In sintesi: la timeline reale
Comprare casa con il mutuo non è un evento, è un processo: dalla proposta d'acquisto al rogito passano in media 90-150 giorni. Non esiste una statistica ufficiale del Notariato o della Banca d'Italia su questi tempi — è una prassi di mercato consolidata. Il ritmo lo detta l'istruttoria del mutuo (30-60 giorni), a cui si aggiungono i tempi di registrazione del preliminare, il periodo di riflessione (almeno 7 giorni, ma puoi accettare prima) e le tempistiche del notaio.
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Il cronoprogramma completo
| Fase | Giorni tipici | Chi la gestisce |
|---|---|---|
| 1. Proposta d'acquisto → accettazione | Primi giorni (il termine è scritto nella proposta) | Compratore, venditore, agenzia |
| 2. Domanda mutuo e pre-delibera | Giorni 5-20 | Compratore, mediatore, banca |
| 3. Preliminare (compromesso) + registrazione | Giorni 15-30 | Parti, eventualmente notaio |
| 4. Perizia immobile + delibera creditizia | Giorni 30-60 | Banca, perito |
| 5. PIES e offerta vincolante + 7 giorni riflessione | Giorni 60-75 | Banca, consumatore |
| 6. Rogito + erogazione | Giorni 90-150 | Notaio, banca, parti |
Range indicativi basati sulla prassi di mercato residenziale italiana. Non esiste una rilevazione statistica ufficiale su questi tempi.
1. Proposta d'acquisto (primi giorni)
La proposta irrevocabile d'acquisto è l'atto con cui ti impegni a comprare l'immobile a certe condizioni. Ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto è concluso «nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte». La legge non fissa un numero di giorni: vale la scadenza scritta nella proposta, entro la quale la proposta è irrevocabile (art. 1329 c.c.); passata quella senza accettazione, la proposta decade. Se la scadenza manca, conta il tempo «ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi» (art. 1326 c.c.).
Nella proposta compaiono normalmente: prezzo, caparra confirmatoria (l'importo si concorda: la legge non lo fissa), termine per il preliminare, termine per il rogito e — punto cruciale — la clausola sospensiva mutuo. Se la clausola manca e il mutuo non viene deliberato, rischi di perdere la caparra o di dover risarcire il venditore (art. 1385 c.c.).
2. Pre-delibera e domanda mutuo (giorni 5-20)
Appena la proposta è accettata (meglio ancora, se hai già una pre-delibera in mano prima), presenti la domanda formale di mutuo. Documenti tipici: CU, 730/Redditi PF, buste paga, estratti conto, visura camerale (per autonomi), atto di provenienza dell'immobile, planimetria e visura catastale.
La banca fa una pre-delibera (o "pre-fattibilità") in pochi giorni, che cambiano da banca a banca. È un parere non vincolante basato sui soli dati reddituali: dice se il tuo profilo passa i filtri creditizi prima di far partire perizia e istruttoria completa.
3. Preliminare/compromesso (giorni 15-30)
Il contratto preliminare (o compromesso) formalizza l'accordo definitivo tra le parti in vista del rogito. Va registrato all'Agenzia delle Entrate nei termini stabiliti dal D.P.R. 131/1986:
| Forma del preliminare | Termine registrazione | Riferimento |
|---|---|---|
| Contratto preliminare (ogni forma: scrittura privata o atto pubblico notarile) | 30 giorni dalla sottoscrizione | Art. 13 D.P.R. 131/1986 (termine di 30 giorni); il preliminare è fra gli atti da registrare in termine fisso (art. 10 Tariffa Parte I) |
Costi fiscali della registrazione: 200 € di imposta di registro fissa + bollo 16 € ogni 4 facciate/100 righe (155 € per atto pubblico o scrittura privata autenticata). Se hai versato una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo non soggetto a IVA, si applica un'imposta proporzionale dello 0,50%, che viene scomputata dall'imposta di registro dovuta al rogito, quindi non è "persa". La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) lo dice così: «Per i contratti preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l'imposta è pari allo 0,5% di tali somme o, se di importo inferiore, a quella applicabile per il contratto definitivo». Fino al 2024 sugli acconti si pagava il 3%.
Per capire quando conviene fare un passo in più e trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.), abbiamo una guida dedicata.
4. Perizia e delibera (giorni 30-60)
Dopo la pre-delibera parte l'istruttoria completa. La banca incarica un perito iscritto all'albo per la valutazione dell'immobile: sopralluogo, controllo conformità edilizia e catastale, stima del valore commerciale e del valore cauzionale (che è quello su cui la banca applica il rapporto loan-to-value).
- Perizia: dipende dalla disponibilità del perito e dall'accesso alla casa
- Delibera creditizia definitiva: arriva dopo la perizia, nei tempi che la banca indica nel foglio informativo
- Esiti tipici: approvazione, approvazione con condizioni (es. richiesta di garante), rigetto
Se la banca chiede un garante o riduce l'importo deliberato, hai due strade: rinegoziare con il venditore, oppure ricorrere al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) se hai i requisiti — la garanzia pubblica può sbloccare pratiche con LTV alto.
5. Offerta vincolante + 7 giorni di riflessione
Con la delibera positiva la banca ti consegna il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) insieme all'offerta vincolante. Da quel momento hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima di accettare. PIES è il nome italiano del prospetto europeo che in inglese si chiama ESIS (direttiva 2014/17/UE, allegato II).
Base normativa (attenzione a non citare l'articolo sbagliato): la regola nasce dall'art. 14, paragrafo 6, della Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive), recepita in Italia dal D.Lgs. 72/2016, e in Italia sta nell'art. 120-novies, comma 3, del TUB: «Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato». L'articolo da non citare è invece il 120-noviesdecies TUB, che si limita a elencare le disposizioni del TUB applicabili al credito immobiliare ai consumatori.
Nei 7 giorni di riflessione:
- l'offerta è vincolante per la banca: non può modificarla né revocarla;
- il consumatore è libero di accettare, rifiutare, chiedere chiarimenti o confrontare altre proposte;
- non devi aspettare la fine dei 7 giorni: per l'art. 120-novies, comma 3, TUB puoi «accettare l'offerta in qualunque momento».
6. Rogito (giorni 90-150)
Il rogito notarile è l'atto pubblico di compravendita. Nello stesso giorno si firmano due atti: quello di compravendita e quello di mutuo con concessione di ipoteca a favore della banca. Il notaio, come responsabile d'imposta, trattiene le imposte da versare all'Agenzia delle Entrate.
L'erogazione del capitale non sempre arriva il giorno del rogito. La guida della Banca d'Italia sul mutuo scrive che «Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l'ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza». Alcune banche pagano comunque lo stesso giorno, con assegno circolare intestato al venditore o bonifico; altre erogano dopo, quando l'ipoteca è iscritta. Come e quando arriveranno i soldi al venditore va chiarito prima del rogito: le varianti sono spiegate nella guida su quando viene erogato il mutuo.
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Scadenze fiscali da non sbagliare
| Adempimento | Termine | Sanzione se in ritardo |
|---|---|---|
| Registrazione preliminare (scrittura privata) | 30 giorni | 120% dell'imposta dovuta (minimo 250 €), 45% (minimo 150 €) se il ritardo non supera 30 giorni: lo prevede l'art. 69 D.P.R. 131/1986, che dal 1° gennaio 2027 è abrogato e sostituito dal testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024). Il ravvedimento operoso riduce la sanzione: fai fare il conto al commercialista |
| Trasferimento residenza per agevolazione prima casa | 18 mesi dal rogito | Decadenza + differenza imposta + sanzione 30% + interessi |
| Vendita immobile prima casa entro 5 anni senza riacquisto | Riacquisto entro 12 mesi dalla vendita (comma 4, Nota II-bis — termine NON modificato dalla L. 207/2024, che ha esteso a 24 mesi solo il diverso termine del comma 4-bis, cioè la rivendita dell'immobile pre-posseduto) | Decadenza + differenza imposta + sanzione 30% |
| Trascrizione dell'atto notarile | A cura del notaio (di norma stesso giorno o entro 24-48h) | Rischio pubblicità dichiarativa: se un altro trascrive prima, prevale (art. 2644 c.c.) |
Quando la timeline si allunga
Il range 90-150 giorni presuppone una pratica "pulita". Fattori tipici che possono spingerti oltre i 6 mesi:
- Difformità catastali o edilizie: se serve una pratica DOCFA o una sanatoria (art. 36 o 36-bis TUE), aggiungi 30-90 giorni.
- Ipoteca da cancellare: se il venditore ha ancora un mutuo sull'immobile, la cancellazione semplificata dell'art. 40-bis TUB parte dalla comunicazione che la banca deve mandare al conservatore entro trenta giorni dall'estinzione, senza alcun onere per il debitore: nella pratica servono 30-60 giorni.
- Provenienza donativa: oggi pesa meno di prima. Con la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, la riduzione della donazione non pregiudica chi compra dal donatario (nuovo art. 563 c.c.), salvo una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto (art. 2652 c.c.). Le regole nuove valgono per le successioni aperte dopo quella data. Per quelle aperte prima, se entro il 18 giugno 2026 nessuno ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, dal 18 giugno 2026 valgono anche per loro (L. 182/2025, art. 44, comma 2). Il notaio controlla comunque provenienza e registri; i dettagli sono nella guida al mutuo su una casa donata.
- Successione non voltata: se l'immobile è caduto in successione e le volture catastali non sono state fatte, va risolto prima del rogito.
- Perizia in ribasso: se il perito valuta meno del prezzo, la banca riduce il mutuo e va rinegoziato con il venditore.
Se sei in una fase avanzata dell'istruttoria e vuoi un secondo parere, una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice se il mutuo è fattibile e con che rata prima di accettare il PIES: nei 7 giorni puoi ancora cambiare direzione.
Tieni la timeline sotto gli occhi quando tratti le date con il venditore: il termine del preliminare e quello del rogito si scrivono una volta sola, e correggerli dopo costa trattativa. Se non sai ancora quale importo ti verrà deliberato, una simulazione con i tuoi numeri ti dà una base realistica da mettere nella proposta.
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