In sintesi
Il credito d'imposta prima casa è un'agevolazione fiscale prevista dall'art. 7 della L. 448/1998 (Legge di Bilancio 1999): spetta a chi vende la prima casa acquistata con agevolazioni e riacquista un altro immobile con i requisiti prima casa entro 1 anno. Il credito è pari al minore tra l'imposta di registro (o l'IVA) pagata sul primo acquisto e l'imposta di registro dovuta sul riacquisto.
Cos'è il credito d'imposta prima casa
L'obiettivo della norma è non tassare due volte chi cambia prima casa: se hai già pagato l'imposta di registro (2%) o l'IVA agevolata (4%) sul primo acquisto e ne compri una nuova, lo Stato ti riconosce un credito pari a quanto avevi già versato — fino a concorrenza dell'imposta dovuta sul nuovo rogito.
Chi può richiederlo: i requisiti
- Hai venduto un immobile acquistato con agevolazioni prima casa.
- Riacquisti entro 1 anno dalla vendita un altro immobile con requisiti prima casa (art. 1 Tariffa I, Nota II-bis DPR 131/1986).
- Il nuovo immobile non deve essere di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9).
- Dichiari in atto tutti i requisiti soggettivi (residenza nel comune entro 18 mesi, non possesso di altra prima casa nello stesso comune, ecc.).
Come si calcola: formula ed esempio
Formula: Credito = min ( Imposta registro/IVA primo acquisto ; Imposta registro riacquisto ).
| Scenario | Imposta 1° acq. | Imposta riacq. | Credito |
|---|---|---|---|
| Privato → privato (regime prezzo-valore) | 4.000 € | 6.000 € | 4.000 € |
| Privato → privato (nuova casa più economica) | 5.000 € | 3.000 € | 3.000 € |
| Costruttore IVA 4% → privato | 20.000 € (IVA) | 6.300 € (registro 2%) | 6.300 € |
Come usarlo dal notaio (la via più rapida)
Nel rogito di riacquisto, il notaio applica il credito direttamente in detrazione dell'imposta di registro dovuta. Devi comunicargli al momento della prenotazione dell'atto:
- Copia dell'atto di acquisto del primo immobile e prova dell'imposta pagata.
- Atto di vendita del primo immobile (per verificare la data e il termine di 1 anno).
- Se acquisto con IVA: fattura del costruttore con IVA agevolata.
- Dichiarazione in atto della volontà di utilizzare il credito.
Come usarlo nel 730 e in F24
Se non usi il credito in atto (o ne usi solo una parte), il residuo si recupera — un meccanismo simile per logica alla detrazione degli interessi mutuo nel 730:
- Nel modello 730/2026: rigo G1 (crediti d'imposta per riacquisto della prima casa). L'importo riduce l'IRPEF dovuta.
- In compensazione F24 con altre imposte (IRPEF, IVA, IMU, ecc.) usando il codice tributo 6602.
Attenzione: dal 1° giugno 2026, in attuazione del D.Lgs. 139/2024, i tributi ipotecari e catastali si versano solo tramite F24 (aboliti i c/c postali provinciali). Ne parliamo anche nella guida trascrizione del preliminare.
Novità L. 207/2024: attenzione al tranello
La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 comma 116) ha modificato la Nota II-bis del TUR estendendo da 12 a 24 mesi il termine entro cui chi acquista con agevolazioni prima casa deve rivendere l'immobile pre-posseduto per non perdere il beneficio sul nuovo acquisto.
Attenzione: molti hanno interpretato la modifica come applicabile anche al credito d'imposta. L'Agenzia delle Entrate, con Risposta n. 297/2025, ha chiarito che la modifica non si applica al credito ex art. 7 L. 448/1998, che continua a richiedere riacquisto entro 1 anno dalla vendita del primo immobile. La Risposta n. 238/2025 ha confermato che lo scomputo diretto in atto notarile resta la modalità più efficiente.
Quando si perde il credito
Le cause di decadenza (Nota II-bis comma 4, DPR 131/1986):
- Non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dalla stipula.
- Rivendi il nuovo immobile entro 5 anni senza riacquistare entro 1 anno un altro immobile prima casa.
- Risultano false le dichiarazioni rese in atto sui requisiti prima casa.
Conseguenze: pagamento delle imposte in misura ordinaria + sanzione 30% + interessi.
Domande frequenti
Se stai valutando la sequenza vendita → mutuo → riacquisto, prova la simulazione mutuo GoMutuo e leggi anche la guida al cronoprogramma compravendita.
