Quanto dura un rogito dal notaio e cosa succede il giorno della firma

In sintesi

Il rogito è la firma dell'atto pubblico di compravendita davanti al notaio (art. 2699 c.c.): dura in media 60-90 minuti, chiude mesi di trattativa e attiva il trasferimento della proprietà. Se c'è un mutuo, dopo l'atto di compravendita si firma anche l'atto di mutuo; i soldi della banca arrivano al venditore subito o, più spesso, qualche giorno dopo. Arrivare preparati significa: bozza letta 48 ore prima, documenti in ordine, assegni concordati, chiavi con te. Tutto il resto lo gestisce il notaio.

Quanto dura un rogito dal notaio

Al tavolo del notaio un rogito richiede di solito fra 60 e 90 minuti, anche quando si firma il mutuo. Il tempo va quasi tutto nella lettura: per la Legge Notarile (art. 51, n. 8) l'atto deve dire che il notaio lo ha letto alle parti, e con il mutuo gli atti da leggere e firmare sono due, la compravendita e il contratto con la banca. Senza mutuo, con le parti già preparate, si può chiudere anche in 45 minuti.

Allungano l'appuntamento più venditori o acquirenti, un immobile in comunione, una provenienza da successione, patti accessori lunghi o un interprete per chi non capisce l'italiano. Il tempo che conta davvero, però, è quello prima: se la bozza dell'atto è stata controllata nei giorni precedenti, al tavolo non ci sono sorprese.

Le 48 ore prima: la bozza dell'atto

Il notaio prepara la bozza dell'atto dopo aver ricevuto tutti i documenti (perizia bancaria, atto di provenienza del venditore, visure aggiornate, planimetria conforme, APE). Hai il diritto, e l'interesse, di chiederla almeno 48-72 ore prima. Controlla puntualmente:

• Nomi, dati anagrafici e codici fiscali di tutte le parti.
• Dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno) e coerenza con la visura catastale.
• Prezzo dichiarato e modalità di pagamento (assegni circolari, bonifico, deposito prezzo).
• Patti accessori: mobili inclusi, ripartizione spese condominiali, eventuale caparra imputata.
• Provenienza dell'immobile (compravendita, successione, donazione): rilevante per la garanzia.
• Dichiarazioni di conformità urbanistica (art. 46 DPR 380/2001) e catastale (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985).
• Riferimento al mutuo: importo, banca erogante, iscrizione ipotecaria.

Segnala per iscritto qualunque discrepanza allo studio notarile: correzioni fatte prima del rogito costano zero, correzioni in atto richiedono un atto integrativo con costi aggiuntivi. Se a questo punto la delibera della banca non è ancora arrivata, la data del rogito è la prima cosa da rimettere in discussione: controlla in simulazione quanto manca fra quello che la banca ti concede e il prezzo che hai scritto nel preliminare.

Gran parte del lavoro del notaio si è già svolta prima che tu entri nello studio. Il Consiglio Nazionale del Notariato, nella pagina sui controlli di legalità prima dell'atto, riassume così il passaggio che più interessa a chi compra con un mutuo: il notaio «Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti». È il controllo che evita di comprare una casa ancora gravata dall'ipoteca del venditore.

Checklist: cosa portare al rogito

Chi partecipa al tavolo

• Notaio: pubblico ufficiale, dirige il rogito, identifica le parti, legge l'atto, raccoglie firme e riscuote le imposte in nome dello Stato (art. 28 L. Notarile: non può ricevere atti contrari alla legge).
• Acquirente/i: se cointestati con coniuge o convivente, devono essere presenti entrambi (o rappresentati con procura).
• Venditore/i: se l'immobile è in comunione, tutti i comproprietari devono firmare.
• Funzionario della banca: presente solo se c'è mutuo. Firma l'atto di mutuo e, se la banca eroga al rogito, consegna gli assegni circolari o l'esito del bonifico.
• Agente immobiliare: partecipa se ha mediato la compravendita; consegna la fattura di provvigione, spesso incassata contestualmente.
• Traduttore / interprete: obbligatorio se una delle parti non comprende l'italiano (art. 55 L. Notarile).

Come si svolge il rogito, passo per passo

1. Identificazione delle parti (art. 49 L. Notarile): il notaio verifica i documenti d'identità, il codice fiscale e la capacità di agire.
2. Indagine della volontà delle parti (art. 47 L. Notarile): il notaio verifica che la volontà espressa corrisponda all'effettivo intento economico delle parti e dà forma giuridica all'accordo.
3. Lettura integrale dell'atto (art. 51 n. 8 L. Notarile, a pena di nullità ex art. 58 L.N.): il notaio legge ad alta voce ogni articolo, spiega termini tecnici e conferma la comprensione delle parti.
4. Firma delle parti: su ogni pagina e in calce all'atto, sia in formato cartaceo sia, sempre più spesso, digitale.
5. Consegna degli assegni e delle chiavi: il venditore riceve i pagamenti concordati; l'acquirente riceve le chiavi.
6. Firma dell'atto di mutuo: se previsto, subito dopo l'atto di compravendita; la banca può erogare subito o, come succede di solito, qualche giorno dopo.
7. Consegna della copia semplice: l'acquirente esce dallo studio con la copia dell'atto (la copia autentica arriva nei giorni successivi, dopo la trascrizione).

Pagamenti: assegni circolari e deposito prezzo

Nell'atto le parti indicano in dettaglio come è stato pagato il prezzo (art. 35 c. 22 D.L. 223/2006), e in contanti si può pagare solo sotto i 5.000 € (art. 49 D.Lgs. 231/2007, soglia in vigore dal 2023). In pratica:

• Assegni circolari: la modalità più diffusa; vanno intestati come da bozza (venditore, banca mutuante che estingue l'ipoteca precedente, agenzia, notaio per imposte e onorari).
• Bonifico bancario: possibile ma richiede prova dell'esecuzione al momento del rogito (contabile o notifica istantanea).
• Deposito prezzo presso il notaio (art. 1 c. 63 L. 147/2013): l'acquirente versa il prezzo al notaio, che lo svincola al venditore solo dopo la trascrizione dell'atto e la verifica di assenza di ipoteche o pignoramenti sopravvenuti. Costo aggiuntivo modesto rispetto alla tutela. Approfondisci nella guida sul rogito notarile.

L'atto di mutuo contestuale

Se acquisti con mutuo, il funzionario di banca porta al rogito il contratto di mutuo già istruito. Dopo la firma dell'atto di compravendita si firma l'atto di mutuo, con l'ipoteca di primo grado a favore della banca. I soldi possono arrivare subito, al venditore o al notaio nel deposito prezzo, ma per la guida della Banca d'Italia di solito il mutuo viene erogato qualche giorno dopo la firma: lo spiega la guida su quando viene erogato il mutuo. Per capire come funziona la priorità dell'ipoteca vedi grado dell'ipoteca. Se nel preliminare c'era la clausola sospensiva mutuo, di solito la condizione si è già avverata prima, con la delibera della banca arrivata entro il termine: al rogito si firma il contratto definitivo. Vedi clausola sospensiva mutuo.

Errori e imprevisti dell'ultimo minuto

• Documenti mancanti del venditore: se manca l'atto di provenienza, un certificato di stato successorio o l'APE, il rogito viene rinviato. Verifica la settimana prima con lo studio.
• Difformità catastali emerse tardivamente: se il tecnico o il notaio segnalano una planimetria non conforme, va aggiornata prima del rogito con una pratica DOCFA. L'atto deve contenere, a pena di nullità, la dichiarazione che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985). Vedi planimetria non conforme.
• Errori sugli assegni: importo sbagliato o intestatario errato → rifiuto del venditore. Se possibile, si concorda un piccolo saldo con bonifico istantaneo; altrimenti si rinvia.
• Ipoteche pregresse non cancellate: se sull'immobile risulta ancora iscritta un'ipoteca del mutuo estinto dal venditore, il notaio pretende l'assenso alla cancellazione o trattiene la relativa somma in deposito.
• Spese condominiali arretrate: l'acquirente risponde in solido con il venditore per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.); pretendi la liberatoria dell'amministratore.

Cosa succede dopo la firma

Uscito dallo studio notarile la casa è tua a tutti gli effetti, ma restano alcuni adempimenti:

• Trascrizione nei Registri Immobiliari: il notaio la effettua entro 30 giorni; è ciò che rende l'atto opponibile ai terzi (art. 2643-2644 c.c.).
• Volturazione utenze: luce, gas, acqua, internet vanno intestate al nuovo proprietario; richiedi al venditore l'ultima bolletta di ogni utenza.
• Comunicazione all'amministratore di condominio: va fatta per iscritto entro 60 giorni (art. 1130 n. 6 c.c.). Il venditore resta obbligato in solido per i contributi maturati finché all'amministratore non arriva la copia autentica dell'atto (art. 63 disp. att. c.c.).
• Cambio residenza: se hai chiesto le agevolazioni prima casa, hai 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune dell'immobile.
• Ritiro della copia autentica: arriva dopo la trascrizione (2-4 settimane); conservala insieme a tutti gli allegati per successive vendite o operazioni.

Contenuto informativo, non consulenza legale o fiscale. Per il tuo rogito rivolgiti sempre al notaio incaricato e, per la parte finanziaria, a un consulente creditizio iscritto OAM. Simula il tuo mutuo con GoMutuo.