Risposta rapida
Nella prassi servono tra 6 e 10 settimane dalla presentazione della domanda completa alla firma del rogito: circa 1-2 settimane per la pre-delibera, 1-3 settimane per la perizia, 1-2 settimane per la delibera definitiva e 2-3 settimane per la preparazione dell'atto notarile. Quasi nessuna di queste durate è fissata da una norma: dipendono dalla banca, dal perito, dal notaio e soprattutto dalla completezza della documentazione. L'unico termine davvero scritto in legge gioca a tuo favore e allunga il calendario di una settimana, come vedi più sotto.
Le fasi e i tempi tipici
| Fase | Durata indicativa |
|---|---|
| Raccolta documenti (a carico tuo) | 3-10 giorni |
| Pre-delibera reddituale | 5-15 giorni |
| Perizia sull'immobile | 7-21 giorni |
| Delibera definitiva | 5-15 giorni |
| Preparazione atto e rogito | 14-21 giorni |
Fase 0: la raccolta documenti
È la fase che dipende solo da te e quella più sottovalutata. Documento d'identità, codice fiscale, ultime buste paga, CU o dichiarazione dei redditi, estratti conto, preliminare e documentazione catastale dell'immobile: se manca un pezzo, la pratica non parte. L'elenco completo per un lavoratore dipendente è in documenti per il mutuo da dipendente.
Pre-delibera e istruttoria
La pre-delibera valuta il profilo reddituale e creditizio senza considerare l'immobile: è utile per capire quanto puoi chiedere prima di impegnarti. Le fasi dell'istruttoria vera e propria sono descritte in istruttoria mutuo: fasi e tempi e il funzionamento della pre-delibera in pre-delibera: cos'è e come funziona.
La perizia: la fase più variabile
Il perito incaricato dalla banca deve concordare l'accesso all'immobile, rilevare stato e conformità e trasmettere la relazione. Qui i giorni si accumulano per motivi banali: proprietario poco disponibile, immobile locato, planimetria non aggiornata. Il funzionamento e i costi sono in perizia mutuo: come funziona e quanto costa; cosa avviene subito dopo è in dopo il perito cosa succede.
Delibera definitiva
Qui entra in scena l'unico termine normativo della sequenza. L'art. 120-novies TUB stabilisce che, prima di firmare, «il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato»: durante quei giorni l'offerta resta vincolante per la banca e tu puoi accettarla quando vuoi. Sono sette giorni che vanno messi in conto nel calendario, non tempo perso.
È l'atto con cui la banca approva importo, durata e condizioni. Può arrivare anche in forma condizionata, con richiesta di documenti integrativi: il caso è trattato in delibera condizionata. Le attese tipiche sono in tempi della delibera.
Il lavoro del notaio
Tra delibera e rogito il notaio esegue visure ipotecarie e catastali, controlla la provenienza dell'immobile, verifica la conformità urbanistica e predispone atto di compravendita e atto di mutuo; la bozza del secondo, la minuta del mutuo, va confrontata con l'offerta della banca prima della firma. Cos'è l'atto e quanto costa è in rogito notarile: costi e documenti e la sequenza complessiva in cronoprogramma della compravendita. Per sapere quanto dura il rogito, cosa succede il giorno della firma e cosa portare c'è la guida dedicata.
Cosa allunga i tempi
- Documentazione incompleta o richieste integrative ripetute.
- Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.
- Abusi edilizi o difformità urbanistiche da sanare.
- Immobile proveniente da successione o donazione.
- Ipoteca del venditore ancora da cancellare. Dopo l'estinzione del vecchio mutuo la cancellazione è d'ufficio e gratuita, ma non è istantanea: l'art. 40-bis TUB dà alla banca trenta giorni per trasmettere la comunicazione al conservatore, che poi cancella entro il giorno successivo.
- Periodi di picco: agosto e fine anno rallentano tutta la filiera.
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Contenuto informativo di carattere generale. Le durate indicate riflettono prassi di mercato e non termini normativi: i tempi effettivi dipendono dalla singola banca, dal perito incaricato e dalla situazione documentale dell'immobile. Prima di decidere, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata.
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