Acquisto casa dal costruttore: tutele D.Lgs. 122/2005

Comprare casa «su carta» — cioè da un costruttore prima che l'immobile sia ultimato — è un'operazione ad alto rischio: si versano decine di migliaia di euro su un bene che ancora non esiste. Il D.Lgs. 122/2005, rafforzato dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi), impone per legge tre protezioni obbligatorie: una fideiussione bancaria o assicurativa che copre tutti gli acconti, una polizza assicurativa decennale postuma contro i vizi strutturali e un diritto di prelazione in caso di vendita forzata. Se manca anche solo la fideiussione, il contratto è nullo — a vantaggio dell'acquirente, non del costruttore.

Quando si applica la legge

Il D.Lgs. 122/2005 tutela l'acquirente solo in presenza di tre condizioni cumulative:

1. Venditore = costruttore o cooperativa edilizia. Se vendi tu la tua casa ancora in costruzione a un privato, la legge non si applica (ma si applica la disciplina comune del codice civile).
2. Acquirente = persona fisica. Le società acquirenti non sono protette dal decreto.
3. Immobile «da costruire». La costruzione non deve essere ancora ultimata al momento del contratto (o del preliminare). Un immobile già completato — anche se non ancora abitabile o accatastato — non rientra nell'ambito applicativo.

La legge si applica ai contratti che hanno o possono avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento (art. 1, lett. a): preliminare, vendita con riserva di proprietà, permuta, leasing.

La fideiussione obbligatoria (artt. 2-3)

L'art. 2 del D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore, «a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione», al momento della stipula o anche prima. La fideiussione deve coprire:

• Le somme e il valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha già riscosso e che deve ancora riscuotere prima del trasferimento: caparra, acconti, rate SAL.
• Non le somme «per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante», né i contributi pubblici già garantiti: la parte del prezzo che arriva direttamente dalla banca resta fuori dalla garanzia.
• Gli interessi legali, che secondo l'art. 3 maturano «fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata», cioè fino alla crisi del costruttore, non fino al rimborso.

Dal D.M. 125 del 6 giugno 2022 (G.U. n. 197/2022), il costruttore deve usare il modello standard ministeriale di fideiussione: è il comma 7-bis dell'art. 3 a rinviarne il contenuto a «decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze». Il preliminare deve indicare gli estremi della fideiussione e attestarne la conformità al modello (art. 6, lett. g); senza fideiussione il contratto è nullo, con una nullità relativa che solo l'acquirente (non il costruttore) può far valere (art. 2).

Tabella: confronto fideiussione bancaria vs assicurativa

Quando scade la fideiussione? Non al rogito in automatico: per l'art. 3, comma 7, smette di valere quando il fideiussore riceve copia dell'atto di trasferimento che menziona la polizza decennale. Fino ad allora si può escutere se il costruttore entra in crisi o se al rogito manca la polizza e tu recedi dal contratto (art. 3, comma 3).

Polizza assicurativa decennale postuma (art. 4)

Il costruttore deve consegnare all'acquirente, al momento del rogito definitivo, una polizza assicurativa decennale postuma che copre i danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio e dai gravi difetti costruttivi. Il testo dell'art. 4 del D.Lgs. 122/2005 parla di «una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori»: anche qui l'obbligo è sanzionato con la nullità del contratto, che solo l'acquirente può far valere.

La Cass. civ., sez. III, n. 1909 del 27 gennaio 2025 ha chiarito la natura giuridica della polizza: si tratta di un'assicurazione per conto di chi spetta (art. 1891 c.c.), non di un'assicurazione per conto altrui. La conseguenza pratica è rilevante: anche chi acquista l'immobile successivamente (il secondo compratore) può agire direttamente nei confronti dell'assicuratore per i danni coperti dalla polizza, senza bisogno di una cessione formale del credito.

Attenzione alla decorrenza: i dieci anni non partono dal rogito ma dall'ultimazione dei lavori, che in genere è una data anteriore. La polizza inoltre non copre i vizi ordinari (crepe superficiali, infiltrazioni minori), ma solo i difetti gravi che incidono sulla stabilità strutturale dell'immobile ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Diritto di prelazione in caso di vendita forzata (art. 9)

Se l'immobile viene venduto nell'ambito di una procedura esecutiva o concorsuale (pignoramento, fallimento, liquidazione giudiziale), la prelazione sta nell'art. 9 del D.Lgs. 122/2005 — non nell'art. 5, che disciplina invece l'ambito di applicazione — e non spetta a chiunque abbia versato acconti: serve che l'immobile «sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado». A quella condizione il diritto vale «anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione».

In pratica: se all'asta qualcuno offre 200.000 €, tu puoi esercitare la prelazione e comprare l'immobile a quel prezzo, battendo quell'offerente. I tempi sono stretti e perentori: l'autorità che vende ti notifica il prezzo entro dieci giorni e tu hai altri dieci giorni, «a pena di decadenza», per offrire condizioni uguali. Serve quindi liquidità già pronta, come nel caso di una casa all'asta.

Una tutela che vale la pena conoscere è invece proprio nell'art. 5: «l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta». Se il costruttore ti propone di firmare una rinuncia alla fideiussione, quella firma non vale nulla.

Attenzione: il diritto di prelazione è utile, ma non è la tutela principale. Se non hai la liquidità per esercitarlo, o se la procedura concorsuale segue un iter diverso, la vera protezione rimane la fideiussione.

Cosa succede se il costruttore fallisce prima del rogito

Questo è lo scenario più temuto da chi compra su carta. Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi) ha integrato le tutele del D.Lgs. 122/2005 nel quadro delle procedure concorsuali. Ecco la sequenza:

1. Apertura della procedura concorsuale (liquidazione giudiziale, concordato preventivo, ecc.). La costruzione si blocca.
2. Invia richiesta scritta di escussione al garante (banca o compagnia assicurativa) con raccomandata con avviso di ricevimento, all'indirizzo indicato nella fideiussione, allegando copia del preliminare e prova dei pagamenti. Si può fare dalla data della crisi, se il curatore non ha comunicato di voler subentrare nel contratto.
3. Il garante paga entro 30 giorni dalla richiesta (art. 3, comma 6), restituendo le somme versate più gli interessi legali maturati fino alla data della crisi.
4. Eventuale prelazione: valuta se esercitare il diritto di prelazione per acquistare l'immobile una volta che la procedura lo mette all'asta (se preferisci l'immobile al rimborso).

Esempio numerico: rimborso da fideiussione

Il tasso degli interessi legali lo fissa ogni anno un decreto del MEF: 2% nel 2025 (D.M. 10 dicembre 2024) e 1,6% dal 1° gennaio 2026 (D.M. 10 dicembre 2025). Gli interessi si contano dal giorno di ogni pagamento fino alla data della crisi (art. 3, comma 1).

Acquisto in costruzione e mutuo

Il mutuo per un immobile da costruire ha caratteristiche particolari rispetto al mutuo ordinario:

• Arriva al rogito: la banca può iscrivere l'ipoteca solo quando la casa diventa tua (art. 2822 c.c.), quindi gli acconti si pagano con soldi propri, coperti dalla fideiussione, e il mutuo paga il saldo al rogito. L'erogazione a SAL riguarda chi costruisce su un terreno suo o compra la casa al grezzo.
• LTV sul minore fra prezzo e perizia: di solito fino all'80%, con una perizia fatta quando la casa è quasi finita; alcune banche non finanziano case in costruzione. Scopri come funziona l'LTV → Guida alla perizia mutuo →
• Accollo o mutuo nuovo: se l'impresa ha un mutuo sul cantiere, al rogito puoi accollarti la quota della tua casa o pagare con un mutuo tuo; il notaio non stipula se il mutuo non è diviso in quote o l'ipoteca non è cancellata o frazionata (art. 8 D.Lgs. 122/2005).
• Se il costruttore entra in crisi prima del rogito: il mutuo di solito non è ancora firmato, e gli acconti si recuperano con la fideiussione, che esclude le somme da versare dalla banca (art. 2 D.Lgs. 122/2005).
• Agevolazioni prima casa: si applicano anche all'acquisto in costruzione, a patto che l'immobile venga ultimato e che l'acquirente abbia la residenza nel Comune in cui si trova la casa, o ce la porti entro 18 mesi dal rogito (oppure ci lavori: nota II-bis, lett. a, Tariffa D.P.R. 131/1986). Agevolazioni prima casa 2026 →

Prima di firmare il preliminare con il costruttore, ti conviene già sapere quanto potrai chiedere (la domanda di mutuo si fa poi verso la fine dei lavori): simula il mutuo su GoMutuo per conoscere l'importo massimo finanziabile.

Checklist acquirente: 8 step

1. Verifica il permesso di costruire (per applicare la legge basta che sia stato chiesto: art. 1, lett. d; nel preliminare vanno gli estremi del permesso o della richiesta, art. 6, lett. i).
2. Leggi attentamente la fideiussione prima di firmare il preliminare: deve usare il modello ministeriale D.M. 125/2022, deve coprire tutti gli acconti e deve essere emessa da banca/assicuratore autorizzati.
3. Fai autenticare il preliminare dal notaio per poterlo trascrivere (art. 2645-bis c.c.) e ottenere l'effetto prenotativo. Quando conviene trascrivere il preliminare →
4. Conserva ogni ricevuta di pagamento: sono i documenti da presentare al garante in caso di escussione.
5. Controlla che la polizza postuma decennale venga consegnata al rogito (non accettare rogiti senza polizza).
6. Verifica il SAL prima di ogni acconto: non versare denaro senza una corrispondente attestazione dello stato di avanzamento lavori firmata da un tecnico.
7. Fai una simulazione prima di firmare il preliminare e chiedi il mutuo negli ultimi mesi del cantiere: una delibera chiesta troppo presto può scadere prima del rogito.
8. In caso di segnali di crisi del costruttore (ritardi lunghi, cantiere fermo, notizie di protesti), contatta subito un avvocato per valutare l'escussione preventiva della fideiussione.

Disclaimer legale: Questo articolo ha finalità informativa e non costituisce consulenza legale o finanziaria. Le norme citate (D.Lgs. 122/2005, D.Lgs. 14/2019, D.M. 125/2022) potrebbero subire modifiche: verifica sempre la versione vigente su Normattiva. Per la tua situazione specifica, rivolgiti a un notaio o a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.