Il mutuo per costruzione casa finanzia sia l'acquisto del terreno edificabile sia i lavori di edificazione, con erogazione a stato avanzamento lavori (SAL) e LTV fino al 70-80% del valore finale dell'immobile a fine cantiere. Durata tipica 20-30 anni con preammortamento di 12-24 mesi durante i lavori, quando si pagano solo gli interessi.
Nel 2026 le principali banche italiane con prodotti dedicati sono Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, Banco BPM, Crédit Agricole, MPS e le BCC. Serve un permesso di costruire già rilasciato e un progetto esecutivo firmato da un tecnico abilitato.
Come funziona il mutuo costruzione
Il mutuo costruzione è un finanziamento specifico pensato per chi vuole edificare la propria abitazione partendo da un terreno edificabile (di proprietà o da acquistare). Si differenzia dal mutuo acquisto standard perché:
- Erogazione frazionata: non tutto al rogito, ma a tranche legate all'avanzamento del cantiere (SAL).
- Perizia doppia: una iniziale sul terreno + progetto, una finale sull'immobile completato.
- Preammortamento: durante i lavori si pagano solo gli interessi sulla quota erogata.
- Ipoteca crescente: iscritta sul terreno e sulle costruzioni via via realizzate (principio di accessione).
Il permesso di costruire è regolato dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e deve essere ottenuto dal Comune prima della richiesta di mutuo.
L'erogazione a stato avanzamento lavori (SAL)
Il SAL (Stato di Avanzamento Lavori) è il meccanismo con cui la banca eroga il mutuo a tranche, tipicamente in 3-5 fasi:
- SAL 0 — rogito terreno: liquidazione dell'importo per acquisto terreno (se incluso nel mutuo).
- SAL 1 — fondazioni e struttura: 20-30% dei lavori completati, perizia intermedia.
- SAL 2 — tamponamenti e copertura: 50-60% dei lavori.
- SAL 3 — impianti e finiture: 80-90% dei lavori.
- SAL finale — collaudo e agibilità: erogazione saldo, perizia finale, fine preammortamento.
Ogni SAL comporta una perizia tecnica a carico del mutuatario (200-400 € per intervento). Per approfondire il meccanismo, vedi mutuo a stato avanzamento lavori (SAL).
Include l'acquisto del terreno edificabile?
Sì, la maggior parte delle banche italiane finanzia un pacchetto unico terreno + costruzione, a due condizioni:
- Il terreno deve essere edificabile secondo il PRG / PGT del Comune (non agricolo, non vincolato).
- Deve esistere un progetto approvato e un permesso di costruire già rilasciato.
Se invece il terreno è già di proprietà, il mutuo copre solo i lavori di costruzione (l'ipoteca viene iscritta comunque sul terreno + fabbricato).
Attenzione: il "mutuo solo terreno edificabile" (senza progetto immediato) è un prodotto raro, con LTV limitato al 50-60% del valore terreno e tassi più alti — la banca considera il terreno una garanzia meno liquida di un immobile.
Quali banche italiane concedono il mutuo costruzione
- Intesa Sanpaolo — "Mutuo Domus Costruzione", LTV fino a 80%, SAL fino a 5 tranche, preammortamento fino a 24 mesi.
- UniCredit — "Mutuo Casa Costruzione", finanzia anche terreno, tasso fisso e variabile disponibili.
- BPER Banca — prodotto flessibile su preammortamento, buona apertura a progetti in classe energetica A/B.
- Banco BPM — mutuo costruzione con Fondo Consap Prima Casa se l'immobile finito è prima casa non di lusso.
- Crédit Agricole Italia — LTV 70%, forte in progetti di autocostruzione con impresa affidataria.
- Monte dei Paschi di Siena (MPS) — mutuo costruzione tradizionale con SAL classico e preammortamento modulabile.
- BCC (Iccrea, Cassa Centrale, Raiffeisen) — spesso le più flessibili su terreni locali e progetti "su misura" (vedi mutuo BCC).
Le banche online (ING Direct, Che Banca!, Widiba) generalmente non offrono il mutuo costruzione: la valutazione a SAL richiede istruttoria tradizionale con perizie multiple.
Requisiti, LTV e documenti
LTV massimo: 70-80% del valore finale a perizia post-costruzione (vedi LTV mutuo). Reddito: rata massima 33% del reddito netto mensile (vedi quanto mutuo posso chiedere).
Documenti tecnici richiesti oltre alla documentazione standard (vedi documenti mutuo):
- Permesso di costruire rilasciato dal Comune.
- Progetto esecutivo firmato da tecnico abilitato.
- Computo metrico estimativo e cronoprogramma lavori.
- Contratto d'appalto con impresa costruttrice (o dichiarazione autocostruzione).
- Visura catastale terreno e certificato di destinazione urbanistica (CDU).
- Atto di proprietà o compromesso di acquisto terreno.
Tempi, preammortamento e costi
- Durata mutuo: 20-30 anni (alcune banche fino a 40, vedi mutuo 40 anni).
- Preammortamento: 12-24 mesi (max 36 in casi eccezionali). Durante questa fase si pagano solo gli interessi sull'erogato (vedi preammortamento mutuo).
- Perizie SAL: 200-400 € a intervento, 3-5 interventi tipici.
- Istruttoria: 30-60 giorni per delibera iniziale (più lunga rispetto a mutuo acquisto per la valutazione tecnica).
- Costi notarili: come mutuo standard, con eventuale atto integrativo a fine lavori (vedi costo notaio).
- Imposta sostitutiva: 0,25% se prima casa, 2% altrimenti (vedi imposta sostitutiva).
Si può usare il Fondo Consap Prima Casa?
Sì, se l'immobile finito diventa prima casa non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9) e l'importo mutuo non supera 250.000 €. Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap copre fino al 50% (80% per giovani under 36 e famiglie con requisiti specifici). Approfondimento in Fondo di Garanzia Prima Casa.
Errori da evitare
- Richiedere il mutuo senza permesso di costruire: nessuna banca istruisce la pratica in questa fase.
- Sottostimare i costi di costruzione: il computo metrico deve essere realistico; sforare comporta necessità di mutuo integrativo (spesso rifiutato).
- Preammortamento troppo corto: se i lavori vanno oltre, si finisce a pagare rata piena con cantiere aperto.
- Impresa non affidabile: la banca valuta anche l'impresa; una senza track record può bloccare la delibera.
- Trascurare la classe energetica: molte banche offrono mutui green con tassi migliori per classi A/B (Ecomutuo Intesa, BPER Green).
Domande frequenti
Il mutuo costruzione finanzia anche l'acquisto del terreno edificabile?
Sì, la maggior parte delle banche italiane (Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, Banco BPM) eroga un mutuo unico che copre sia l'acquisto del terreno edificabile sia i lavori di costruzione. L'importo del terreno viene liquidato al rogito, mentre i lavori sono erogati a SAL. Alcune banche invece finanziano solo i lavori se il terreno è già di proprietà.
Qual è l'LTV massimo per un mutuo costruzione?
L'LTV è tipicamente 70-80%, ma calcolato sul valore finale dell'immobile a fine lavori (perizia post-costruzione), non sul solo terreno o sui soli costi di costruzione. È un vantaggio rispetto al mutuo per terreno edificabile puro, che si ferma al 50-60% del valore terreno.
Cos'è il preammortamento nel mutuo costruzione?
Durante i lavori (tipicamente 12-24 mesi) si paga solo la quota interessi sull'importo effettivamente erogato tramite SAL, non la quota capitale. Al termine del cantiere inizia l'ammortamento vero e proprio con rata piena. È una fase specifica del mutuo costruzione, diversa dal mutuo standard.
Quali banche italiane concedono il mutuo per costruzione casa?
Nel 2026 le principali sono Intesa Sanpaolo (Mutuo Domus Costruzione), UniCredit (Mutuo Casa Costruzione), BPER Banca, Banco BPM, Crédit Agricole Italia, Monte dei Paschi di Siena (MPS) e le BCC dei gruppi Iccrea e Cassa Centrale (spesso più flessibili sui progetti locali). Le banche online (ING, Che Banca!, Widiba) generalmente non lo offrono.
Cosa serve per richiedere un mutuo costruzione?
Servono: permesso di costruire rilasciato dal Comune, progetto esecutivo firmato da tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra), computo metrico estimativo, atto di proprietà del terreno o compromesso di acquisto, documentazione reddituale standard (ultime buste paga, CUD, dichiarazione redditi) e visura catastale del terreno.
