Risposta rapida
Se compri dal costruttore con il preliminare, di solito il mutuo non è ancora firmato: arriva al rogito, quando la casa diventa tua e la banca può iscrivere l'ipoteca (art. 2822 c.c.). Se l'impresa entra in crisi prima, gli acconti si recuperano con la fideiussione che il costruttore deve consegnarti ai sensi del D.Lgs. 122/2005, che però esclude le somme che deve versare la banca. Se il mutuo è già firmato, per esempio dopo un rogito al grezzo con erogazione a stato avanzamento lavori, resta un tuo debito: le tranche non ancora erogate si possono bloccare, mentre per le somme già versate all'impresa ci si insinua nella procedura concorsuale.
Il mutuo resta: perché
Il mutuo e la compravendita sono due contratti distinti, con parti diverse. La banca ha erogato denaro a te; che l'immobile sia stato consegnato o no non incide sull'obbligo di rimborso. Interrompere le rate peggiora la posizione: produce interessi di mora, segnalazioni nelle banche dati creditizie e, nei casi gravi, decadenza dal beneficio del termine. Le conseguenze del ritardo sono descritte in cosa succede se paghi la rata in ritardo.
La fideiussione del D.Lgs. 122/2005
Il decreto sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire impone al costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia delle somme incassate prima del trasferimento della proprietà. L'art. 3 del D.Lgs. 122/2005 dice esattamente cosa deve coprire: «la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata». È lo strumento che trasforma un credito verso un'impresa insolvente in un credito verso un garante. Il quadro completo delle tutele previste è in acquisto da costruttore: le tutele del D.Lgs. 122/2005.
Due punti pratici: la garanzia deve essere consegnata, non promessa, e va conservata in originale; il preliminare deve avere la forma notarile se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019, e conviene comunque, perché solo così si può trascrivere. Sulla trascrizione del preliminare, che protegge da iscrizioni successive, vedi quando conviene trascrivere il preliminare.
Erogazione a stato avanzamento lavori
Se il mutuo è già firmato, per esempio dopo un rogito al grezzo o per costruire su un terreno tuo, il denaro non arriva tutto insieme: viene erogato per tranche al raggiungimento di stati di avanzamento certificati. Con il cantiere fermo, le tranche successive non vengono versate e la tua esposizione si blocca al capitale già erogato. Se invece compri con il preliminare, il mutuo arriva al rogito e durante il cantiere non c'è nulla da bloccare. Il meccanismo è spiegato in mutuo a stato avanzamento lavori; il tema dell'ipoteca sul complesso e della sua ripartizione in frazionamento del mutuo e dell'ipoteca.
Cosa fare subito
- Recupera fideiussione, preliminare notarile e ricevute di ogni versamento.
- Se il mutuo è già firmato a stato avanzamento lavori, comunica per iscritto alla banca lo stato del cantiere e chiedi il blocco delle erogazioni residue.
- Attiva l'escussione della garanzia nei termini e nelle forme previste dal testo della fideiussione. Attenzione a un passaggio che blocca molte richieste: il comma 3 dell'art. 3 consente l'escussione solo se «il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare» (e, nel caso del pignoramento, solo se hai già comunicato al costruttore la volontà di recedere).
- Verifica con un legale l'insinuazione al passivo della procedura aperta sull'impresa.
- Fai verificare al notaio lo stato ipotecario e catastale dell'unità e le possibilità di frazionamento.
- Continua a pagare le rate mentre le azioni di recupero sono in corso.
La polizza decennale postuma
È una copertura diversa e va tenuta distinta: riguarda i gravi difetti dell'opera che emergono dopo la consegna, non l'insolvenza dell'impresa. L'art. 4 del decreto la descrive come «una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi», per rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi. Va consegnata all'atto del trasferimento della proprietà, e anche qui la mancanza è causa di nullità che solo l'acquirente può far valere. Serve quindi nella fase successiva al rogito e non sostituisce in alcun modo la fideiussione.
Come prevenire il problema
- Chiedere la fideiussione prima di versare qualsiasi somma.
- Pretendere il preliminare nella forma notarile prevista dal decreto e valutarne la trascrizione.
- Pagare il saldo con il mutuo al rogito; se il rogito si fa al grezzo, con un mutuo a stato avanzamento, verificare le certificazioni prima di ogni tranche.
- Far esaminare al notaio la situazione ipotecaria del complesso e la solidità dell'impresa.
- Impostare il budget con margine, verificando rata e importo con una simulazione su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Le tutele previste dal D.Lgs. 122/2005 e gli adempimenti delle procedure di crisi hanno requisiti e termini precisi: per il tuo caso rivolgiti al notaio e a un legale specializzato.
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