Spese per l'acquisto della prima casa: quanto si paga oltre al prezzo?

Risposta rapida

Oltre al prezzo servono le imposte di legge, che si calcolano al centesimo, e le spese che si concordano, che conosci solo dai preventivi. Il calcolatore qui sotto fa il primo conto sul tuo caso e ti lascia le caselle per il secondo, perché notaio, agenzia, perizia e istruttoria non hanno una tariffa. Somma anche l'anticipo, la parte di prezzo che la banca non finanzia: come si stima è spiegato nella guida su quanto anticipo serve per comprare casa.

Strumento

Quanto spendi oltre al prezzo?

Le imposte di legge le calcola il riquadro sul tuo caso. Notaio, agenzia, perizia e istruttoria non hanno una tariffa: le aggiungi tu dai preventivi.

Prezzo della casa

€

Chi vende

Un privatoUn'impresa con IVA

Con IVA vende di solito il costruttore, entro 5 anni dalla fine dei lavori. Un'impresa che vende senza IVA conta come un privato.

È la tua prima casa?

SìNo

Sì se hai i requisiti «prima casa» e li dichiari nell'atto.

Casa in categoria A/1, A/8 o A/9

Rendita catastale

€

È nella visura catastale. Serve per pagare sul valore catastale (prezzo-valore) e non sul prezzo. Se nello stesso atto compri anche box o cantina, somma le rendite.

Compri con un mutuo?

SìNo

Importo del mutuo

€

Dai preventivi

Notaio: onorario e spese

€

Onorario con IVA e spese, dal preventivo scritto. Togli registro, IVA sul prezzo, ipotecaria, catastale e sostitutiva (le calcola già il riquadro); bollo e tasse, se ci sono, restano. Con il mutuo, somma anche l'atto di mutuo.

Agenzia: provvigione con IVA

€

Dall'incarico o dalla proposta che hai firmato. Zero se compri senza agenzia.

Perizia della banca

€

Nel Foglio informativo del mutuo o nel PIES che ti dà la banca.

Istruttoria del mutuo

€

Stessi documenti: può essere una cifra fissa o una percentuale del mutuo.

Spese oltre al prezzo

€ 2.348

Sono le sole imposte di legge. Mancano: notaio, agenzia, perizia, istruttoria.

Registro 2% sul valore catastale (€ 92.400)

€ 1.848

Ipotecaria e catastale fisse

€ 100

Imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo

€ 400

Notaio

da inserire

Agenzia

da inserire

Perizia e istruttoria

da inserire

Soldi tuoi per arrivare al rogito

€ 42.348

Anticipo di € 40.000 (prezzo meno mutuo) più le spese, che di regola il mutuo non copre.

Con il prezzo e l'anticipo che hai, la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

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Imposte per una persona che compra un'abitazione, con le regole lette il 12 ottobre 2026 sulle fonti ufficiali. Il conto non comprende il credito d'imposta di chi ha venduto la sua prima casa, l'imposta già pagata sulla caparra di un preliminare registrato né i casi particolari: la cifra esatta la scrive il notaio nel preventivo.

Quali spese ci sono oltre al prezzo?

Le voci sono sei e solo tre hanno una cifra fissata dalla legge. Quelle che molti chiamano spese notarili comprendono anche le imposte: la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) lo scrive chiaro: «le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto». Il compenso del notaio è un'altra voce.

Quante imposte paghi se compri da un privato?

Da un privato, per la prima casa, paghi l'imposta di registro del 2% sul valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Senza i requisiti prima casa il registro sale al 9% e le imposte fisse restano uguali. Le stesse regole valgono se vende un'impresa senza IVA, che per le case è il caso normale: secondo la guida dell'Agenzia, quando il venditore è un'impresa «la regola generale è che la cessione è esente da Iva».

La base non è il prezzo. Se nell'atto chiedi il prezzo-valore (possibile per chi compra come persona fisica, non per la sua attività, anche da un'impresa che vende senza IVA), il registro si calcola sul valore catastale: rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre abitazioni. Il prezzo vero va scritto comunque nel rogito. Chi può usarlo è spiegato nella guida al prezzo-valore. In più, gli atti con il registro proporzionale, dice l'art. 10 del D.Lgs. 23/2011, «sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie».

Le cifre comprendono i 100 euro di ipotecaria e catastale e valgono finché il valore catastale resta sotto il prezzo; se lo supera, il calcolatore conta il prezzo e te lo segnala.

E se compri dal costruttore con l'IVA?

Se vende un'impresa che applica l'IVA, paghi l'IVA sul prezzo: il 4% per la prima casa, il 10% per le altre abitazioni e il 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. L'IVA c'è quando vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato la casa, entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure dopo, se sceglie di applicarla nel preliminare o nell'atto.

Qui il prezzo-valore non si usa e l'aliquota è più alta (il 4% invece del 2%): per questo una casa nuova pesa di più in imposte. Con 200.000 euro di prezzo, la prima casa dal costruttore paga 8.600 euro, contro i 1.948 della stessa casa comprata da un privato con una rendita di 800 euro. Quando si paga l'una e quando l'altra è nella guida su IVA o imposta di registro. L'esenzione da bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali vale solo con il registro proporzionale: nella vendita con IVA restano dovuti, con un bollo in genere di 230 euro (circolare 2/E del 2014 dell'Agenzia delle Entrate), e li trovi nel preventivo del notaio.

Le cifre comprendono i 600 euro di registro, ipotecaria e catastale; bollo e tasse sono a parte, nel preventivo del notaio.

Esempio: la stessa casa in quattro casi

Prendiamo una casa da 200.000 euro con una rendita catastale di 800 euro, comprata con un mutuo di 160.000 euro, l'80% del prezzo. Sono i numeri con cui parte il calcolatore, così puoi rifare il conto: cambiano solo chi vende e se è la tua prima casa.

Nel primo caso, per arrivare al rogito servono almeno 42.348 euro di soldi tuoi: 40.000 di anticipo e 2.348 di imposte, più notaio, agenzia, perizia e istruttoria dai preventivi. Fra la prima riga e l'ultima ci sono 21.452 euro, e dipendono solo da chi vende e dai requisiti prima casa. Prima di firmare la proposta conviene sapere anche se il mutuo regge: con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.

Quanto costa in più comprare con il mutuo?

Con il mutuo si aggiunge l'imposta sostitutiva: lo 0,25% dell'importo erogato se hai i requisiti prima casa e li dichiari nell'atto di mutuo, il 2% se compri una casa senza quei requisiti o con i requisiti non dichiarati. Riguarda i finanziamenti che durano più di diciotto mesi, con l'opzione scritta nel contratto, e prende il posto delle altre imposte sul mutuo: l'art. 17 del D.P.R. 601/1973 la prevede «in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative»; le aliquote sono nell'art. 18, dove lo 0,75% del primo comma è stato unificato allo 0,25% dal D.L. 70/1988, come spiega una nota nella pagina di Normattiva.

Poi ci sono i costi della banca e del secondo atto. La guida della Banca d'Italia sul mutuo elenca le spese di istruttoria, «che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull'ammontare del finanziamento», la perizia e le spese notarili per il contratto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca. Le cifre stanno nel Foglio informativo di ogni banca e, per la tua offerta, nel PIES, che la banca ti consegna gratis prima della firma. La banca chiede anche una polizza incendio e scoppio sulla casa, per tutta la durata: non è una legge a imporla a chi chiede il mutuo, ma senza polizza la banca non eroga.

Di norma il mutuo non paga queste spese, perché la banca lo misura sul valore della casa, di solito fino all'80%: imposte e costi accessori escono dai tuoi risparmi insieme all'anticipo. Quando si può chiedere qualcosa in più è spiegato nella guida su se il mutuo copre anche le spese notarili.

Perché notaio e agenzia non hanno una cifra fissa?

Perché il compenso del notaio non ha più una tariffa e la provvigione dell'agenzia si negozia: nessun calcolatore può darti la cifra al posto del preventivo. Per le professioni con un ordine, notai compresi, l'art. 9 del D.L. 1/2012 dice: «Sono abrogate le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico». Lo stesso articolo chiede che il compenso sia reso noto al cliente «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima», con tutte le voci di costo.

Nel preventivo del notaio le imposte sono uguali ovunque, mentre l'onorario cambia da studio a studio: nel calcolatore va solo questa seconda parte, con IVA e spese, per non contare le imposte due volte. Con il prezzo-valore c'è un dettaglio da verificare: la guida dell'Agenzia ricorda che «la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio» (legge 266/2005, art. 1, comma 497; dal 2027, art. 299 del testo unico D.Lgs. 141/2026). Senza tariffe, però, il compenso si concorda: chiedi che il preventivo ne tenga conto. Le voci del preventivo sono nella guida al preventivo del notaio per la prima casa.

Per l'agenzia vale l'art. 1755 del codice civile: il mediatore ha diritto alla provvigione «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento», e la misura la decide l'accordo, perché il giudice la fissa solo in mancanza di patto, tariffe o usi. La cifra è quella scritta nell'incarico o nella proposta, e matura quando l'affare è concluso, di solito con il preliminare e non al rogito: come si calcola è nella guida alla provvigione dell'agenzia immobiliare.

Che cosa puoi detrarre dopo il rogito?

Le imposte d'acquisto e il notaio della compravendita non si detraggono; gli oneri del mutuo per l'abitazione principale sì, insieme agli interessi, e la provvigione dell'agenzia in parte. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui mette fra gli oneri accessori del mutuo per l'abitazione principale l'imposta sostitutiva, l'istruttoria, la perizia e il notaio del contratto di mutuo, ed esclude l'onorario per la compravendita e «le imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell'immobile». Si detrae il 19% su un massimo di 4.000 euro complessivi fra interessi e oneri: come si fa nel 730 è nella guida sulle spese notarili del mutuo da detrarre.

Per l'agenzia si detrae il 19% della provvigione pagata per comprare l'abitazione principale, se l'importo è indicato nell'atto, e la guida dell'Agenzia sulle altre detrazioni fissa il tetto: «per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità». Con un reddito oltre 75.000 euro queste detrazioni rientrano in un tetto complessivo (art. 16-ter TUIR).

Casi particolari che cambiano il conto

• Under 36. Le esenzioni da registro, ipotecaria, catastale e sostitutiva sono finite: secondo la guida dell'Agenzia si applicavano «agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023», con una coda al 2024 solo per chi aveva registrato il preliminare entro il 2023. Oggi un under 36 paga le imposte prima casa ordinarie, come nel calcolatore.
• Hai già una casa comprata con le agevolazioni. Le imposte prima casa spettano lo stesso se nell'atto ti impegni a vendere quella vecchia entro due anni; se però nello stesso Comune hai già una casa tutta tua, o in comunione con il coniuge, avuta senza agevolazioni (comprata, ereditata o ricevuta in dono), non spettano.
• Hai venduto da poco una prima casa. Se entro un anno dalla vendita di una casa comprata con le agevolazioni ne compri un'altra da prima casa, il registro o l'IVA pagati allora diventano un credito d'imposta, che non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e si può scalare dal registro del rogito: è il credito d'imposta per il riacquisto, che il calcolatore non sottrae.
• Box, cantina, posto auto. Le aliquote prima casa valgono per una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, anche comprata con un atto separato.
• Casa all'asta. Per la guida dell'Agenzia il prezzo-valore si applica anche «agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto».
• Categorie A/1, A/8 e A/9. Niente agevolazioni prima casa: registro al 9% da un privato, IVA al 22% dal costruttore, sostitutiva al 2%.
• Preliminare registrato. Costa 200 euro di registro più il bollo e, per i preliminari dal 2025, lo 0,5% di caparra e acconti non soggetti a IVA; quest'ultima imposta si scala da quella del rogito.
• Comprate in due e la prima casa vale per uno solo. Registro al 2% sulla quota di chi ha i requisiti e al 9% sull'altra; sul mutuo, sostitutiva allo 0,25% sulla parte di chi ha i requisiti e al 2% sul resto. Il calcolatore conta un solo acquirente: il conto diviso fra le quote chiedilo al notaio.