In sintesi
Il rogito è la firma dell'atto pubblico di compravendita davanti al notaio (art. 2699 c.c.): dura in media 60-90 minuti, chiude mesi di trattativa e attiva il trasferimento della proprietà. Se c'è un mutuo, dopo l'atto di compravendita si firma anche l'atto di mutuo e la banca eroga direttamente le somme al venditore. Arrivare preparati significa: bozza letta 48 ore prima, documenti in ordine, assegni concordati, chiavi con te. Tutto il resto lo gestisce il notaio.
Le 48 ore prima: la bozza dell'atto
Il notaio prepara la bozza dell'atto dopo aver ricevuto tutti i documenti (perizia bancaria, atto di provenienza del venditore, visure aggiornate, planimetria conforme, APE). Hai il diritto — e l'interesse — di chiederla almeno 48-72 ore prima. Controlla puntualmente:
- Nomi, dati anagrafici e codici fiscali di tutte le parti.
- Dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno) e coerenza con la visura catastale.
- Prezzo dichiarato e modalità di pagamento (assegni circolari, bonifico, deposito prezzo).
- Patti accessori: mobili inclusi, ripartizione spese condominiali, eventuale caparra imputata.
- Provenienza dell'immobile (compravendita, successione, donazione): rilevante per la garanzia.
- Dichiarazioni di conformità urbanistica (art. 46 DPR 380/2001) e catastale (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985).
- Riferimento al mutuo: importo, banca erogante, iscrizione ipotecaria.
Segnala per iscritto qualunque discrepanza allo studio notarile: correzioni fatte prima del rogito costano zero, correzioni in atto richiedono un atto integrativo con costi aggiuntivi.
Checklist: cosa portare al rogito
| Documento / oggetto | Chi lo porta | Note |
|---|---|---|
| Documento d'identità in corso di validità | Tutte le parti | Originale, non scaduto |
| Tessera sanitaria / codice fiscale | Tutte le parti | Anche per i figli minori se coinvolti |
| Certificato di stato civile o estratto di matrimonio | Acquirente e venditore | Rilevante per regime patrimoniale (comunione/separazione) |
| Assegni circolari intestati come da bozza | Acquirente | Importi e beneficiari concordati col notaio |
| Chiavi dell'immobile (tutte, incluse cantine e box) | Venditore | Meglio consegnate contestualmente al rogito |
| Attestazione bonifico deposito prezzo (se richiesto) | Acquirente | Con causale che richiami l'atto |
| Libretti condominiali, verbali, tabelle millesimali | Venditore | Non obbligatorio ma prassi |
Chi partecipa al tavolo
- Notaio: pubblico ufficiale, dirige il rogito, identifica le parti, legge l'atto, raccoglie firme e riscuote le imposte in nome dello Stato (art. 28 L. Notarile: non può ricevere atti contrari alla legge).
- Acquirente/i: se cointestati con coniuge o convivente, devono essere presenti entrambi (o rappresentati con procura).
- Venditore/i: se l'immobile è in comunione, tutti i comproprietari devono firmare.
- Funzionario della banca: presente solo se c'è mutuo. Firma l'atto di mutuo e consegna la copia dell'assegno o l'esito del bonifico al venditore.
- Agente immobiliare: partecipa se ha mediato la compravendita; consegna la fattura di provvigione, spesso incassata contestualmente.
- Traduttore / interprete: obbligatorio se una delle parti non comprende l'italiano (art. 55 L. Notarile).
Come si svolge il rogito, passo per passo
- Identificazione delle parti (art. 51 L. Notarile): il notaio verifica i documenti d'identità, il codice fiscale e la capacità di agire.
- Indagine della volontà delle parti (art. 47 L. Notarile): il notaio verifica che la volontà espressa corrisponda all'effettivo intento economico delle parti e dà forma giuridica all'accordo.
- Lettura integrale dell'atto (art. 51 n. 8 L. Notarile, a pena di nullità ex art. 58 L.N.): il notaio legge ad alta voce ogni articolo, spiega termini tecnici e conferma la comprensione delle parti.
- Firma delle parti: su ogni pagina e in calce all'atto, sia in formato cartaceo sia — sempre più spesso — digitale.
- Consegna degli assegni e delle chiavi: il venditore riceve i pagamenti concordati; l'acquirente riceve le chiavi.
- Firma dell'atto di mutuo: se previsto, subito dopo l'atto di compravendita; la banca eroga contestualmente le somme.
- Consegna della copia semplice: l'acquirente esce dallo studio con la copia dell'atto (la copia autentica arriva nei giorni successivi, dopo la trascrizione).
Pagamenti: assegni circolari e deposito prezzo
Dal 2020 tutti i pagamenti collegati alla compravendita immobiliare devono essere tracciabili (art. 35 c. 22 D.L. 223/2006 e D.L. 124/2019 sui limiti al contante). In pratica:
- Assegni circolari: la modalità più diffusa; vanno intestati come da bozza (venditore, banca mutuante che estingue l'ipoteca precedente, agenzia, notaio per imposte e onorari).
- Bonifico bancario: possibile ma richiede prova dell'esecuzione al momento del rogito (contabile o notifica istantanea).
- Deposito prezzo presso il notaio (art. 1 c. 63 L. 147/2013): l'acquirente versa il prezzo al notaio, che lo svincola al venditore solo dopo la trascrizione dell'atto e la verifica di assenza di ipoteche o pignoramenti sopravvenuti. Costo aggiuntivo modesto rispetto alla tutela. Approfondisci nella guida sul rogito notarile.
L'atto di mutuo contestuale
Se acquisti con mutuo, il funzionario di banca porta al rogito il contratto di mutuo già istruito. Dopo la firma dell'atto di compravendita, si firma l'atto di mutuo: la banca eroga l'importo direttamente al venditore (o al notaio nel deposito prezzo) e iscrive contestualmente l'ipoteca di primo grado. Per capire come funziona la priorità dell'ipoteca vedi grado dell'ipoteca. Se hai chiesto la clausola sospensiva mutuo, è al momento del rogito che la condizione si verifica e l'atto diventa efficace: vedi clausola sospensiva mutuo.
Errori e imprevisti dell'ultimo minuto
- Documenti mancanti del venditore: se manca l'atto di provenienza, un certificato di stato successorio o l'APE, il rogito viene rinviato. Verifica la settimana prima con lo studio.
- Difformità catastali emerse tardivamente: se il tecnico o il notaio segnalano una planimetria non conforme, si può sanare prima con DOCFA o inserire in atto una dichiarazione di ripristino a carico del venditore. Vedi planimetria non conforme.
- Errori sugli assegni: importo sbagliato o intestatario errato → rifiuto del venditore. Se possibile, si concorda un piccolo saldo con bonifico istantaneo; altrimenti si rinvia.
- Ipoteche pregresse non cancellate: se sull'immobile risulta ancora iscritta un'ipoteca del mutuo estinto dal venditore, il notaio pretende l'assenso alla cancellazione o trattiene la relativa somma in deposito.
- Spese condominiali arretrate: l'acquirente risponde in solido con il venditore per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.); pretendi il liberatoria dell'amministratore.
Cosa succede dopo la firma
Uscito dallo studio notarile la casa è tua a tutti gli effetti, ma restano alcuni adempimenti:
- Trascrizione nei Registri Immobiliari: il notaio la effettua entro 30 giorni; è ciò che rende l'atto opponibile ai terzi (art. 2643-2644 c.c.).
- Volturazione utenze: luce, gas, acqua, internet vanno intestate al nuovo proprietario; richiedi al venditore l'ultima bolletta di ogni utenza.
- Comunicazione all'amministratore di condominio: entro 60 giorni dal rogito, altrimenti scatta la responsabilità solidale sui contributi (art. 63 disp. att. c.c.).
- Cambio residenza: se hai chiesto le agevolazioni prima casa, hai 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune dell'immobile.
- Ritiro della copia autentica: arriva dopo la trascrizione (2-4 settimane); conservala insieme a tutti gli allegati per successive vendite o operazioni.
Domande frequenti
Quanto dura in media un rogito notarile con mutuo?
Un rogito di compravendita con mutuo contestuale dura mediamente 60-90 minuti. Il tempo dipende dalla complessità dell'atto (patti accessori, presenza di più venditori/acquirenti, immobili in comunione, provenienze successorie) e dalla lettura integrale imposta dall'art. 58 della Legge Notarile. Un rogito senza mutuo, con parti già preparate, può chiudersi anche in 45 minuti.
Posso saltare la lettura dell'atto se l'ho già letto in bozza?
No. L'art. 58 della Legge Notarile impone la lettura integrale come garanzia di comprensione e consenso informato. Le parti possono dichiarare di dispensare il notaio dalla lettura degli allegati tecnici (planimetrie, APE, visure) ma non dell'atto principale. Chiedere la bozza in anticipo serve proprio per arrivare preparati e ridurre le contestazioni in sede di lettura.
Cosa succede se dimentico le chiavi o un documento il giorno del rogito?
Se manca un documento essenziale (identità, CF, atto di provenienza per il venditore) il notaio non può ricevere l'atto e il rogito va rinviato. Se mancano le chiavi si può firmare l'atto e concordare la consegna successiva con un verbale, ma è sconsigliato: la consegna delle chiavi contestuale al rogito è la prassi più sicura per l'acquirente ai fini della prova del possesso.
Cos'è il deposito prezzo e conviene chiederlo?
Il deposito prezzo (art. 1 c. 63 L. 147/2013) è una facoltà dell'acquirente: il prezzo viene versato al notaio invece che direttamente al venditore, e viene svincolato solo dopo la trascrizione dell'atto e la verifica dell'assenza di iscrizioni pregiudizievoli. Costa poche centinaia di euro in più ma tutela l'acquirente da ipoteche o pignoramenti trascritti tra il rogito e la trascrizione. Consigliato soprattutto in compravendite tra privati o su immobili con storia complessa.
Devo cambiare la residenza subito dopo il rogito?
Se hai chiesto le agevolazioni prima casa devi trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (nota II-bis art. 1 Tariffa DPR 131/1986). La residenza va richiesta al Comune con la classica pratica anagrafica; la data che conta è quella di presentazione della domanda, non quella dell'effettiva iscrizione. Il mancato trasferimento nei 18 mesi comporta la decadenza dalle agevolazioni e il recupero di imposta di registro al 9%, sanzioni e interessi.
Contenuto informativo, non consulenza legale o fiscale. Per il tuo rogito rivolgiti sempre al notaio incaricato e, per la parte finanziaria, a un consulente creditizio iscritto OAM. Simula il tuo mutuo con GoMutuo.
