Quando acquisti casa nel 2026, una delle domande più frequenti è: pago IVA o imposta di registro? La risposta non dipende da te, ma dalla natura del venditore e dall'età dell'immobile. Capire la differenza può valere migliaia di euro: in alcuni casi l'imposta di registro — grazie al sistema prezzo-valore — può risultare molto più conveniente dell'IVA, anche a parità di aliquota nominale.
In questa guida trovi la spiegazione completa del meccanismo, le tabelle aggiornate 2026 con le aliquote ufficiali dell'Agenzia delle Entrate, e tre esempi numerici concreti per capire quanto paghi davvero nei casi più comuni.
La regola base: dipende dal venditore
Il primo criterio da tenere a mente è semplice: il regime fiscale non lo scegli tu, lo determina chi vende. Le due casistiche principali sono:
- Vende un privato: si applica sempre l'imposta di registro. Si calcola sul valore catastale (sistema prezzo-valore) se a comprare un'abitazione è una persona fisica, fuori dalla sua attività, che lo chiede al notaio; altrimenti si calcola sul prezzo.
- Vende un'impresa: la regola generale è l'esenzione IVA (e quindi il registro), ma si applica l'IVA se l'immobile è "nuovo" — cioè costruito o ristrutturato da meno di 5 anni — oppure se l'impresa sceglie volontariamente di assoggettare la vendita a IVA (anche oltre i 5 anni).
Questa distinzione è fondamentale perché le due imposte hanno basi imponibili completamente diverse: l'IVA si calcola sul prezzo reale di vendita, mentre l'imposta di registro può essere calcolata sul valore catastale, generalmente molto inferiore.
Quando si paga IVA e quali aliquote
L'IVA sull'acquisto di immobili abitativi si applica quando il venditore è un'impresa costruttrice o ristrutturatrice e l'immobile è stato ultimato o ristrutturato da meno di 5 anni. Le aliquote sono quelle elencate dalla guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»:
| Tipo di immobile | Aliquota IVA | Imposte fisse aggiuntive |
|---|---|---|
| Prima casa (cat. non A/1, A/8, A/9) | 4% | Registro 200 € + Ipotecaria 200 € + Catastale 200 € |
| Seconda casa / altri usi (cat. non A/1, A/8, A/9) | 10% | Registro 200 € + Ipotecaria 200 € + Catastale 200 € |
| Immobile di lusso (cat. A/1, A/8, A/9) | 22% | Registro 200 € + Ipotecaria 200 € + Catastale 200 € |
Quando si applica l'IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale diventano tutte fisse a 200 € ciascuna (totale: 600 €). L'IVA è invece sempre calcolata sul prezzo dichiarato nell'atto e in fattura. Attenzione: se il prezzo dichiarato è diverso da quello reale, l'acquirente è responsabile in solido con il venditore per l'IVA sulla differenza.
Quando si paga imposta di registro
L'imposta di registro proporzionale si applica in due casi:
- Acquisto da privato (sempre).
- Acquisto da impresa con vendita esente IVA: imprese che vendono immobili costruiti o ristrutturati da oltre 5 anni, senza esercitare l'opzione per l'IVA.
Le aliquote 2026, calcolate sul valore catastale (sistema prezzo-valore, su richiesta dell'acquirente privato):
| Tipo di acquisto | Aliquota registro | Imp. ipotecaria | Imp. catastale |
|---|---|---|---|
| Prima casa | 2% (min. 1.000 €) | 50 € | 50 € |
| Seconda casa e altre abitazioni | 9% (min. 1.000 €) | 50 € | 50 € |
Nota importante: il calcolo sul valore catastale (prezzo-valore) richiede che l'acquirente sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e che l'immobile sia un'abitazione o una sua pertinenza. Le imprese che acquistano abitazioni pagano sempre il 9% senza poter usare il prezzo-valore, e per uffici, negozi e capannoni anche i privati pagano il registro sul prezzo.
Tabella riepilogativa 2026
Per la seconda casa, con l'onorario del notaio e gli esempi completi, c'è la guida su quanto costa il notaio per la seconda casa.
| Venditore | Tipo immobile | Imposta principale | Base imponibile | Fisse |
|---|---|---|---|---|
| Privato | Prima casa | Registro 2% | Valore catastale (×110) | Ip. 50€ + Cat. 50€ |
| Privato | Seconda casa | Registro 9% | Valore catastale (×120) | Ip. 50€ + Cat. 50€ |
| Impresa (esente IVA, >5 anni) | Prima casa | Registro 2% | Valore catastale (×110) | Ip. 50€ + Cat. 50€ |
| Impresa (esente IVA, >5 anni) | Seconda casa | Registro 9% | Valore catastale (×120) | Ip. 50€ + Cat. 50€ |
| Impresa costruttrice (<5 anni) | Prima casa | IVA 4% | Prezzo reale | Reg. 200€ + Ip. 200€ + Cat. 200€ |
| Impresa costruttrice (<5 anni) | Seconda casa | IVA 10% | Prezzo reale | Reg. 200€ + Ip. 200€ + Cat. 200€ |
| Impresa costruttrice (<5 anni) | Lusso (A/1, A/8, A/9) | IVA 22% | Prezzo reale | Reg. 200€ + Ip. 200€ + Cat. 200€ |
Fonte: guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali», aggiornamento ottobre 2025. Tabella a cura del Team GoMutuo.
Il sistema prezzo-valore: il vantaggio chiave del registro
Il sistema del prezzo-valore, introdotto nel 2006 (art. 1, comma 497, L. 266/2005), è il motivo principale per cui l'imposta di registro risulta spesso molto più conveniente dell'IVA, nonostante aliquote apparentemente simili. L'Agenzia delle Entrate lo spiega così: «il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito» (guida sull'acquisto della casa).
In sostanza: quando acquisti un'abitazione (o una sua pertinenza) da privato e sei una persona fisica, puoi chiedere al notaio — esplicitamente nell'atto — di calcolare l'imposta di registro non sul prezzo reale di vendita, ma sul valore catastale rivalutato. Il valore catastale è quasi sempre molto inferiore al prezzo di mercato, spesso del 30-60%.
Le formule ufficiali:
- Prima casa: Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × 110
- Altre abitazioni (seconda casa): Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × 120
Il prezzo-valore, con il 110 o il 120, vale solo per le abitazioni e le loro pertinenze. Uffici, negozi e capannoni hanno coefficienti propri (60 per A/10 e D, 40,8 per C/1), ma per loro il prezzo-valore non c'è: in una compravendita il registro si paga sul prezzo.
I vantaggi del prezzo-valore, elencati dall'AdE:
- Imposta calcolata sul valore catastale, non sul prezzo reale → risparmio fiscale immediato.
- Riduzione del 30% degli onorari notarili: la prevede l'art. 1 c. 497 L. 266/2005 (Finanziaria 2006), che dice «Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento», e la guida dell'Agenzia delle Entrate la elenca ancora fra i vantaggi. Chiedi un preventivo scritto che ne tenga conto.
- Limite al potere di accertamento dell'Agenzia delle Entrate: dopo l'atto, l'AdE non può contestare il valore dell'immobile né ai fini del registro né ai fini IRPEF (salvo occultamento del prezzo).
Attenzione: il prezzo-valore non si applica se nell'atto non viene dichiarato il prezzo reale pattuito. Le parti devono sempre indicare il corrispettivo effettivo; è solo la base imponibile dell'imposta a essere il valore catastale, non il prezzo dichiarato.
Esempi numerici a confronto
Mettiamo i numeri su tre scenari tipici. Ipotizziamo un immobile con rendita catastale 700 €:
Esempio 1 — Prima casa da privato, prezzo 220.000 €
- Valore catastale: 700 × 1,05 × 110 = 80.850 €
- Imposta di registro: 80.850 × 2% = 1.617 €
- Imposta ipotecaria: 50 €
- Imposta catastale: 50 €
- Totale imposte: 1.717 €
Esempio 2 — Prima casa da costruttore (nuovo, <5 anni), prezzo 220.000 €
- IVA 4% su 220.000: 8.800 €
- Registro fisso: 200 €, Ipotecaria: 200 €, Catastale: 200 €
- Bollo, di norma 230 €, e tasse ipotecarie, 35 € per la nota e 55 € per la voltura: 320 €
- Totale imposte e tasse: 9.720 €
Differenza: acquistare da privato (registro) risparmia 8.003 € rispetto all'acquisto dal costruttore (IVA 4%), a parità di prezzo.
Esempio 3 — Seconda casa da privato, prezzo 220.000 €
- Valore catastale: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €
- Imposta di registro: 88.200 × 9% = 7.938 €
- Ipotecaria: 50 €, Catastale: 50 €
- Totale imposte: 8.038 €
Vs. acquisto seconda casa dal costruttore (IVA 10%): 220.000 × 10% + 600 + 320 di bollo e tasse = 22.920 €. Il risparmio del registro è di oltre 14.500 €.
Prima casa: IVA 4% vs registro 2% — quando conviene il nuovo?
A prima vista, il 4% di IVA sembra paragonabile al 2% di registro. Ma la differenza sta nella base imponibile: l'IVA si applica sempre al prezzo reale, mentre il registro si applica al valore catastale.
L'acquisto dal costruttore (IVA 4%) può tuttavia offrire altri vantaggi non fiscali:
- Immobile nuovo: risparmio energetico, classe A o A+, minori interventi di manutenzione nel breve termine.
- Detrazioni Ecobonus: su eventuali impianti fotovoltaici o pompe di calore integrati.
- Possibilità di personalizzazione: finiture e layout nelle fasi di cantiere.
- Garanzie decennali: il costruttore risponde per vizi strutturali per 10 anni (art. 1669 c.c.).
Il consiglio del Team GoMutuo: valuta sempre il costo fiscale totale (non solo l'aliquota) e considera i vantaggi non monetari dell'immobile nuovo. Se stai confrontando due offerte simili — una da privato e una dal costruttore — la differenza di imposte può arrivare a 7.000-15.000 €: un dato che entra a pieno titolo nel budget complessivo dell'acquisto. Fai una simulazione del mutuo per verificare l'impatto sulla rata.
Per approfondire le agevolazioni sulla prima casa, leggi la nostra guida su mutuo prima casa e agevolazioni 2026. I requisiti per accedervi, residenza e immobili ammessi compresi, sono elencati nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'agevolazione prima casa.
Come cambia l'impatto sul mutuo
Il regime fiscale dell'acquisto non influenza direttamente le condizioni del mutuo, ma ha un impatto indiretto importante: le imposte sull'atto di compravendita sono costi da sostenere al rogito, non finanziabili nel mutuo. Quindi se acquisti da costruttore paghi IVA elevata di tasca tua (o la devi includere nell'anticipo), mentre acquistando da privato le imposte di registro sono molto più basse e pesano meno sulla liquidità disponibile, lasciando margine per valutare anche un mutuo a 40 anni se necessario.
Separata dalla tassazione sull'acquisto è l'imposta sostitutiva sul mutuo: quella è sempre a parte e vale lo 0,25% dell'importo erogato per la prima casa, indipendentemente da chi è il venditore. Puoi approfondire nella guida all'imposta sostitutiva sul mutuo.
Allo stesso modo, i costi dell'atto notarile (onorario + imposte) si sommano al totale dovuto il giorno del rogito notarile. Per una stima completa di tutti i costi, consulta la guida al costo del notaio per la prima casa.
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