indicare |
|---|---|
| Parti | Dati anagrafici completi di venditore e acquirente, codici fiscali |
| Immobile | Indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), rendita catastale, confini, pertinenze |
| Prezzo | Importo totale, modalità di pagamento (caparra + saldo a rogito), tracciabilità dei bonifici |
| Caparra | Importo e qualificazione espressa "a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c." |
| Termine rogito | Data massima (di solito 60-90 giorni), notaio incaricato |
| Clausola sospensiva mutuo | Importo, tasso massimo, termine di delibera (se acquisto finanziato) |
| Garanzie del venditore | Assenza di ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, conformità catastale |
| Stato immobile | Consegna libero da persone/cose, arredi inclusi/esclusi, spese condominiali |
Quanto costa e chi paga
I costi del compromesso si dividono in tre categorie: tasse di registrazione, imposte proporzionali su caparra/acconti, eventuale onorario notarile. Riepilogo su un compromesso da 200.000 € con 20.000 € di caparra:
| Voce | Importo | Recuperabile al rogito? |
|---|---|---|
| Imposta di registro fissa | 200 € | No |
| Imposta di bollo | 16 € ogni 4 facciate | No |
| 0,50% sulla caparra (20.000 €) | 100 € | Sì |
| 3% su eventuali acconti | variabile | Sì |
| Notaio (se trascrizione) | 500 – 1.500 € | No |
Chi paga. Ai sensi dell'art. 57 del D.P.R. 131/1986 le imposte di registro sono solidalmente dovute da entrambe le parti, ma nella prassi italiana le paga l'acquirente. La provvigione dell'agenzia immobiliare (2-4% + IVA) è divisa in genere tra venditore e acquirente. Le spese del notaio, se il compromesso viene trascritto, sono praticamente sempre a carico dell'acquirente.
Registrazione e trascrizione
Sono due cose diverse, spesso confuse:
- Registrazione all'Agenzia delle Entrate: è obbligatoria entro 20 giorni dalla stipula (30 se atto notarile), ha finalità fiscali e conferisce data certa. Costo: 200 € + imposte proporzionali.
- Trascrizione nei registri immobiliari: è facoltativa, si fa solo davanti al notaio ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. Rende il preliminare opponibile ai terzi: se il venditore prova a vendere ad altri, iscrivere ipoteche o subisce un pignoramento, l'acquirente trascritto ha priorità.
La trascrizione ha un costo (500-1.500 € di notaio + imposte ipotecarie e catastali) ma è caldamente consigliata dal Consiglio Nazionale del Notariato quando l'importo è alto, il termine per il rogito è lungo o l'immobile è in costruzione.
Compromesso e mutuo: le tutele
Se l'acquisto è finanziato da mutuo — nel 70% delle compravendite italiane secondo Banca d'Italia — il compromesso deve contenere la clausola sospensiva di concessione del mutuo. Senza clausola, se la banca dice no l'acquirente perde la caparra confirmatoria (Cass. Civ. sent. 20325/2018).
Elementi minimi della clausola:
- Importo del mutuo richiesto (es. 150.000 €).
- Durata massima (es. 25 anni).
- Tasso massimo accettabile (es. TAN < 4,50%).
- Termine per la delibera (45-60 giorni).
- Numero minimo di banche interpellate (almeno 2).
Ottieni prima del compromesso una pre-delibera da parte della banca: dimostra che l'operazione è finanziabile sul tuo profilo e riduce drasticamente il rischio di brutte sorprese in fase di istruttoria definitiva.
Cosa succede se salta il compromesso
Gli effetti dipendono da chi si tira indietro e dalla presenza di clausole sospensive:
| Scenario | Conseguenza |
|---|---|
| Acquirente si tira indietro senza motivo | Perde la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) |
| Venditore si tira indietro senza motivo | Restituisce il doppio della caparra all'acquirente |
| Mutuo negato + clausola sospensiva | Caparra restituita integralmente |
| Mutuo negato senza clausola sospensiva | Acquirente perde la caparra (Cass. 20325/2018) |
| Parte non inadempiente pretende il rogito | Può chiedere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. |
In alternativa alla trattenuta della caparra, se il venditore non si presenta al rogito la parte non inadempiente può agire in giudizio per l' esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.: il giudice emette una sentenza che tiene luogo del contratto definitivo, trasferendo la proprietà anche contro la volontà della parte inadempiente. Sono cause lunghe (2-5 anni) ma risolutive.
Domande frequenti
Per approfondimenti normativi consulta la guida ufficiale dell'Agenzia delle Entrate e i formulari standard del Consiglio Nazionale del Notariato.
