Comprare casa «su carta» — cioè da un costruttore prima che l'immobile sia ultimato — è un'operazione ad alto rischio: si versano decine di migliaia di euro su un bene che ancora non esiste. Il D.Lgs. 122/2005, rafforzato dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi), impone per legge tre protezioni obbligatorie: una fideiussione bancaria o assicurativa che copre tutti gli acconti, una polizza assicurativa decennale postuma contro i vizi strutturali e un diritto di prelazione in caso di vendita forzata. Se manca anche solo la fideiussione, il contratto è nullo — a vantaggio dell'acquirente, non del costruttore.
Quando si applica la legge
Il D.Lgs. 122/2005 tutela l'acquirente solo in presenza di tre condizioni cumulative:
- Venditore = costruttore o cooperativa edilizia. Se vendi tu la tua casa ancora in costruzione a un privato, la legge non si applica (ma si applica la disciplina comune del codice civile).
- Acquirente = persona fisica. Le società acquirenti non sono protette dal decreto.
- Immobile «da costruire». La costruzione non deve essere ancora ultimata al momento del contratto (o del preliminare). Un immobile già completato — anche se non ancora abitabile o accatastato — non rientra nell'ambito applicativo.
La legge si applica a qualunque contratto che abbia come effetto il trasferimento (anche non immediato) della proprietà o di un diritto reale di godimento: preliminare, contratto definitivo, vendita con riserva di proprietà, permuta, leasing immobiliare residenziale.
La fideiussione obbligatoria (artt. 2-3)
L'art. 2 D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore di consegnare all'acquirente, al momento della stipula del preliminare, una fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta. La fideiussione deve coprire:
- Tutte le somme versate (o che saranno versate) prima del rogito definitivo: caparra, acconti, rate SAL.
- Gli interessi legali maturati su quelle somme dal giorno del versamento.
Dal D.M. 125 del 6 giugno 2022 (G.U. n. 197/2022), il costruttore deve usare il modello standard ministeriale di fideiussione (art. 3, c. 7-bis). Una fideiussione non conforme al modello è equiparata a fideiussione mancante, con conseguente nullità relativa del contratto — che solo l'acquirente (non il costruttore) può far valere.
Tabella: confronto fideiussione bancaria vs assicurativa
| Caratteristica | Fideiussione bancaria | Fideiussione assicurativa |
|---|---|---|
| Rilasciata da | Banca/istituto di credito | Compagnia assicurativa |
| Costo per il costruttore | Generalmente più alto | Generalmente più basso |
| Solidità del garante | Alta (vigilanza BCE/BdI) | Alta (vigilanza IVASS) |
| Escussione | «A prima richiesta» — immediata | «A prima richiesta» — immediata |
| Validità | Fino al rogito o al fallimento | Fino al rogito o al fallimento |
Quando scade la fideiussione? Si estingue automaticamente al momento del rogito definitivo (quando la proprietà passa all'acquirente) oppure, nel caso di situazione di crisi del costruttore, resta valida per permettere l'escussione.
Polizza assicurativa decennale postuma (art. 4)
Il costruttore deve consegnare all'acquirente, al momento del rogito definitivo, una polizza assicurativa decennale postuma che copre i danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio e dai gravi difetti costruttivi che incidono sulla sua solidità strutturale (art. 4 D.Lgs. 122/2005).
La Cass. civ., sez. III, n. 1909 del 27 gennaio 2025 ha chiarito la natura giuridica della polizza: si tratta di un'assicurazione per conto di chi spetta (art. 1891 c.c.), non di un'assicurazione per conto altrui. La conseguenza pratica è rilevante: anche chi acquista l'immobile successivamente (il secondo compratore) può agire direttamente nei confronti dell'assicuratore per i danni coperti dalla polizza, senza bisogno di una cessione formale del credito.
La polizza ha durata decennale decorrente dalla data del rogito. Attenzione: non copre i vizi ordinari (crepe superficiali, infiltrazioni minori), ma solo i difetti gravi che incidono sulla stabilità strutturale dell'immobile ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Diritto di prelazione in caso di vendita forzata (art. 5)
Se l'immobile viene venduto nell'ambito di una procedura esecutiva o concorsuale (pignoramento, fallimento, liquidazione giudiziale), l'art. 5 D.Lgs. 122/2005 riconosce all'acquirente che abbia già versato somme al costruttore un diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile alla stessa offerta del miglior offerente.
In pratica: se all'asta qualcuno offre 200.000 €, tu puoi esercitare la prelazione e comprare l'immobile a 200.000 €, battendo quell'offerente. Il diritto è esercitabile solo entro i termini fissati dalla procedura e richiede che tu abbia la liquidità necessaria, come nel caso di una casa all'asta.
Attenzione: il diritto di prelazione è utile, ma non è la tutela principale. Se non hai la liquidità per esercitarlo, o se la procedura concorsuale segue un iter diverso, la vera protezione rimane la fideiussione.
Cosa succede se il costruttore fallisce prima del rogito
Questo è lo scenario più temuto da chi compra su carta. Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi) ha integrato le tutele del D.Lgs. 122/2005 nel quadro delle procedure concorsuali. Ecco la sequenza:
- Apertura della procedura concorsuale (liquidazione giudiziale, concordato preventivo, ecc.). La costruzione si blocca.
- Invia richiesta scritta di escussione al garante (banca o compagnia assicurativa) allegando: copia del preliminare, prova dei pagamenti, documentazione della situazione di crisi del costruttore.
- Il garante paga entro i termini della fideiussione, restituendo tutte le somme versate più gli interessi legali dal giorno del pagamento.
- Eventuale prelazione: valuta se esercitare il diritto di prelazione per acquistare l'immobile una volta che la procedura lo mette all'asta (se preferisci l'immobile al rimborso).
Esempio numerico: rimborso da fideiussione
| Voce | Importo |
|---|---|
| Caparra confirmatoria versata | 20.000 € |
| Acconti SAL versati | 60.000 € |
| Totale protetto da fideiussione | 80.000 € |
| Interessi legali (tasso legale 2025: 2,5%) su 24 mesi | +4.000 € (indicativo) |
| Rimborso totale | ~84.000 € |
Il tasso di interesse legale 2025 è fissato dal D.M. del MEF. Per l'anno 2025 è pari al 2,5% (verificare aggiornamento annuale sul sito del Ministero dell'Economia).
Acquisto in costruzione e mutuo
Il mutuo per un immobile da costruire ha caratteristiche particolari rispetto al mutuo ordinario:
- Erogazione a SAL: molte banche erogano il mutuo in tranche legate agli stati di avanzamento lavori, non in un'unica soluzione. I costi di istruttoria e perizia vengono anticipati, ma gli interessi partono solo sulle somme erogate.
- LTV calcolato sul valore a ultimazione: la banca perizia l'immobile «a finire» e calcola l'LTV sul valore futuro. Scopri come funziona l'LTV →
- Perizia in due fasi: una perizia iniziale (valore del progetto approvato) e una finale (valore a ultimazione). Guida alla perizia mutuo →
- Rischio di invenduto: se il costruttore fallisce e l'immobile non viene ultimato, alcune banche possono richiedere il rimborso anticipato del mutuo già erogato. Verifica sempre la clausola nel contratto di mutuo.
- Agevolazioni prima casa: si applicano anche all'acquisto in costruzione, a patto che l'immobile venga ultimato e l'acquirente ne diventi residente entro 18 mesi dal rogito. Agevolazioni prima casa 2026 →
Prima di firmare il preliminare con il costruttore, ti conviene già avere una pre-delibera bancaria: simula il mutuo su GoMutuo per conoscere l'importo massimo finanziabile.
Checklist acquirente: 8 step
- Verifica che il costruttore abbia il permesso di costruire rilasciato (condizione necessaria per l'applicabilità della legge).
- Leggi attentamente la fideiussione prima di firmare il preliminare: deve usare il modello ministeriale D.M. 125/2022, deve coprire tutti gli acconti e deve essere emessa da banca/assicuratore autorizzati.
- Fai autenticare il preliminare dal notaio per poterlo trascrivere (art. 2645-bis c.c.) e ottenere l'effetto prenotativo. Quando conviene trascrivere il preliminare →
- Conserva ogni ricevuta di pagamento: sono i documenti da presentare al garante in caso di escussione.
- Controlla che la polizza postuma decennale venga consegnata al rogito (non accettare rogiti senza polizza).
- Verifica il SAL prima di ogni acconto: non versare denaro senza una corrispondente attestazione dello stato di avanzamento lavori firmata da un tecnico.
- Ottieni la pre-delibera bancaria prima di firmare il preliminare: evita di impegnarti su un acquisto che la banca potrebbe non finanziare.
- In caso di segnali di crisi del costruttore (ritardi lunghi, cantiere fermo, notizie di protesti), contatta subito un avvocato per valutare l'escussione preventiva della fideiussione.
Domande frequenti
Cosa succede se il costruttore non mi consegna la fideiussione?
Il contratto preliminare è nullo per mancanza di un requisito essenziale (art. 2 D.Lgs. 122/2005). La nullità è però relativa: può farla valere solo l'acquirente, non il costruttore. Questo ti permette di scegliere se recedere recuperando le somme versate o, in alcuni casi, chiedere la regolarizzazione.
La fideiussione copre anche le spese notarili e le tasse pagate?
La fideiussione copre le somme versate al costruttore a titolo di corrispettivo (acconti, caparra, rate SAL). Non copre le spese accessorie come imposte, onorari notarili o commissioni di agenzia, che non transitano sul patrimonio del costruttore.
La polizza postuma decennale dura davvero 10 anni?
Sì: copre per 10 anni dalla data del rogito i vizi e difetti costruttivi che incidono sulla solidità e stabilità strutturale dell'immobile (art. 4 D.Lgs. 122/2005). Cass. n. 1909/2025 ha chiarito che è un'assicurazione «per conto di chi spetta»: se rivendi l'immobile, il nuovo acquirente può agire direttamente contro l'assicuratore.
Se acquisto un immobile già costruito ma non ancora accatastato, la legge si applica?
No. Il D.Lgs. 122/2005 si applica solo a immobili «da costruire», cioè per i quali il permesso di costruire è già rilasciato ma la costruzione non è ancora ultimata al momento del contratto. Un immobile già costruito, anche se non ancora accatastato, cade fuori dall'ambito applicativo.
Posso ottenere il mutuo prima che l'immobile sia ultimato?
Sì, ma la banca eroga di norma a SAL (stato avanzamento lavori) o in un'unica soluzione al rogito. Alcune banche finanziano la fase preliminare con un anticipo garantito dalla fideiussione del costruttore; altre erogano tutto solo al rogito definitivo. <SimLink>Simula il tuo mutuo</SimLink> con GoMutuo prima di firmare il preliminare.
Il diritto di prelazione mi garantisce di acquistare l'immobile in caso di fallimento?
Non sempre. Il diritto di prelazione (art. 5) ti consente di acquistare l'immobile alla stessa offerta del miglior offerente in caso di vendita forzata. Ma se non hai la liquidità per esercitarlo, o se il curatore sceglie una procedura diversa, potresti non poterlo esercitare. La vera tutela principale resta la fideiussione.
È necessario il notaio per il preliminare di acquisto in costruzione?
Non sempre obbligatorio per legge, ma fortemente raccomandato. Solo con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio è possibile trascrivere il preliminare (art. 2645-bis c.c.), ottenendo l'effetto prenotativo che blocca ipoteche e altri pregiudizi successivi.
Il modello di fideiussione può essere qualsiasi formato?
No. Dal D.M. 125/2022 (G.U. n. 197 del 24 agosto 2022) il costruttore deve usare il modello standard ministeriale (art. 3, c. 7-bis D.Lgs. 122/2005). Una fideiussione non conforme al modello è equiparata a fideiussione mancante, con conseguente nullità relativa del contratto.
Disclaimer legale: Questo articolo ha finalità informativa e non costituisce consulenza legale o finanziaria. Le norme citate (D.Lgs. 122/2005, D.Lgs. 14/2019, D.M. 125/2022) potrebbero subire modifiche: verifica sempre la versione vigente su Normattiva. Per la tua situazione specifica, rivolgiti a un notaio o a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
