In sintesi: la timeline reale
Comprare casa con il mutuo non è un evento, è un processo: dalla proposta d'acquisto al rogito passano in media 90-150 giorni. Non esiste una statistica ufficiale del Notariato o della Banca d'Italia su questi tempi — è una prassi di mercato consolidata. Il ritmo lo detta l'istruttoria del mutuo (30-60 giorni), a cui si aggiungono i tempi di registrazione del preliminare, il periodo di riflessione obbligatorio di 7 giorni e le tempistiche del notaio.
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Il cronoprogramma completo
| Fase | Giorni tipici | Chi la gestisce |
|---|---|---|
| 1. Proposta d'acquisto → accettazione | Giorni 0-5 | Compratore, venditore, agenzia |
| 2. Domanda mutuo e pre-delibera | Giorni 5-20 | Compratore, mediatore, banca |
| 3. Preliminare (compromesso) + registrazione | Giorni 15-30 | Parti, eventualmente notaio |
| 4. Perizia immobile + delibera creditizia | Giorni 30-60 | Banca, perito |
| 5. PIES e offerta vincolante + 7 giorni riflessione | Giorni 60-75 | Banca, consumatore |
| 6. Rogito + erogazione | Giorni 90-150 | Notaio, banca, parti |
Range indicativi basati sulla prassi di mercato residenziale italiana. Non esiste una rilevazione statistica ufficiale su questi tempi.
1. Proposta d'acquisto (giorni 0-5)
La proposta irrevocabile d'acquisto è l'atto con cui ti impegni a comprare l'immobile a certe condizioni. Ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto è concluso «nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte». La legge non fissa un termine minimo: nella prassi l'agente immobiliare indica una scadenza di 2-5 giorni lavorativi, decorsi i quali la proposta decade.
Nella proposta compaiono normalmente: prezzo, caparra confirmatoria (in genere 3-10 mila €), termine per il preliminare, termine per il rogito e — punto cruciale — la clausola sospensiva mutuo. Se la clausola manca e il mutuo non viene deliberato, rischi di perdere la caparra o di dover risarcire il venditore (art. 1385 c.c.).
2. Pre-delibera e domanda mutuo (giorni 5-20)
Appena la proposta è accettata (meglio ancora, se hai già una pre-delibera in mano prima), presenti la domanda formale di mutuo. Documenti tipici: CU, 730/Redditi PF, buste paga, estratti conto, visura camerale (per autonomi), atto di provenienza dell'immobile, planimetria e visura catastale.
La banca fa una pre-delibera (o "pre-fattibilità") entro 7-15 giorni lavorativi. È un parere non vincolante basato sui soli dati reddituali: dice se il tuo profilo passa i filtri creditizi prima di far partire perizia e istruttoria completa.
3. Preliminare/compromesso (giorni 15-30)
Il contratto preliminare (o compromesso) formalizza l'accordo definitivo tra le parti in vista del rogito. Va registrato all'Agenzia delle Entrate nei termini stabiliti dal D.P.R. 131/1986:
| Forma del preliminare | Termine registrazione | Riferimento |
|---|---|---|
| Contratto preliminare (ogni forma: scrittura privata o atto pubblico notarile) | 30 giorni dalla sottoscrizione | Art. 10 Tariffa Parte I D.P.R. 131/1986 (norma speciale per i preliminari) |
Costi fiscali della registrazione: 200 € di imposta di registro fissa + bollo 16 € ogni 4 facciate/100 righe. Se hai versato una caparra confirmatoria, si applica un'imposta proporzionale dello 0,50%; se invece è un acconto sul prezzo, il 3%. Entrambe vengono scomputate dall'imposta di registro dovuta al rogito, quindi non sono "perse".
Per capire quando conviene fare un passo in più e trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.), abbiamo una guida dedicata.
4. Perizia e delibera (giorni 30-60)
Dopo la pre-delibera parte l'istruttoria completa. La banca incarica un perito iscritto all'albo per la valutazione dell'immobile: sopralluogo, controllo conformità edilizia e catastale, stima del valore commerciale e del valore cauzionale (che è quello su cui la banca applica il rapporto loan-to-value).
- Perizia: 10-20 giorni lavorativi dall'incarico
- Delibera creditizia definitiva: 5-10 giorni dopo la perizia
- Esiti tipici: approvazione, approvazione con condizioni (es. richiesta di garante), rigetto
Se la banca chiede un garante o riduce l'importo deliberato, hai due strade: rinegoziare con il venditore, oppure ricorrere al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) se hai i requisiti — la garanzia pubblica può sbloccare pratiche con LTV alto.
5. Offerta vincolante + 7 giorni di riflessione
Con la delibera positiva la banca ti consegna il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) insieme all'offerta vincolante. Da quel momento hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima di accettare. Il PIES ha sostituito il precedente ESIS per i mutui ipotecari dal 1° novembre 2016 (D.Lgs. 72/2016).
Base normativa (attenzione a non citare l'articolo sbagliato): il periodo di riflessione discende dall'art. 14 §6 della Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive, MCD), recepita in Italia dal D.Lgs. 72/2016 e attuata dalle disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia. Non è disciplinato dall'art. 120-noviesdecies TUB, che si limita a elencare le disposizioni del TUB applicabili al credito immobiliare ai consumatori.
Nei 7 giorni di riflessione:
- l'offerta è vincolante per la banca: non può modificarla né revocarla;
- il consumatore è libero di accettare, rifiutare, chiedere chiarimenti o confrontare altre proposte;
- puoi rinunciare al periodo per accelerare (raro, ma possibile) firmando espressa dichiarazione.
6. Rogito (giorni 90-150)
Il rogito notarile è l'atto pubblico di compravendita. Nello stesso giorno si firmano due atti: quello di compravendita e quello di mutuo con concessione di ipoteca a favore della banca. Il notaio, come responsabile d'imposta, trattiene le imposte da versare all'Agenzia delle Entrate.
L'erogazione del capitale avviene dopo latrascrizione dell'ipoteca nei Registri Immobiliari: in prassi il giorno stesso o entro 1-3 giorni lavorativi, tramite assegno circolare intestato al venditore o bonifico. Alcune banche erogano "a saldo differito" per attendere l'annotamento dell'ipoteca — condizione da chiarire prima del rogito.
Scadenze fiscali da non sbagliare
| Adempimento | Termine | Sanzione se in ritardo |
|---|---|---|
| Registrazione preliminare (scrittura privata) | 30 giorni | Sanzioni per omessa/tardiva registrazione secondo il regime generale del D.Lgs. 472/1997 (l'art. 69 D.P.R. 131/1986 è stato abrogato dal 1° gennaio 2026 dall'art. 101, c. 1, lett. m), D.Lgs. 173/2024); ravvedimento operoso con riduzioni progressive — verificare con commercialista |
| Trasferimento residenza per agevolazione prima casa | 18 mesi dal rogito | Decadenza + differenza imposta + sanzione 30% + interessi |
| Vendita immobile prima casa entro 5 anni senza riacquisto | Riacquisto entro 12 mesi dalla vendita (comma 4, Nota II-bis — termine NON modificato dalla L. 207/2024, che ha esteso a 24 mesi solo il diverso termine del comma 4-bis, cioè la rivendita dell'immobile pre-posseduto) | Decadenza + differenza imposta + sanzione 30% |
| Trascrizione dell'atto notarile | A cura del notaio (di norma stesso giorno o entro 24-48h) | Rischio pubblicità dichiarativa: se un altro trascrive prima, prevale (art. 2644 c.c.) |
Quando la timeline si allunga
Il range 90-150 giorni presuppone una pratica "pulita". Fattori tipici che possono spingerti oltre i 6 mesi:
- Difformità catastali o edilizie: se serve una pratica DOCFA o una sanatoria (art. 36 o 36-bis TUE), aggiungi 30-90 giorni.
- Ipoteca da cancellare: se il venditore ha ancora un mutuo sull'immobile, la cancellazione (art. 40-bis TUB per mutui privati) richiede 30-60 giorni.
- Provenienza donativa: alcune banche richiedono polizze o attendono i 10 anni per la riduzione ex art. 561 c.c.
- Successione non voltata: se l'immobile è caduto in successione e le volture catastali non sono state fatte, va risolto prima del rogito.
- Perizia in ribasso: se il perito valuta meno del prezzo, la banca riduce il mutuo e va rinegoziato con il venditore.
Se sei in una fase avanzata dell'istruttoria e vuoi vedere quali banche ti darebbero il mutuo con il tuo profilo, confronta le offerte su GoMutuo prima di accettare il PIES: in 7 giorni puoi ancora cambiare direzione.
Domande frequenti
Le risposte alle domande più frequenti (tempi complessivi, 7 giorni di riflessione, registrazione preliminare, durata istruttoria, mutuo negato dopo preliminare, rogito ed erogazione) sono strutturate nel blocco FAQ della pagina.
