Frazionamento mutuo e ipoteca (art. 39 TUB): come funziona quando compri dal costruttore

Il frazionamento del mutuo (art. 39 TUB) è il diritto di suddividere in quote un finanziamento fondiario concesso su un intero edificio o complesso condominiale, anche in corso di costruzione, con corrispondente frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Possono chiederlo il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario, limitatamente alla propria porzione. La banca ha 90 giorni (120 se le quote superano 50) per provvedere; in caso di inerzia si può ricorrere al Presidente del Tribunale, che nomina un notaio sostitutivo.

In questa guida vediamo perché il frazionamento è decisivo per chi compra un appartamento da un costruttore che ha finanziato l'intero edificio con un mutuo unico, chi può chiederlo, la procedura, i tempi di legge, cosa succede se la banca non rispetta i termini e la differenza tra frazionamento e accollo del mutuo.

Cos'è il frazionamento del mutuo e dell'ipoteca

Il comma 6 dell'art. 39 del testo unico bancario lo scrive così: «In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso [...] hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia».

Si tratta di un meccanismo che nasce per superare il principio di indivisibilità dell'ipoteca sancito dall'art. 2809 del codice civile, per cui l'ipoteca «è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte»: senza frazionamento, un'unica ipoteca iscritta sull'intero fabbricato continuerebbe a garantire l'intero debito residuo su ciascuna singola unità, anche dopo la vendita frazionata degli appartamenti. Con il frazionamento, invece, ogni quota del mutuo originario viene garantita da una porzione autonoma di ipoteca, proporzionata (o comunque riferita) alla singola unità immobiliare.

Questo è concettualmente vicino a quanto avviene con il mutuo fondiario disciplinato dall'art. 38 TUB, di cui l'art. 39 rappresenta il completamento operativo per gli edifici plurifamiliari o i complessi condominiali.

Perché serve a chi compra dal costruttore

È molto comune che un'impresa di costruzioni finanzi la realizzazione di un intero condominio con un unico mutuo fondiario, garantito da ipoteca di primo grado sull'intero fabbricato (o sull'area edificabile e sul fabbricato in corso di costruzione). Quando il costruttore inizia a vendere i singoli appartamenti, ciascun acquirente rischierebbe — in assenza di frazionamento — di trovarsi con un immobile pagato per intero ma ancora gravato, sulla carta, dall'ipoteca relativa all'intero debito del costruttore.

Se il costruttore non ripaga il mutuo, la banca potrebbe attivare l'esecuzione forzata sull'intero complesso, compreso l'appartamento già acquistato e pagato da un terzo estraneo all'inadempimento. Per questo motivo, prima di firmare un compromesso o preliminare su un immobile in un edificio finanziato con mutuo fondiario unico, è essenziale verificare lo stato del frazionamento (già avvenuto, richiesto o da richiedere) e valutare, con il notaio, l'inserimento di clausole di tutela — meccanismo simile, per finalità, alle tutele previste dal D.Lgs. 122/2005 sull'acquisto dal costruttore.

Chi può chiedere il frazionamento

Hanno diritto a richiedere il frazionamento:

• Il debitore originario (es. il costruttore che ha contratto il mutuo fondiario).
• Il terzo acquirente dell'unità immobiliare, per la sola porzione acquistata.
• Il promissario acquirente, cioè chi ha firmato un preliminare con data certa (tipicamente registrato), limitatamente alla porzione promessa in acquisto — anche prima del rogito.
• L'assegnatario del bene (es. in cooperative edilizie), limitatamente alla porzione assegnata.

La richiesta va inviata alla banca corredata da documentazione idonea a provare: l'identità del richiedente, la data certa del titolo (preliminare, atto di compravendita, assegnazione) e l'accatastamento delle singole porzioni per cui si chiede la suddivisione.

Come si richiede e cosa fa la banca

1. Verifica preliminare: il tecnico o il notaio verifica che l'edificio sia (o possa essere) accatastato in unità autonome, requisito indispensabile per il frazionamento.
2. Richiesta formale alla banca: l'interessato (o il costruttore per conto di tutti gli acquirenti) invia la richiesta con la documentazione di identità, titolo e accatastamento.
3. Predisposizione del piano di riparto: la banca predispone la suddivisione dell'importo residuo in tante quote quante sono le unità immobiliari autonomamente accatastabili, secondo criteri di proporzionalità (in genere sul valore o sui millesimi delle singole porzioni).
4. Atto di frazionamento: viene stipulato un atto pubblico (o si procede per annotazione, a seconda della prassi bancaria e notarile) che frammenta il credito e l'ipoteca in tante quote autonome.
5. Annotazione nei registri immobiliari: il frazionamento è soggetto ad annotazione a margine dell'iscrizione ipotecaria originaria presso la Conservatoria (oggi Agenzia delle Entrate — Servizio di Pubblicità Immobiliare).

Di norma il frazionamento precede l'accollo della singola quota da parte dell'acquirente: prima si crea la quota autonoma, poi l'acquirente se ne assume il pagamento.

Tempi: 90 o 120 giorni

La legge fissa un termine massimo alla banca per dar seguito alla richiesta di frazionamento:

• 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta completa di documentazione, nel caso ordinario.
• 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividere in più di 50 quote (tipico dei grandi complessi condominiali con molte unità).

Il termine decorre dal ricevimento di una richiesta completa: il comma 6-bis dell'art. 39 TUB parla di richiesta «corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni». Se manca uno di questi tre elementi, l'orologio non parte.

Salvo diverso accordo tra le parti, il comma 6-quater dell'art. 39 TUB fissa due regole per ogni quota frazionata. La durata resta quella del contratto di mutuo originario. L'ammortamento invece «è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente». Non vale per forza il tasso pagato prima del frazionamento: conta il criterio che il contratto usava nel preammortamento del mutuo.

Se la banca non frazionale in tempo

Se la banca non provvede entro i termini di legge (90 o 120 giorni), l'interessato può presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova l'immobile (art. 39, comma 6-ter, TUB). Se il Presidente accoglie il ricorso, dopo aver sentito le parti, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige d'ufficio l'atto pubblico di frazionamento, sottoscritto dal solo notaio, in sostituzione della banca inadempiente.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, quando il frazionamento è richiesto dal terzo acquirente, dal promissario acquirente o dall'assegnatario, l'ipoteca frazionata deve garantire soltanto la quota di mutuo effettivamente accollata dal richiedente, e non una quota proporzionale calcolata sul valore complessivo delle unità gravate — un principio a tutela diretta di chi acquista, per evitare frazionamenti "gonfiati" a suo svantaggio.

Frazionamento e accollo del mutuo: differenza

I due istituti sono collegati ma distinti:

• Frazionamento: opera sul rapporto tra banca e debitore originario (il costruttore). Suddivide il credito e l'ipoteca in quote autonome riferite alle singole unità.
• Accollo: è l'atto con cui l'acquirente si assume, in tutto o in parte, l'obbligo di pagare la quota di mutuo già frazionata riferita all'unità che acquista. Segue la disciplina codicistica dell'accollo: è normalmente cumulativo (il debitore originario resta coobbligato in solido) e diventa liberatorio per il costruttore solo con il consenso espresso della banca.

Per approfondire la meccanica dell'accollo vedi la guida accollo del mutuo: come funziona.

Costi tipici

La legge non individua in modo univoco chi debba sostenere i costi del frazionamento. Nella prassi, quando il frazionamento riguarda un intero condominio in vendita da parte del costruttore, i costi sono spesso regolati contrattualmente. Le voci di costo tipiche sono:

• Onorario notarile per l'atto di frazionamento (variabile in base al numero di unità e al valore complessivo del finanziamento).
• Oneri di annotazione del frazionamento nei registri immobiliari.
• Eventuali spese tecniche per l'accatastamento delle singole unità, se non già effettuato.

Queste voci si aggiungono, per l'acquirente, alle spese notarili della compravendita, illustrate nella guida sul costo del notaio per l'acquisto della prima casa. Chi si accolla la quota non paga una nuova imposta sostitutiva, perché non c'è un mutuo nuovo; chi chiede invece un mutuo nuovo paga lo 0,25%, o il 2% se la casa non ha i requisiti prima casa.

Cosa verificare prima del preliminare

Prima di firmare un preliminare su un immobile in un edificio ancora in costruzione o appena costruito, finanziato con mutuo fondiario unico intestato al costruttore, è consigliabile:

1. Chiedere al costruttore (o verificare tramite il notaio) se il frazionamento è già stato richiesto e a che punto è la procedura.
2. Verificare l'esistenza di una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del rogito, come previsto dal D.Lgs. 122/2005 .
3. Far verificare al notaio la visura ipotecaria aggiornata sull'intero fabbricato, per capire l'entità del debito residuo e lo stato dell'ipoteca — vedi come leggere una visura ipotecaria .
4. In caso di ritardo della banca oltre i 90/120 giorni, valutare con un legale l'attivazione del ricorso al Presidente del Tribunale previsto dall'art. 39, comma 6-ter, TUB.

Se stai valutando l'acquisto di un immobile in un condominio finanziato con mutuo fondiario unico, o devi accollarti una quota già frazionata, puoi verificare la documentazione con un consulente GoMutuo e decidere con lui fra accollo e mutuo nuovo, senza spese per te.