La risposta breve che circola — "serve il 20%" — è utile come punto di partenza e insufficiente come budget. L'anticipo corrisponde alla parte di prezzo che la banca non finanzia, e con il consueto limite di finanziamento all'80% del valore siamo effettivamente intorno a un quinto del prezzo. Ma nel conto reale entrano altri due elementi: le spese accessorie, che l'anticipo deve coprire per intero, e l'esito della perizia, che può alzare la cifra necessaria.
L'80% non è una legge
È il malinteso più diffuso. Non esiste una norma italiana che vieti alle banche di finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile per un mutuo residenziale. Quel limite è una prassi bancaria, coerente con il quadro prudenziale europeo: nel calcolo del capitale regolamentare le esposizioni garantite da immobili residenziali con rapporto prestito/valore più contenuto hanno un trattamento più favorevole, e gli orientamenti dell'EBA sulla concessione e il monitoraggio dei prestiti chiedono alle banche di definire e documentare le proprie politiche di finanziamento in rapporto al valore della garanzia.
Conseguenza pratica: la soglia applicata al tuo caso è una decisione commerciale dell'istituto, non un divieto. Banche diverse hanno politiche diverse, e oltre l'80% cambiano soprattutto le condizioni. Come si calcola questo rapporto è spiegato nella guida su LTV: cos'è e come si calcola.
Il fattore che sposta il conto: la perizia
La banca non calcola quanto può finanziare sul prezzo che hai concordato, ma sul minore tra prezzo e valore di perizia. È il meccanismo che manda fuori budget più trattative: se la perizia valuta l'immobile meno del prezzo pattuito, l'importo erogabile scende e la differenza la copri tu.
Vale la pena tenerne conto prima di firmare il preliminare, non dopo: se l'anticipo che hai è calcolato al centesimo sull'80% del prezzo, non hai margine per assorbire una perizia più bassa. Come funziona la valutazione è descritto in perizia per il mutuo.
Le spese che l'anticipo deve coprire
Sono la parte del budget che viene sottostimata più spesso, perché il mutuo non le finanzia. Alcune hanno aliquote fisse verificabili presso l'Agenzia delle Entrate, altre sono variabili di mercato: la distinzione è importante quando fai i conti.
- Imposte sull'acquisto: cambiano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa con vendita imponibile IVA, e a seconda che spettino i benefici prima casa. Le aliquote e gli importi fissi vanno letti sulla guida dell'Agenzia delle Entrate relativa all'acquisto dell'abitazione, alla data dell'atto.
- Imposta sostitutiva sul finanziamento: si applica sul capitale erogato, con aliquota ridotta in presenza dei requisiti prima casa e ordinaria negli altri casi. È il caso di verificarne la misura vigente prima di preventivare.
- Onorario notarile: non tariffato per legge dopo la liberalizzazione del 2012. Chiedi preventivi scritti — l'ordine di grandezza e le voci sono spiegati in quanto costa il notaio per la prima casa, e la trattativa è affrontata in si può trattare l'onorario del notaio.
- Provvigione di agenzia: libera contrattazione, da concordare per iscritto.
- Perizia e spese di istruttoria: variano per banca e sono indicate nel foglio informativo — vedi spese di istruttoria.
Il metodo corretto è mettere queste voci in un unico foglio e sommarle all'anticipo: è il costo dell'operazione, non il costo della casa. Per la parte finanziata puoi partire da una simulazione su GoMutuo e verificare che la rata risultante resti sostenibile.
E se non hai un quinto del prezzo
- Fondo di garanzia prima casa: garanzia pubblica sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, istituita dalla Legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) e attuata con il decreto interministeriale del 31 luglio 2014, gestita da Consap. Può agevolare l'accesso al credito quando la quota finanziata è elevata. Misura della garanzia, requisiti soggettivi e soglie sono cambiati più volte: vanno letti sulla sezione normativa di Consap alla data della domanda. Il funzionamento è descritto in Fondo di garanzia prima casa.
- Mutui che coprono l'intero prezzo: esistono, con condizioni in genere meno favorevoli e istruttoria più selettiva. Il punto spesso trascurato — restano da pagare imposte e spese — è trattato in mutuo al 100%: serve comunque un anticipo?.
- Aiuto familiare: un contributo dei genitori è frequente, ma va documentato correttamente per evitare contestazioni — vedi bonifico dei genitori per l'anticipo.
- Ridurre il prezzo target: banale, ma è la leva che riduce contemporaneamente anticipo, imposte e rata.
Come calcolare il tuo anticipo
- Parti dal prezzo dell'immobile e stima la quota che la banca è disposta a finanziare sul tuo profilo, chiedendo un'indicazione scritta.
- Aggiungi un margine per l'ipotesi di perizia inferiore al prezzo.
- Somma imposte, imposta sostitutiva, notaio, agenzia, perizia e istruttoria.
- Verifica che, dopo l'esborso, resti un cuscinetto di liquidità: chiudere l'operazione a saldo zero è la premessa dei problemi successivi.
Domande frequenti
Nella sezione FAQ trovi le risposte sintetiche su limite dell'80%, valore di riferimento della banca, spese accessorie e garanzia statale.
Fonti: Agenzia delle Entrate — guida all'acquisto della casa e scheda sull'agevolazione prima casa (aliquote e importi da verificare alla data dell'atto); Legge 147/2013, art. 1 comma 48 lett. c) e decreto interministeriale del 31 luglio 2014 (Fondo di garanzia mutui prima casa), Consap — sezione normativa; EBA, Guidelines on loan origination and monitoring (EBA/GL/2020/06); Regolamento UE 575/2013 (CRR) e successive modifiche; Banca d'Italia — disposizioni di vigilanza e trasparenza. L'onorario notarile e la provvigione di agenzia non sono tariffati per legge. Nessun importo indicato come stima di mercato sostituisce un preventivo scritto. Contenuto informativo, non sostituisce la consulenza professionale.
