La risposta breve che circola — "serve il 20%" — è utile come punto di partenza e insufficiente come budget. L'anticipo corrisponde alla parte di prezzo che la banca non finanzia, e con il consueto limite di finanziamento all'80% del valore siamo effettivamente intorno a un quinto del prezzo. Ma nel conto reale entrano altri due elementi: le spese accessorie, che l'anticipo deve coprire per intero, e l'esito della perizia, che può alzare la cifra necessaria.
Da dove viene il limite dell'80%
Per i mutui con ipoteca di primo grado concessi dalle banche, il credito fondiario, il tetto c'è: l'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia il compito di fissare l'ammontare massimo dei finanziamenti «in rapporto al valore dei beni ipotecati», e le istruzioni di vigilanza lo fissano all'80% del valore. Lo stesso limite, precisa un comunicato della Banca d'Italia (GU n. 76 del 2 aprile 2005), può essere «elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente»: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie, garanzie di fondi pubblici come il Fondo Consap. Nella guida «Comprare una casa» della Banca d'Italia il risultato pratico è descritto così: «a volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». Al tetto di vigilanza si somma il quadro prudenziale europeo: nel calcolo del capitale regolamentare le esposizioni garantite da immobili residenziali con rapporto prestito/valore più contenuto hanno un trattamento più favorevole, e gli orientamenti dell'EBA sulla concessione e il monitoraggio dei prestiti chiedono alle banche di definire e documentare le proprie politiche di finanziamento in rapporto al valore della garanzia.
Conseguenza pratica: senza una garanzia in più la banca si ferma all'80% del valore, e anche sotto quel tetto la quota concessa al tuo caso è una decisione dell'istituto. Oltre l'80% si va solo con una garanzia integrativa, e di solito cambiano anche le condizioni. Come si calcola questo rapporto è spiegato nella guida su LTV: cos'è e come si calcola.
Il fattore che sposta il conto: la perizia
La banca non calcola quanto può finanziare sul prezzo che hai concordato, ma sul minore tra prezzo e valore di perizia. È il meccanismo che manda fuori budget più trattative: se la perizia valuta l'immobile meno del prezzo pattuito, l'importo erogabile scende e la differenza la copri tu.
Vale la pena tenerne conto prima di firmare il preliminare, non dopo: se l'anticipo che hai è calcolato al centesimo sull'80% del prezzo, non hai margine per assorbire una perizia più bassa. Come funziona la valutazione è descritto in perizia per il mutuo.
Le spese che l'anticipo deve coprire
Sono la parte del budget che viene sottostimata più spesso, perché il mutuo non le finanzia. Alcune hanno aliquote fisse verificabili presso l'Agenzia delle Entrate, altre sono variabili di mercato: la distinzione è importante quando fai i conti.
- Imposte sull'acquisto: cambiano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa con vendita imponibile IVA, e a seconda che spettino i benefici prima casa. Le aliquote e gli importi fissi vanno letti sulla guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, alla data dell'atto.
- Imposta sostitutiva sul finanziamento: si applica sul capitale erogato. È del 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo. Negli altri casi è dello 0,25%, liquidità compresa. Lo dice l'art. 18 del D.P.R. 601/1973, letto con l'interpretazione dell'art. 2 del D.L. 220/2004.
- Onorario notarile: non tariffato per legge dopo la liberalizzazione del 2012. Chiedi preventivi scritti — l'ordine di grandezza e le voci sono spiegati in quanto costa il notaio per la prima casa, e la trattativa è affrontata in si può trattare l'onorario del notaio.
- Provvigione di agenzia: libera contrattazione, da concordare per iscritto.
- Perizia e spese di istruttoria: variano per banca e sono indicate nel foglio informativo — vedi spese di istruttoria.
Il metodo corretto è mettere queste voci in un unico foglio e sommarle all'anticipo: è il costo dell'operazione, non il costo della casa, e il calcolatore delle spese per la prima casa lo fa sul tuo caso. Per la parte finanziata puoi partire da una simulazione su GoMutuo e verificare che la rata risultante resti sostenibile.
E se non hai un quinto del prezzo
- Fondo di garanzia prima casa: garanzia pubblica sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, istituita dalla Legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) e gestita da Consap, che scrive: «il Fondo rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50% della quota capitale del finanziamento». Il Fondo è riservato per legge ad alcune categorie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre), e per queste la quota garantita può salire, entro i limiti ISEE previsti: le condizioni aggiornate vanno lette sulla pagina di Consap alla data della domanda. Il funzionamento è descritto in Fondo di garanzia prima casa.
- Mutui che coprono l'intero prezzo: esistono, con condizioni in genere meno favorevoli e istruttoria più selettiva. Il punto spesso trascurato — restano da pagare imposte e spese — è trattato in mutuo al 100%: serve comunque un anticipo?
- Aiuto familiare: un contributo dei genitori è frequente, ma va documentato correttamente per evitare contestazioni — vedi bonifico dei genitori per l'anticipo.
- Ridurre il prezzo target: banale, ma è la leva che riduce contemporaneamente anticipo, imposte e rata. Il prezzo che reggono insieme stipendio e risparmi è spiegato in che casa posso permettermi con il mio stipendio.
Come calcolare il tuo anticipo
- Parti dal prezzo dell'immobile e stima la quota che la banca è disposta a finanziare sul tuo profilo, chiedendo un'indicazione scritta.
- Aggiungi un margine per l'ipotesi di perizia inferiore al prezzo.
- Somma imposte, imposta sostitutiva, notaio, agenzia, perizia e istruttoria.
- Verifica che, dopo l'esborso, resti un cuscinetto di liquidità: chiudere l'operazione a saldo zero è la premessa dei problemi successivi.
Fonti: Agenzia delle Entrate — guida all'acquisto della casa e scheda sull'agevolazione prima casa (aliquote e importi da verificare alla data dell'atto); Legge 147/2013, art. 1 comma 48 lett. c) e decreto interministeriale del 31 luglio 2014 (Fondo di garanzia mutui prima casa), Consap — sezione normativa; EBA, Guidelines on loan origination and monitoring (EBA/GL/2020/06); Regolamento UE 575/2013 (CRR) e successive modifiche; art. 38 TUB; Banca d'Italia — istruzioni di vigilanza sul credito fondiario (comunicato in GU n. 76 del 2-4-2005) e guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici»; art. 18 D.P.R. 601/1973. L'onorario notarile e la provvigione di agenzia non sono tariffati per legge. Nessun importo indicato come stima di mercato sostituisce un preventivo scritto. Contenuto informativo, non sostituisce la consulenza professionale.
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