Mutuo al 90 o al 95%: come funziona e chi lo può ottenere?

Risposta rapida

Un mutuo al 90 o al 95% del prezzo si ottiene quando la banca resta comunque entro l'80% del valore della casa, oppure quando ha una garanzia in più. Le strade sono tre: una perizia che vale più del prezzo, una garanzia integrativa (per la prima casa di solito il Fondo Consap, riservato per legge ad alcune categorie) o l'ipoteca anche su un altro immobile. Lo spread di solito è più alto, e la rata deve stare nel reddito come per qualsiasi mutuo.

Questa fascia sta fra due casi che il blog tratta a parte: il mutuo all'80%, che è la regola, e il mutuo che copre tutto il prezzo, spiegato nella guida al mutuo al 100%. Al 90-95% resta da parte un anticipo piccolo, che su una casa da 200.000 € va da 10.000 a 20.000 €, e questo apre una strada in più che al 100% non c'è: la perizia.

Perché di solito la banca si ferma all'80%?

Perché i mutui casa sono quasi tutti mutui fondiari, e per il fondiario il tetto lo fissa la Banca d'Italia. L'art. 38 del Testo unico bancario le affida il compito di determinare l'ammontare massimo dei finanziamenti «in rapporto al valore dei beni ipotecati». Il punto da tenere a mente è la parola valore: per le regole il limite si misura su quanto vale la casa secondo la perizia, non su quanto la paghi. Nella pratica, però, molte banche calcolano l'80% sul minore fra prezzo e perizia: una perizia più alta del prezzo conta solo con i prodotti che la prevedono, come vediamo più sotto.

Il numero e l'eccezione, fissati dalle istruzioni di vigilanza, sono riassunti in un comunicato della Banca d'Italia pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 76 del 2 aprile 2005: le banche finanziano «per un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati», e il limite «puo' essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente». Lo stesso comunicato ammette anche garanzie che non offre il cliente, purché coprano davvero la perdita e si possano escutere «a prima richiesta»: è il caso delle polizze che alcune banche stipulano sulla parte di mutuo oltre l'80%.

Due conseguenze pratiche. La prima: la guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte che oltre l'80% le banche «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». La seconda riguarda chi legge che un mutuo al 95% «non è più fondiario»: le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, hanno stabilito che il limite di finanziabilità «non è elemento essenziale del contenuto del contratto». Superarlo non rende nullo il mutuo e il giudice non può trasformarlo d'ufficio in un mutuo ordinario: detrazione degli interessi e imposta sostitutiva restano quelle di sempre.

Le tre strade per arrivare al 90-95%

Nelle politiche di credito che leggiamo le banche superano l'80% del prezzo in tre modi. Ognuno ha un costo e un requisito diverso, e non tutte le banche li offrono tutti.

1. Il prodotto legato alla perizia (lo chiamano LTC, loan to cost). Alcune banche finanziano fino al 90 o al 95% del prezzo a una condizione: che il mutuo resti entro l'80% del valore di perizia. Funziona solo quando la casa vale più di quanto la paghi, per esempio un acquisto fatto bene o una casa da sistemare ma in buona zona. Lo spread di solito è più alto, e alcuni di questi prodotti hanno un importo massimo più basso del mutuo ordinario.
2. Una garanzia integrativa. Per la prima casa è quasi sempre il Fondo Consap, che però è riservato per legge ad alcune categorie (lo vediamo più sotto). In alternativa alcune banche gestiscono la parte oltre l'80% con una polizza a loro copertura, di solito con uno spread più alto.
3. L'ipoteca anche su un'altra casa. Il limite si misura sul valore di tutti gli immobili ipotecati, quindi una seconda casa libera, tua o di un genitore, allarga la base. Almeno due banche fra quelle che vediamo lo prevedono in modo esplicito per arrivare al 90-100% del prezzo; altre mettono limiti su chi può offrire la casa e su quanto deve valere. Come funziona, e cosa rischia chi la offre, è nella guida al mutuo con ipoteca su un altro immobile.

Fuori da queste tre strade il garante non basta: in nessuna delle politiche che leggiamo una fideiussione dei genitori alza la quota finanziabile. Serve a far tornare i conti sul reddito, non a superare l'80%.

Quanto deve valere la perizia?

Per restare entro l'80% del valore, la perizia deve valere almeno il mutuo diviso 0,8. Su una casa pagata 200.000 € vuol dire 225.000 € per un mutuo al 90% e 237.500 € per uno al 95%: il perito deve stimare la casa il 12,5% o il 18,8% sopra il prezzo.

L'ultima colonna mostra la terza strada: se la perizia è pari al prezzo, il valore che manca lo deve mettere un secondo immobile ipotecato. Sono i minimi che le regole consentono; una banca può chiedere di più, e almeno una fra quelle che vediamo calcola un limite più prudente sul valore complessivo.

Il rischio è l'opposto: una perizia più bassa del prezzo. In quel caso la banca applica la quota al valore minore e la differenza la metti tu. Cosa fare se succede è spiegato in perizia più bassa del prezzo d'acquisto, e come si calcola il rapporto fra mutuo e valore in LTV: cos'è e come si calcola.

Anticipo, rata e stipendio su una casa da 200.000 €

Prendiamo una casa da 200.000 €, un mutuo di 30 anni a tasso fisso e la stessa persona che chiede l'80, il 90 o il 95% del prezzo. Il tasso di partenza è l'IRS a 30 anni (3,42%, rilevazione del 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più lo spread medio che stimiamo per il fisso (0,30%, stima, non un dato rilevato): TAN 3,72%. Oltre l'80% ipotizziamo mezzo punto di spread in più, cioè un TAN del 4,22%. È un'ipotesi per fare il conto: lo spread vero lo dice solo l'offerta della banca.

Il conto, passo per passo, per il 95%: 190.000 € al 4,22% per 360 mesi fanno una rata di 931 €. Lo stipendio è la rata divisa per il 33%, la quota del reddito netto che le banche usano di solito: 931 ÷ 0,33 = 2.822 € al mese. Con la soglia prudenziale del 30% ne servirebbero 3.105 €. La guida della Banca d'Italia è ancora più prudente: parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Il dettaglio è nella guida al rapporto fra rata e reddito.

Cosa dice la tabella: passare dall'80 al 95% fa risparmiare 30.000 € di anticipo e costa 193 € di rata in più ogni mese. Di questi, 55 € vengono dallo spread più alto e il resto dal debito più grande. Sui 30 anni lo spread da solo pesa circa 19.679 € di interessi.

L'anticipo non è tutto quello che serve. Imposte, notaio, perizia e istruttoria restano fuori dal mutuo: ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 10.000-12.000 € su questa casa, agenzia esclusa. Con il mutuo al 95% i soldi da avere pronti al rogito sono quindi circa 20.000-22.000 €. Quali spese restano sempre tue lo spiega l'articolo sulle spese che il mutuo non copre. Le cifre sono stime sui tassi di oggi, fatte con il metodo spiegato in come facciamo i calcoli.

Con la garanzia Consap: chi può usarla

Il Fondo di garanzia per la prima casa garantisce alla banca una parte del mutuo e le permette di andare oltre l'80%, fino al 100% del prezzo. Non è aperto a tutti: la legge 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c) lo concede «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e under 36; altre norme hanno aggiunto le famiglie numerose e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio o un fratello in quella condizione. Chi non rientra in nessuna categoria non può usarlo.

La garanzia è del 50% della quota capitale. Sale all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi: lo prevede l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021, prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla legge di bilancio 2025. Quella norma misura il rapporto sul prezzo, non sulla perizia: parla di finanziamento in rapporto al «prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori». Un mutuo al 90 o al 95% del prezzo rientra quindi nella fascia della garanzia all'80%, se hai i requisiti di categoria e di ISEE. Per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi la condizione sul mutuo non c'è: basta l'ISEE (D.L. 66/2026, art. 4-bis).

Gli altri paletti, dalla scheda Consap: mutuo fino a 250.000 €, casa da adibire ad abitazione principale, non di lusso, e nessun'altra abitazione di proprietà, salvo alcune ricevute in eredità. La garanzia non alza il mutuo che il reddito regge: la tabella di sopra vale anche con Consap, cambia solo lo spread che la banca applica.

Alcuni casi particolari

• Over 36 senza i requisiti Consap. Restano la perizia più alta del prezzo e l'ipoteca su un altro immobile. Compiere 36 anni non cambia la quota finanziabile fuori dal Fondo.
• Seconda casa. Il Fondo Consap non c'è, e le banche si fermano di solito fra il 75 e l'80% del valore; se la casa è un investimento, almeno una scende al 50%. Il 90-95% qui passa quasi solo da un'ipoteca su un altro immobile.
• Contratto a termine o reddito al limite. Il garante o un cointestatario aiutano a far tornare la rata nel reddito, ma non fanno superare l'80%: le due cose si valutano separatamente.
• Casa all'asta o in edilizia convenzionata. Hanno regole proprie, sia sul prezzo sia sul valore che la banca considera: il conto della perizia fatto sopra non si applica così com'è.
• Perizia sotto il prezzo. Un mutuo «al 95%» calcolato sul prezzo diventa più piccolo, perché la banca usa il valore minore. Conviene chiedere alla banca una stima prima di firmare la proposta, quando si può.

Cosa fare prima della proposta

1. Fai il conto della rata con lo spread più alto, non con quello pubblicizzato per l'80%: è la rata vera di un mutuo al 90-95%.
2. Capisci quale strada è la tua: se rientri nelle categorie Consap, se la casa vale più di quanto la paghi, se in famiglia c'è un immobile libero da offrire in garanzia.
3. Metti nella proposta d'acquisto la condizione che il mutuo venga concesso per l'importo che ti serve: se la perizia arriva bassa e il mutuo non basta, la caparra ti viene restituita, se la clausola è scritta in modo chiaro.
4. Confronta le offerte sul TAEG, a parità di importo e durata: oltre l'80% le differenze fra banche sono più ampie.

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