Mutuo casa in costruzione: quando chiederlo e pagare gli acconti

Risposta rapida

Il mutuo per una casa in costruzione si chiede verso la fine dei lavori, non quando firmi il preliminare. Il perito della banca deve valutare una casa quasi finita e il rogito deve cadere dentro la validità della delibera, di solito qualche mese. Fino ad allora gli acconti li paghi con soldi tuoi; quanto potrai chiedere lo vedi subito con la simulazione gratuita di GoMutuo, in 6 minuti.

Se invece costruisci su un terreno tuo, vedi la guida al mutuo per costruire la prima casa.

In che ordine: preliminare, acconti, mutuo, rogito

Prima il preliminare dal notaio, poi gli acconti, verso la fine la domanda di mutuo e al rogito il saldo con il mutuo.

La legge tiene il mutuo fuori dalla fideiussione: per l'art. 2 del D.Lgs. 122/2005 la fideiussione copre quello che il costruttore incassa prima del rogito, ma «Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante». Fideiussione e polizza: vedi la guida alle tutele di chi compra dal costruttore.

Con il permesso di costruire chiesto dopo il 16 marzo 2019 il preliminare va fatto dal notaio, e per l'art. 6 deve indicare fra l'altro i termini massimi dei lavori e le scadenze dei pagamenti.

Quando chiedere il mutuo, e perché non prima

La domanda si presenta quando la consegna è vicina e abbastanza sicura, di solito negli ultimi mesi del cantiere. Prima mancano due cose.

• Una casa da periziare. Di solito la banca presta sul minore fra prezzo e perizia. Alcune banche non finanziano case in costruzione; altre accettano una casa finita nelle strutture, se le finiture che mancano valgono poco. Se il rogito si fa al grezzo, le regole sono quelle del mutuo per una casa al grezzo.
• Una delibera che non scada. La validità la scrive la banca, di solito in mesi: se la consegna slitta va aggiornata, come spiega la guida su quanto vale la delibera del mutuo.

La guida della Banca d'Italia sul mutuo chiede di controllare nelle offerte i «tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l'acquisto dell'immobile)»: qui li decide il cantiere.

Quanto mutuo serve dopo gli acconti?

Il mutuo paga il saldo che resta dopo gli acconti, ma non oltre l'80% del minore fra prezzo e perizia. Con acconti sotto il 20% la differenza la metti tu al rogito, a meno che la banca non vada oltre: alcune arrivano al 90-95% del prezzo, spesso non per gli autonomi, e con la garanzia del Fondo Consap, che la legge 147/2013 riserva «esclusivamente» ad alcune categorie come under 36 e giovani coppie, si può arrivare al 100%.

Le ipotesi: casa da 250.000 € più IVA al 4%, prima casa, perizia uguale al prezzo, tasso fisso in 25 anni al TAN stimato del 3,68%, cioè l'IRS a 25 anni (3,38%, fonte ICE Swap Rate, 28 ottobre 2026) più uno spread medio stimato di 0,30%.

Calcolo GoMutuo (tassi: 28 ottobre 2026): al rogito registro, ipotecaria e catastale da 200 € ciascuna e sostitutiva dello 0,25%; esclusi notaio, bollo e tasse ipotecarie, spese della banca e imposte del preliminare (come facciamo i calcoli).

Con il 10% o il 20% di acconti i soldi tuoi sono gli stessi, 61.100 €, perché la banca si ferma a 200.000 €: sotto il 20% gli acconti anticipano solo una parte di prezzo che il mutuo non pagherebbe comunque. Con il 30% la rata scende a 893 €, con 24.938 € di risparmi in più.

L'IVA al 4% anche sugli acconti

Ogni acconto ha la sua fattura con l'IVA: al 4% se i requisiti prima casa li dichiari già nel preliminare, al 10% senza. L'IVA a ogni pagamento la prevede l'art. 6 del D.P.R. 633/1972, e la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa lo riassume così: l'acconto, «essendo un'anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell'Iva».

Il 4% sugli acconti lo permette la nota II-bis della Tariffa del registro, solo nelle vendite con IVA: le dichiarazioni prima casa, «comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare». Sui 75.000 € di acconti dell'esempio fa 3.000 € di IVA invece di 7.500 €. Dal 2027 la stessa regola passa nella nota I della Tariffa del D.Lgs. 123/2025. Per il preliminare con un acconto soggetto a IVA la guida dell'Agenzia indica 200 € di registro per l'atto e 200 per l'acconto, 155 € di bollo, 200 € di ipotecaria e 35 € di tasse ipotecarie.

Le esenzioni per gli under 36 valevano per i rogiti fino al 2023, o fino al 2024 con il preliminare firmato e registrato entro il 2023: oggi un under 36 paga il 4% come tutti, e il ritardo non gli toglie nulla.

Accollo della quota del costruttore o mutuo nuovo?

Se l'impresa ha un mutuo sul cantiere, al rogito puoi accollarti la quota della tua casa oppure chiedere un mutuo nuovo a una banca scelta da te. In entrambi i casi, per l'art. 8 del D.Lgs. 122/2005 il notaio non firma finché il mutuo non è diviso in quote o non c'è il titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca.

Per l'art. 39 del Testo unico bancario «Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo», e il tasso segue i criteri che il contratto usava nel preammortamento: chiedi copia del contratto dell'impresa prima del preliminare e confrontalo con un'offerta tua. Due cose restano uguali: il Fondo Consap garantisce anche i mutui per l'acquisto «con accollo derivante dal frazionamento di un mutuo concesso al costruttore», e la quota si estingue in anticipo senza penali (art. 120-ter TUB).

Conviene l'accollo se la quota regge il confronto con le offerte che ottieni da solo; altrimenti, il mutuo nuovo. Tempi e regole sono nella guida al frazionamento del mutuo e dell'ipoteca.

Se la consegna slitta

Un ritardo, da solo, non fa scattare la fideiussione: l'art. 3 del D.Lgs. 122/2005 la lega alla crisi dell'impresa o alla polizza decennale che manca al rogito. Per il ritardo valgono i termini massimi del preliminare e la penale, se c'è (se invece l'impresa va in crisi, vedi cosa succede se il costruttore fallisce prima della consegna). Intanto:

• La delibera può scadere: la banca chiede documenti aggiornati e può rivedere importo e condizioni. La proroga si chiede prima, per iscritto.
• Il Fondo Consap. Dopo il sì di Consap la banca ha 90 giorni per comunicare la stipula, e il decreto del MEF del 31 luglio 2014 è chiaro: la mancata comunicazione «comporta la decadenza della ammissione alla garanzia del Fondo». La domanda nuova ricontrolla età, ISEE e case di proprietà: chi nel frattempo compie 36 anni esce dalla categoria under 36. La garanzia all'80% (ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi) vale per le domande fino al 31 dicembre 2027: oggi una domanda che slitta al 2028 non l'avrebbe. Per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE, e la norma non fissa una scadenza.

Alcuni casi particolari

• Devi vendere la casa vecchia. Per il Fondo Consap non devi possedere altre case «alla data di presentazione della domanda di mutuo»: se ti serve la garanzia, vendi prima. Per il fisco, se l'avevi comprata con le agevolazioni, puoi venderla entro due anni dal nuovo rogito, con l'impegno scritto nell'atto, e tenere il 4%. Se vendi prima, hai un anno per arrivare al rogito: vale per il credito d'imposta sul riacquisto e, se l'avevi comprata con le agevolazioni meno di cinque anni prima, per non perderle. Se invece la casa vecchia è nello stesso Comune e l'avevi comprata senza agevolazioni, il 4% spetta solo se la vendi prima del nuovo rogito.
• Sei in affitto. Durante i lavori paghi affitto e acconti insieme, e alcune banche tolgono dal reddito l'affitto che resta dopo l'acquisto: dai la disdetta quando la data del rogito è certa.
• Sei assunto da poco. La banca guarda il reddito alla domanda, a fine lavori. Di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni.
• Hai una partita IVA. Anche per te conta il reddito al momento della domanda, a fine lavori: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, e per i mutui oltre l'80% alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi o li escludono.
• Comprate in due. Per Consap la giovane coppia è quella sposata da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con almeno uno dei due sotto i 36 anni: un cantiere lungo può farvi arrivare ai due anni o far compiere 36 anni al più giovane.
• Sei vicino all'età massima della banca. Anche l'età conta alla domanda: ogni anno di cantiere toglie un anno alla durata che la banca può darti, e la rata sale. Il limite di età a fine mutuo cambia da banca a banca.
• È una seconda casa. IVA al 10% su acconti e saldo e imposta sostitutiva del 2% sul mutuo: su 200.000 € sono 4.000 € invece di 500 €. Niente Fondo Consap, e alcune banche si fermano fra il 75 e l'80%.