In sintesi
Il credito d'imposta prima casa è un'agevolazione fiscale prevista dall'art. 7 della L. 448/1998 (la legge del 23 dicembre 1998 sulle «Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo»): spetta a chi vende la prima casa acquistata con agevolazioni e riacquista un altro immobile con i requisiti prima casa entro 1 anno e, per l'Agenzia delle Entrate, anche a chi compra prima la casa nuova e vende la vecchia entro 2 anni dal nuovo acquisto. Il credito è pari al minore tra l'imposta di registro (o l'IVA) pagata sul primo acquisto e l'imposta di registro (o l'IVA) dovuta sul riacquisto.
Cos'è il credito d'imposta prima casa
L'obiettivo della norma è non tassare due volte chi cambia prima casa: se hai già pagato l'imposta di registro o l'IVA agevolata sul primo acquisto e ne compri una nuova, lo Stato ti riconosce un credito pari a quanto avevi già versato, fino a concorrenza dell'imposta dovuta sul nuovo rogito. La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa fissa il tetto in una riga: «Il credito d'imposta non può comunque essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto».
Un punto che quasi nessuno conosce: la stessa guida precisa che, dopo la circolare 12/E dell'8 aprile 2016, «il credito d'imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto». Non sei obbligato a vendere prima per avere il credito. E aggiunge che, in questo caso, il termine più lungo per vendere la casa vecchia introdotto dalla legge di bilancio 2025 «non pregiudica il diritto al credito d'imposta per il nuovo acquisto, sempre che l'immobile già posseduto sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto».
Chi può richiederlo: i requisiti
- Hai venduto un immobile acquistato con agevolazioni prima casa, oppure lo vendi entro 2 anni dal nuovo acquisto, se compri prima la casa nuova.
- Se hai già venduto, riacquisti entro 1 anno dalla vendita un altro immobile con requisiti prima casa (art. 1 Tariffa I, Nota II-bis DPR 131/1986).
- Il nuovo immobile non deve essere di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9).
- Dichiari in atto tutti i requisiti soggettivi (residenza nel comune entro 18 mesi, nessun'altra casa tua, da solo o con il coniuge, nello stesso comune, salvo quella comprata con le agevolazioni che vendi entro 2 anni, ecc.).
- Il credito è personale: non spetta se la casa che vendi l'avevi ricevuta in eredità o in donazione, anche se chi te l'ha lasciata o regalata l'aveva comprata con le agevolazioni, e se una delle due case è cointestata spetta a ciascuno per la sua quota.
Come si calcola: formula ed esempio
Formula: Credito = min ( Imposta registro/IVA primo acquisto ; Imposta registro/IVA riacquisto ).
| Scenario | Imposta 1° acq. | Imposta riacq. | Credito |
|---|---|---|---|
| Privato → privato (regime prezzo-valore) | 4.000 € | 6.000 € | 4.000 € |
| Privato → privato (nuova casa più economica) | 5.000 € | 3.000 € | 3.000 € |
| Costruttore IVA 4% → privato | 20.000 € (IVA) | 6.300 € (registro 2%) | 6.300 € |
Come usarlo dal notaio (la via più rapida)
Nel rogito di riacquisto, il notaio applica il credito direttamente in detrazione dell'imposta di registro dovuta. Solo da quella: l'art. 7, comma 2, parla di credito «in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina», quindi dall'IVA non si scala: se il riacquisto è con IVA, il credito si usa in dichiarazione o in F24. Devi comunicargli al momento della prenotazione dell'atto:
- Copia dell'atto di acquisto del primo immobile e prova dell'imposta pagata.
- Atto di vendita del primo immobile, se l'hai già venduto (per verificare la data e il termine di 1 anno); se non l'hai ancora venduto, nell'atto ti impegni a venderlo entro 2 anni.
- Se acquisto con IVA: fattura del costruttore con IVA agevolata.
- Dichiarazione in atto della volontà di utilizzare il credito.
Come usarlo nel 730 e in F24
Se non usi il credito in atto (o ne usi solo una parte), il residuo si recupera — un meccanismo simile per logica alla detrazione degli interessi mutuo nel 730:
- Nel modello 730/2026: rigo G1 (crediti d'imposta per riacquisto della prima casa). L'importo riduce l'IRPEF dovuta.
- In compensazione F24 con altre imposte (IRPEF, IVA, IMU, ecc.) usando il codice tributo 6602.
Attenzione: l'imposta di registro prima casa non può essere inferiore a 1.000 €, ma la guida dell'Agenzia delle Entrate precisa che «l'importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d'imposta». Dell'imposta sulla caparra parliamo anche nella guida trascrizione del preliminare.
Novità L. 207/2024: attenzione al tranello
La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 comma 116) ha modificato la Nota II-bis del TUR estendendo da 12 a 24 mesi il termine entro cui chi acquista con agevolazioni prima casa deve rivendere l'immobile pre-posseduto per non perdere il beneficio sul nuovo acquisto.
Attenzione all'ordine: per il credito d'imposta l'Agenzia delle Entrate tiene distinti due casi. Se compri prima la casa nuova e vendi dopo la vecchia, i due anni valgono anche per il credito: lo ha chiarito la Risposta n. 197/2025, ripresa dalla guida citata sopra. Fino alla vendita il credito è concesso «in via provvisoria», e se la casa vecchia non è venduta entro i due anni decadi dall'agevolazione sul nuovo acquisto e «verrà meno il diritto al credito d'imposta». Se invece vendi prima e ricompri dopo, vale l'art. 7: la casa nuova va comprata entro 1 anno dalla vendita, e con la Risposta n. 297/2025 l'Agenzia ha escluso che i due anni valgano anche qui: «non si ritiene possibile estendere il suddetto termine anche per il riacquisto della “prima casa”».
La Risposta n. 238/2025 applica la regola dei due anni a chi aveva comprato la casa nuova con l'IVA al 4%: il credito, non usato in atto, va nella dichiarazione dei redditi, solo per la quota del primo acquisto comprata con le agevolazioni (lì il 50%, non la parte ricevuta in eredità) e sempre a condizione di vendere la casa vecchia entro due anni. Le istruzioni del modello 730/2026 per il rigo G1 parlano invece di una vendita «entro un anno dall'acquisto della nuova prima casa»: se vendi nel secondo anno e usi il credito in dichiarazione, fai presente questa risposta a chi la compila, insieme alla guida dell'Agenzia sui crediti d'imposta della dichiarazione 2026, che nel testo scrive che il credito «è concesso a condizione che l'abitazione agevolata preposseduta venga alienata entro il citato termine biennale».
Quando si perde il credito
Le cause di decadenza dai benefici prima casa, come le elenca la scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla decadenza:
- Non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dalla stipula.
- Rivendi il nuovo immobile entro 5 anni senza prendere entro 1 anno un'altra casa, comprata o ricevuta in dono, da adibire ad abitazione principale.
- Risultano false le dichiarazioni rese in atto sui requisiti prima casa.
- Non vendi entro 2 anni dal nuovo acquisto la casa che avevi già, comprata con le agevolazioni prima casa: per l'Agenzia, in questo caso viene meno anche il credito d'imposta (Risposta n. 197/2025).
Conseguenze: pagamento delle imposte in misura ordinaria + sanzione 30% + interessi.
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