Mutuo da 350.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 350.000 € a tasso fisso costa oggi circa 1.641 € al mese in 30 anni, 1.836 € in 25 e 2.123 € in 20. Con la rata a circa un terzo del reddito netto, come chiedono di solito le banche, da soli servono 4.972 € netti al mese a 30 anni e 6.433 € a 20. Per questo un mutuo da 350.000 € si chiede spesso in due.

Queste cifre sono stime sui tassi rilevati il 29 settembre 2026, per chi non ha altri debiti. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se un mutuo da 350.000 € è fattibile con il tuo reddito e con che rata.

Se parti dallo stipendio, il conto al contrario è nella tabella stipendio e mutuo e nella pagina su quanto mutuo si ottiene con 5.000 € al mese.

Quanto costa al mese un mutuo da 350.000 €, da 10 a 30 anni?

Tassi rilevati il 29 settembre 2026. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato da GoMutuo di 0,30%; il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,617%, EMMI) più 0,50%. Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor restasse fermo per tutta la durata.

Il calcolo, passo per passo

1. Importo e rate: 350.000 € in 30 anni a tasso fisso, cioè 360 rate mensili.
2. TAN: IRS a 30 anni al 3,551% (ICE Swap Rate, 29 settembre 2026) più lo spread stimato di 0,30% fa 3,85%, cioè 0,3208% al mese.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × tasso mensile ÷ (1 − (1 + tasso mensile)⁻³⁶⁰), cioè 1.640,83 €. In Excel: =RATA(3,85%/12;360;-350000).
4. Stipendio: 1.640,83 € ÷ 33% = circa 4.972 € netti al mese.
5. Interessi: 1.640,83 € × 360 − 350.000 € = circa 240.698 €.

Il metodo è spiegato in come facciamo i calcoli. Il 33% è prassi delle banche, non legge. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario scrive: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè di quello che resta dopo le spese fisse. Il 30% è la soglia prudente; oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Quali entrate contano lo spiega la guida al rapporto rata/reddito.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Di norma la banca presta fino all'80% del minore fra prezzo e perizia. Con 350.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 437.500 € e l'anticipo è di 87.500 € (il meccanismo è nella guida all'LTV del mutuo). Ipotizzando spese una tantum del 5-6% del prezzo (notaio, imposte, perizia, istruttoria), cioè 21.875-26.250 €, da parte servono in tutto 109.375-113.750 €. Se compri tramite agenzia, la provvigione va aggiunta a queste cifre.

Dentro le spese c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo: 875 € (0,25%) per la prima casa, 7.000 € (2%) per una casa senza i requisiti prima casa, come prevede l'art. 18 del D.P.R. 601/1973.

Cosa cambia sopra i 250.000 euro?

A 350.000 € si perdono due aiuti pubblici che valgono solo fino a 250.000 €, la detrazione degli interessi pesa meno e i prodotti fra cui scegliere si riducono.

• Niente garanzia del Fondo prima casa. Sulla pagina del Fondo Consap scrive che l'importo del finanziamento «non può essere superiore a 250.000 euro». Il Fondo serve a chi ha poco anticipo: a 350.000 €, anche sotto i 36 anni, servono 87.500 € di anticipo. Oltre l'80% restano i prodotti di alcune banche, che secondo la guida della Banca d'Italia «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli».
• Niente Fondo di sospensione delle rate. Il Fondo Gasparrini, che sospende le rate in alcuni casi come la perdita o la sospensione del lavoro, dal 2024 ammette solo «mutui di importo fino a 250 mila euro» (Consap). Con 350.000 € una sospensione dipende solo dalla banca: qualche rata messa da parte pesa di più.
• Detrazione degli interessi ferma al tetto. Per l'abitazione principale l'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR fa detrarre il 19% degli interessi «per un importo non superiore a 4.000 euro», quindi al massimo 760 € l'anno. Con 350.000 € a 30 anni il primo anno si pagano circa 13.364 € di interessi: nel conto della detrazione ne entra solo il 30%, e gli interessi restano sopra il tetto per i primi 24 anni. In due il tetto non raddoppia: la guida dell'Agenzia delle Entrate precisa che «In caso di mutuo cointestato, tale limite massimo di interessi ammessi alla detrazione deve essere ripartito tra i mutuatari». La detrazione si usa solo se hai abbastanza IRPEF da cui scalarla; con un reddito complessivo oltre 75.000 €, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni della legge 207/2024, e insieme ad altre spese detraibili la detrazione può scendere.
• Meno prodotti fra cui scegliere. Di solito un importo massimo non c'è, ma alcuni prodotti ce l'hanno: nelle politiche di credito che vediamo, fra 300.000 e 500.000 € non tutti restano disponibili. Su 350.000 € a 30 anni ogni decimo di punto di tasso vale circa 7.219 € di interessi, e confrontare più offerte conta.

Cosa cambia la cifra

• Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate. Con 500 € al mese già impegnati, lo stipendio che serve a 30 anni sale da 4.972 € a 6.487 €; a parità di stipendio il mutuo scende a circa 243.347 €.
• L'età. Nessuna legge fissa un limite: di solito il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni del richiedente. A 50 anni, con il limite a 75, si arriva a 25 anni e servono 5.563 € netti; a 55 anni si scende a 20 anni e ne servono 6.433 €.
• Il contratto. Con un tempo determinato la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante. Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, di solito sulla media di due anni.
• La soglia della banca. Con redditi alti alcune banche accettano fino al 40% se dopo la rata resta abbastanza per vivere: a 30 anni lo stipendio minimo scende a 4.102 €.
• Fisso o variabile. Oggi il variabile a 30 anni costa 142 € al mese in meno. Se l'Euribor salisse di un punto, la rata passerebbe a circa 1.695 €, più del fisso.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 138.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,94%).

Vedi le offerte vere per te

Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Alcuni casi particolari

• Coppia o cointestatari. I netti si sommano. Due stipendi da 2.500 € reggono una rata di 1.650 €: circa 351.956 € di mutuo a 30 anni e 314.568 € a 25, quindi a 350.000 € ci arrivano solo con la durata lunga. Sull'età alcune banche guardano il cointestatario più anziano, altre il più giovane. Da soli valgono le cifre piene della tabella.
• Pensionato. La pensione conta come uno stipendio, ma a 65 anni, con una banca che accetta fino a 80, restano 15 anni: rata di 2.598 € e pensione minima di 7.872 €.
• Seconda casa o casa da affittare. Alcune banche finanziano una quota più bassa del valore, l'imposta sostitutiva sale al 2% e la detrazione degli interessi non c'è: vale solo per l'abitazione principale.
• Casa in categoria A/1, A/8 o A/9. Anche se ci vai a vivere, le agevolazioni prima casa non spettano: imposta sostitutiva al 2%, cioè 7.000 €, e registro al 9% invece del 2%. Conviene guardare la visura catastale prima della proposta.
• Con un garante. Se il reddito non basta, un garante rafforza la pratica; alcune banche lo accettano fino a 80-85 anni a fine mutuo, altre lo vogliono sotto i 65 alla firma.
• Stranieri, iscritti all'AIRE, società. Rata e stipendio non cambiano; cambiano i documenti del reddito e, per chi arriva dall'estero, le verifiche della banca. Una società passa per un'istruttoria da impresa e non ha la detrazione, che spetta solo alle persone fisiche.
• Asta, nuda proprietà, separati. Il conto della rata è lo stesso; cambiano documenti e tempi della pratica, e non tutte le banche finanziano ogni caso.

Perché per il tuo caso serve una simulazione

Le cifre di questa pagina valgono per un caso medio: tassi del 29 settembre 2026, spread medio, nessun altro debito, rata al 33% del reddito. Su 350.000 € passare da 30 a 25 anni porta lo stipendio necessario da 4.972 a 5.563 € al mese, e una rata dell'auto da 150 € ne aggiunge altri 455 €. La simulazione gratuita di GoMutuo parte dai tuoi dati e in 6 minuti ti dice se il mutuo è fattibile e con che rata.