Risposta rapida
Il mutuo resta un tuo debito verso la banca: la crisi dell'impresa non lo estingue. La tutela principale è la fideiussione che il costruttore deve consegnare all'acquirente ai sensi del D.Lgs. 122/2005, a garanzia delle somme versate prima del trasferimento della proprietà. Se il finanziamento è erogato a stato avanzamento lavori, le tranche non ancora erogate possono essere bloccate; per quelle già erogate si agisce escutendo la garanzia e insinuandosi nella procedura concorsuale.
Il mutuo resta: perché
Il mutuo e la compravendita sono due contratti distinti, con parti diverse. La banca ha erogato denaro a te; che l'immobile sia stato consegnato o no non incide sull'obbligo di rimborso. Interrompere le rate peggiora la posizione: produce interessi di mora, segnalazioni nelle banche dati creditizie e, nei casi gravi, decadenza dal beneficio del termine. Le conseguenze del ritardo sono descritte in cosa succede se paghi la rata in ritardo.
La fideiussione del D.Lgs. 122/2005
Il decreto sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire impone al costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia delle somme incassate prima del trasferimento della proprietà. È lo strumento che trasforma un credito verso un'impresa insolvente in un credito verso un garante. Il quadro completo delle tutele previste è in acquisto da costruttore: le tutele del D.Lgs. 122/2005.
Due punti pratici: la garanzia deve essere consegnata, non promessa, e va conservata in originale; il preliminare deve avere la forma notarile richiesta dal decreto, perché è lì che le tutele si agganciano. Sulla trascrizione del preliminare, che protegge da iscrizioni successive, vedi quando conviene trascrivere il preliminare.
Erogazione a stato avanzamento lavori
Nei mutui per immobili in costruzione il denaro non arriva tutto insieme: viene erogato per tranche al raggiungimento di stati di avanzamento certificati. Con il cantiere fermo, le tranche successive non vengono versate e la tua esposizione si blocca al capitale già erogato. Il meccanismo è spiegato in mutuo a stato avanzamento lavori; il tema dell'ipoteca sul complesso e della sua ripartizione in frazionamento del mutuo e dell'ipoteca.
Cosa fare subito
- Recupera fideiussione, preliminare notarile e ricevute di ogni versamento.
- Comunica per iscritto alla banca lo stato del cantiere e chiedi il blocco delle erogazioni residue.
- Attiva l'escussione della garanzia nei termini e nelle forme previste dal testo della fideiussione.
- Verifica con un legale l'insinuazione al passivodella procedura aperta sull'impresa.
- Fai verificare al notaio lo stato ipotecario e catastale dell'unità e le possibilità di frazionamento.
- Continua a pagare le rate mentre le azioni di recupero sono in corso.
La polizza decennale postuma
È una copertura diversa e va tenuta distinta: riguarda i gravi difetti dell'opera che emergono dopo la consegna, non l'insolvenza dell'impresa. Serve quindi nella fase successiva al rogito e non sostituisce in alcun modo la fideiussione. Se preferisci un confronto ragionato, puoi parlarne con un consulente GoMutuo senza costi.
Come prevenire il problema
- Chiedere la fideiussione prima di versare qualsiasi somma.
- Pretendere il preliminare nella forma notarileprevista dal decreto e valutarne la trascrizione.
- Preferire l'erogazione a stato avanzamento e verificare le certificazioni.
- Far esaminare al notaio la situazione ipotecaria del complesso e la solidità dell'impresa.
- Impostare il budget con margine, verificando rata e importo con una simulazione su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Le tutele previste dal D.Lgs. 122/2005 e gli adempimenti delle procedure di crisi hanno requisiti e termini precisi: per il tuo caso rivolgiti al notaio e a un legale specializzato.
