Il mutuo per costruzione casa finanzia i lavori di edificazione e, con alcune banche, anche l'acquisto del terreno edificabile, con erogazione a stato avanzamento lavori (SAL), entro il tetto dell'80% del valore dei beni o del costo delle opere. Durante il cantiere, per il periodo fissato dal contratto, di solito si pagano solo gli interessi.
Se la casa sarà la tua prima casa, sul mutuo paghi l'imposta sostitutiva dello 0,25% e gli interessi si detraggono al 19% su massimo 2.582,28 € l'anno, ma la garanzia Consap non c'è: le condizioni sono più sotto. Prima della domanda servono un permesso di costruire già rilasciato e un progetto esecutivo firmato da un tecnico abilitato.
Come funziona il mutuo costruzione
Il mutuo costruzione è un finanziamento specifico pensato per chi vuole edificare la propria abitazione partendo da un terreno edificabile (di proprietà o da acquistare). Si differenzia dal mutuo acquisto standard perché:
- Erogazione frazionata: non tutto al rogito, ma a tranche legate all'avanzamento del cantiere (SAL).
- Più perizie: una iniziale sul terreno e sul progetto, una per ogni SAL e una finale sull'immobile completato.
- Preammortamento: durante i lavori si pagano solo gli interessi sulla quota erogata.
- Ipoteca crescente: iscritta sul terreno e sulle costruzioni via via realizzate (principio di accessione).
Il permesso di costruire è regolato dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) e deve essere ottenuto dal Comune prima della richiesta di mutuo.
L'erogazione a stato avanzamento lavori (SAL)
Il SAL (Stato di Avanzamento Lavori) è il meccanismo con cui la banca eroga il mutuo a tranche. Numero e soglie delle tranche li fissa il contratto; un esempio:
- SAL 0 — rogito terreno: liquidazione dell'importo per acquisto terreno (se incluso nel mutuo).
- SAL 1 — fondazioni e struttura: 20-30% dei lavori completati, perizia intermedia.
- SAL 2 — tamponamenti e copertura: 50-60% dei lavori.
- SAL 3 — impianti e finiture: 80-90% dei lavori.
- SAL finale — collaudo e agibilità: erogazione saldo, perizia finale, fine preammortamento.
Ogni SAL comporta una perizia tecnica a carico del mutuatario, con il costo indicato nel foglio informativo. Per approfondire il meccanismo, vedi mutuo a stato avanzamento lavori (SAL).
Include l'acquisto del terreno edificabile?
Sì, con alcune banche il mutuo copre in un pacchetto unico terreno e costruzione, a due condizioni:
- Il terreno deve essere edificabile secondo il PRG / PGT del Comune (non agricolo, non vincolato).
- Deve esistere un progetto approvato e un permesso di costruire già rilasciato.
Se invece il terreno è già di proprietà, il mutuo copre solo i lavori di costruzione (l'ipoteca viene iscritta comunque sul terreno + fabbricato).
Attenzione: il "mutuo solo terreno edificabile" (senza progetto immediato) è un prodotto raro, con cui la banca finanzia una quota più bassa del valore, perché considera il terreno una garanzia meno liquida di un immobile.
Costruire la prima casa: imposta sostitutiva, detrazione e SAL
Se costruisci la tua prima casa, sul mutuo paghi l'imposta sostitutiva dello 0,25% e puoi detrarre il 19% degli interessi su massimo 2.582,28 € l'anno; la parte di mutuo che paga il terreno, però, non dà detrazione. Sono tre regole diverse, ciascuna con le sue condizioni.
- Imposta sostitutiva: 0,25% se hai i requisiti prima casa e lo dichiari nell'atto di mutuo o in un allegato. Altrimenti si paga il 2%: l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 lo applica «ai finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» quando i requisiti non risultano «da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo».
- Detrazione degli interessi: 19% su massimo 2.582,28 € l'anno (art. 15, comma 1-ter, TUIR), se il mutuo è firmato fra i sei mesi prima e i diciotto mesi dopo l'inizio dei lavori e la casa diventa la tua abitazione principale entro sei mesi dalla fine. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate la detrazione «spetta limitatamente agli interessi relativi all'ammontare del mutuo effettivamente utilizzato», cioè alle spese di costruzione documentate, che non comprendono l'acquisto del suolo. Conti, righi e casi nella guida alla detrazione degli interessi per la costruzione della prima casa.
- SAL e date: per la finestra dei sei mesi prima e diciotto dopo conta la data in cui firmi il contratto di mutuo, non quella delle singole tranche. La data di inizio dei lavori deve essere certa, perché è da lì che l'Agenzia conta i termini.
Quali banche fanno il mutuo per costruire casa?
Non tutte: chi lo fa lo tratta come un prodotto a parte, con erogazione a stati di avanzamento e controlli tecnici sul cantiere. Quanto finanziano, quanti mesi di preammortamento concedono, in quante tranche pagano e se accettano l'autocostruzione cambia da banca a banca e si legge nel foglio informativo del prodotto, da chiedere prima di presentare il progetto. Alcune banche chiedono la perizia già prima della delibera, e per i progetti in classe energetica A o B alcune hanno prodotti green, con l'attestato di prestazione energetica.
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Requisiti, LTV e documenti
LTV massimo: 80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere, per l'art. 38 TUB (vedi LTV mutuo). Reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi per il rapporto fra rata e reddito netto; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (vedi quanto mutuo posso chiedere).
Documenti tecnici richiesti oltre alla documentazione standard (vedi documenti mutuo):
- Permesso di costruire rilasciato dal Comune.
- Progetto esecutivo firmato da tecnico abilitato.
- Computo metrico estimativo e cronoprogramma lavori.
- Contratto d'appalto con impresa costruttrice (o dichiarazione autocostruzione).
- Visura catastale terreno e certificato di destinazione urbanistica (CDU).
- Atto di proprietà o compromesso di acquisto terreno.
Tempi, preammortamento e costi
- Durata mutuo: 20-30 anni (alcune banche fino a 40, vedi mutuo 40 anni).
- Preammortamento: dura quanto il cantiere previsto dal contratto, con le eventuali proroghe che la banca concede. Durante questa fase si pagano solo gli interessi sull'erogato (vedi preammortamento mutuo).
- Perizie SAL: una per ogni tranche, a pagamento, con il costo scritto nel foglio informativo del prodotto.
- Istruttoria: di solito più lunga che per un mutuo d'acquisto, per la valutazione tecnica del progetto; i tempi della tua banca sono nel foglio informativo.
- Costi notarili: come mutuo standard, con eventuale atto integrativo a fine lavori (vedi costo notaio).
- Imposta sostitutiva: 0,25% se prima casa, 2%altrimenti (vedi imposta sostitutiva).
Si può usare il Fondo Consap per costruire la prima casa?
No: il Fondo di garanzia prima casa non copre i mutui per costruire. La legge lo limita ai finanziamenti «connessi all'acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica» dell'abitazione principale (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c). Consap elenca solo tre casi: l'acquisto, l'acquisto con lavori di ristrutturazione ed efficienza energetica, l'acquisto con accollo del mutuo concesso al costruttore.
Se invece compri da un'impresa una casa nuova, la garanzia si può chiedere, se rientri nelle categorie del Fondo: vedi come funziona il Fondo di garanzia prima casa.
Errori da evitare
- Richiedere il mutuo senza permesso di costruire: nessuna banca istruisce la pratica in questa fase.
- Sottostimare i costi di costruzione: il computo metrico deve essere realistico; sforare comporta necessità di mutuo integrativo (spesso rifiutato).
- Preammortamento troppo corto: se i lavori vanno oltre, si finisce a pagare rata piena con cantiere aperto.
- Impresa non affidabile: la banca valuta anche l'impresa; una senza track record può bloccare la delibera.
- Firmare il mutuo troppo presto: se lo firmi più di sei mesi prima dell'inizio dei lavori, la detrazione degli interessi per la costruzione non spetta.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
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