Il compromesso è il nome comune del contratto preliminare di compravendita: l'accordo scritto con cui venditore e acquirente si obbligano a firmare il rogito a una data futura, alle condizioni già stabilite. Non è obbligatorio, ma se lo firmi va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e, se l'acquisto è finanziato da mutuo, conviene che contenga una clausola sospensiva a tutela della caparra.
Di solito arriva dopo la proposta d'acquisto accettata e mette per iscritto, in modo completo, gli obblighi di tutti e due.
Cos'è il compromesso
La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa lo definisce così: «Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita». Quel contratto definitivo è il rogito notarile di compravendita. Il preliminare non trasferisce la proprietà: crea l'obbligo di trasferirla.
Il compromesso ha tre funzioni pratiche:
- Bloccare l'affare: fissa prezzo, condizioni e tempi in modo vincolante per entrambe le parti.
- Dare tempo: consente all'acquirente di ottenere il mutuo e al venditore di liberare l'immobile.
- Regolare le tutele: caparra confirmatoria, clausole sospensive, penali per il ritardo del rogito.
Il compromesso è obbligatorio?
No: nessuna legge obbliga a firmare un compromesso prima del rogito. Se compratore e venditore sono pronti, si può firmare subito il contratto definitivo dal notaio. La stessa guida dell'Agenzia delle Entrate lo presenta come una scelta: «Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa».
Se lo firmi, però, ha delle regole. Deve essere scritto, come il rogito: l'art. 1351 c.c. dice che il preliminare «è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo» (per la casa, la forma scritta dell'art. 1350 c.c.). Va registrato entro 30 giorni e, se lo fa il notaio, trascritto. Se compri da un costruttore una casa da costruire o da finire, con il permesso di costruire chiesto dopo il 16 marzo 2019, va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (artt. 5 e 6 D.Lgs. 122/2005). E la proposta d'acquisto accettata, quando contiene già tutti gli elementi del contratto, vale come preliminare e va registrata come tale.
Con il mutuo il compromesso non diventa obbligatorio, ma è fra i documenti che la banca chiede per l'istruttoria: la guida della Banca d'Italia sul mutuo mette fra le informazioni sull'immobile «la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”)». Andare al rogito senza compromesso è possibile quando la banca ha già quello che le serve e i tempi sono corti; se invece lo firmi prima della delibera, la tutela è la clausola sospensiva sul mutuo.
Quando si firma il compromesso
Il compromesso si firma dopo l'accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore e prima del rogito notarile. La sequenza tipica:
- Visita dell'immobile e trattativa sul prezzo.
- Firma della proposta d'acquisto, di solito con una caparra contenuta.
- Accettazione del venditore entro il termine indicato.
- Firma del compromesso, dove la caparra confirmatoria spesso si integra (l'importo si concorda: la legge non lo fissa).
- Attesa fino alla data fissata per il rogito: delibera del mutuo, controlli del notaio, verifiche catastali e urbanistiche.
- Rogito notarile: pagamento del saldo, consegna delle chiavi, trascrizione della proprietà.
Cosa contiene il preliminare
Un compromesso ben scritto include sempre questi elementi. Se anche uno solo manca o è ambiguo, aumentano i rischi di contenzioso:
| Elemento | Cosa deve indicare |
|---|---|
| Parti | Dati anagrafici completi di venditore e acquirente, codici fiscali |
| Immobile | Indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), rendita catastale, confini, pertinenze |
| Prezzo | Importo totale, modalità di pagamento (caparra + saldo a rogito), tracciabilità dei bonifici |
| Caparra | Importo e qualificazione espressa "a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c." |
| Termine rogito | Data entro cui firmare il rogito, notaio incaricato |
| Clausola sospensiva mutuo | Importo, tasso massimo, termine di delibera (se acquisto finanziato) |
| Garanzie del venditore | Assenza di ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, conformità catastale |
| Stato immobile | Consegna libero da persone/cose, arredi inclusi/esclusi, spese condominiali |
Quanto costa e chi paga
I costi del compromesso si dividono in tre categorie: tasse di registrazione, imposte proporzionali su caparra/acconti, eventuale onorario notarile. Per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 caparra confirmatoria e acconti pagano la stessa aliquota: la scheda dell'Agenzia delle Entrate sul contratto preliminare scrive che per gli acconti di prezzo non soggetti a IVA «si applica l'aliquota dello 0,5% su detto importo o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo», come per la caparra. Riepilogo su un compromesso da 200.000 € con 20.000 € di caparra:
| Voce | Importo | Recuperabile al rogito? |
|---|---|---|
| Imposta di registro fissa | 200 € | No |
| Imposta di bollo | 16 € ogni 4 facciate (155 € se il preliminare è fatto dal notaio) | No |
| 0,50% sulla caparra (20.000 €) | 100 € | Sì |
| 0,50% su eventuali acconti (non soggetti a IVA) | variabile | Sì |
| Imposta ipotecaria e tassa ipotecaria (se trascrizione) | 200 € + 35 € | No |
| Notaio (se trascrizione) | Compenso libero, da preventivo scritto | No |
Registrazione e trascrizione
Sono due cose diverse, spesso confuse:
- Registrazione all'Agenzia delle Entrate: è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula, anche per la scrittura privata (art. 13 D.P.R. 131/1986), ha finalità fiscali e conferisce data certa. Costo: 200 € + imposte proporzionali: il conto completo è nella guida su quanto costa registrare il compromesso.
- Trascrizione nei registri immobiliari: si può fare solo se il preliminare è firmato davanti al notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata), e in quel caso è un obbligo: l'art. 2645-bis c.c. dice che questi preliminari «devono essere trascritti»: facoltativa è solo la scelta di andare dal notaio, salvo per le case da costruire viste sopra. La trascrizione rende il preliminare opponibile ai terzi: se il venditore prova a vendere ad altri, iscrivere ipoteche o subisce un pignoramento, l'acquirente trascritto ha priorità.
La trascrizione ha un costo: il bollo sale a 155 € e si aggiungono 200 € di imposta ipotecaria e 35 € di tassa ipotecaria (guida dell'Agenzia delle Entrate, ottobre 2025), oltre al compenso del notaio, da chiedere con un preventivo scritto (art. 9 D.L. 1/2012). Il Consiglio Nazionale del Notariato ritiene «molto opportuno» il preliminare notarile con acconti sostanziosi, tempi lunghi fino al rogito o un venditore che può fallire; per una casa da costruire, come visto sopra, il notaio è obbligatorio.
Compromesso e mutuo: le tutele
Se l'acquisto è finanziato da mutuo, conviene che il compromesso contenga la clausola sospensiva di concessione del mutuo: la legge non la impone, ma è la tutela che conta. Senza clausola, se la banca dice no l'acquirente rischia di perdere la caparra confirmatoria: il mancato mutuo non lo libera dall'obbligo di comprare.
Elementi minimi della clausola:
- Importo del mutuo richiesto (es. 150.000 €).
- Durata massima (es. 25 anni).
- Tasso massimo accettabile (es. TAN < 4,50%).
- Termine per la delibera, compatibile con i tempi della banca scritti nel suo foglio informativo.
- Data entro cui presenterai la domanda di mutuo.
Ottieni prima del compromesso una pre-delibera da parte della banca: dimostra che l'operazione è finanziabile sul tuo profilo e riduce il rischio di sorprese nell'istruttoria definitiva.
Prima ancora, per decidere quale importo scrivere nella clausola, guarda i tuoi numeri: con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.
Cosa succede se salta il compromesso
Gli effetti dipendono da chi si tira indietro e dalla presenza di clausole sospensive:
| Scenario | Conseguenza |
|---|---|
| Acquirente si tira indietro senza motivo | Perde la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) |
| Venditore si tira indietro senza motivo | Restituisce il doppio della caparra all'acquirente |
| Mutuo negato + clausola sospensiva | Caparra restituita integralmente |
| Mutuo negato senza clausola sospensiva | Acquirente rischia di perdere la caparra |
| Parte non inadempiente pretende il rogito | Può chiedere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. |
In alternativa alla trattenuta della caparra, se il venditore non si presenta al rogito la parte non inadempiente può agire in giudizio per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.: il giudice emette una sentenza che tiene luogo del contratto definitivo, trasferendo la proprietà anche contro la volontà della parte inadempiente. Sono cause lunghe.
Ti è stata utile?
