Le spese notarili detraibili nel 730/2026 sono solo quelle relative al contratto di mutuo ipotecario — non quelle per il rogito di compravendita. L'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca, l'imposta sostitutiva (0,25% o 2%), la perizia tecnica e le spese di istruttoria bancaria rientrano negli oneri accessori detraibili al 19% ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR — dentro il tetto di 4.000 € annui condiviso con gli interessi passivi.
L'errore più comune è inserire in dichiarazione anche l'onorario per il rogito di acquisto: quella spesa è un onere della compravendita, non del mutuo, e non è ammessa in detrazione. Vediamo nel dettaglio cosa va nel 730 e cosa no, come ripartire il tetto con gli interessi già dichiarati e cosa chiedere al notaio per avere i documenti giusti.
Cosa si detrae: le spese ammesse
L'art. 15, c. 1, lett. b) TUIR ammette la detrazione del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori di mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale. Gli oneri accessori comprendono tutto ciò che è direttamente connesso al contratto di mutuo. Sono detraibili:
- Onorario del notaio per l'atto di mutuo: la parcella relativa alla stipula del contratto di finanziamento (non quella per la compravendita — vedi sotto).
- Spese di iscrizione dell'ipoteca: le spese catastali e i diritti versati per trascrivere l'ipoteca a favore della banca.
- Imposta sostitutiva sui finanziamenti: lo 0,25% del capitale mutuato; il 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo. La dichiara e la versa all'Erario la banca (art. 20 del D.P.R. 601/1973), che di norma la trattiene dalla somma erogata: il notaio non c'entra.
- Spese di perizia tecnica: il costo del perito incaricato dalla banca per stimare il valore dell'immobile. Per approfondire, leggi come funziona la perizia mutuo e quanto costa.
- Spese di istruttoria bancaria: la commissione pagata alla banca per l'analisi della pratica di mutuo. Per un quadro completo, quanto costano le spese di istruttoria mutuo.
- Commissione della banca per la sua attività di intermediazione: la guida dell'Agenzia delle Entrate la elenca fra gli oneri accessori. Il compenso di un mediatore creditizio (il broker) fra quegli esempi non c'è: prima di detrarlo, chiedi a un CAF o a un commercialista.
- Quote di rivalutazione: eventuali quote di rivalutazione monetaria collegate al mutuo (per contratti con clausole indicizzazione).
Queste voci si portano nel 730 nell'anno in cui sono state effettivamente pagate (principio di cassa). Le spese di istruttoria e l'imposta sostitutiva vengono sostenute al momento della stipula, quindi compaiono tipicamente solo nel primo anno e non negli anni successivi.
Cosa NON si detrae
La normativa è netta: la detrazione riguarda solo gli oneri accessori al contratto di mutuo. Sono escluse:
- Onorario del notaio per il rogito di compravendita: è la spesa più frequentemente inserita per errore. L'atto di compravendita e l'atto di mutuo sono due contratti distinti, anche se stipulati nello stesso giorno. Solo le spese del secondo sono detraibili.
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sull'atto di compravendita (anche se versate tramite il notaio): non sono oneri accessori al mutuo. Per capire i costi totali del rogito, vedi rogito notarile: costi e tempi; quanto pesano sul tuo acquisto, insieme alle altre spese, lo calcoli con la guida sulle spese per l'acquisto della prima casa.
- Quota capitale della rata mensile: solo la quota interessi è detraibile, non la restituzione del capitale.
- Spese assicurative: polizza incendio/scoppio (anche se la chiede la banca), polizza vita o CPI collegata al mutuo non rientrano tra gli oneri accessori detraibili ex art. 15, comma 1, lett. b) TUIR. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate le spese di assicurazione dell'immobile sono escluse «in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo».
- Interessi di mora per ritardato pagamento delle rate.
- Spese di gestione del conto corrente collegato al mutuo.
- Spese notarili per mutui sulla seconda casa: per gli immobili diversi dall'abitazione principale la detrazione di interessi e oneri accessori resta solo per i mutui stipulati prima del 1993 (righi E8-E10, codice 8).
Tabella riepilogativa
| Spesa | Detraibile? | Note |
|---|---|---|
| Onorario notaio — atto di mutuo | ✓ Sì | Solo la parte relativa al contratto di finanziamento |
| Onorario notaio — atto di compravendita | ✗ No | Onere della compravendita, non del mutuo |
| Imposta sostitutiva (0,25% o 2%) | ✓ Sì | Nel tetto 4.000 € con gli interessi |
| Perizia tecnica richiesta dalla banca | ✓ Sì | Onere accessorio al mutuo |
| Spese di istruttoria bancaria | ✓ Sì | Commissione alla banca per analisi pratica |
| Iscrizione ipoteca | ✓ Sì | Diritti catastali e spese di trascrizione |
| Imposte di registro / ipotecaria / catastale sull'acquisto | ✗ No | Oneri della compravendita, non del mutuo |
| Polizza incendio/scoppio o vita | ✗ No | Non rientra tra gli oneri accessori dell'art. 15, c. 1, lett. b) TUIR |
| Commissione della banca per la sua attività di intermediazione | ✓ Sì | Nel tetto 4.000 € con gli interessi |
Il tetto di 4.000 € condiviso con gli interessi
Il punto più critico da capire è che le spese notarili del mutuo non hanno un proprio tetto separato: concorrono, insieme agli interessi passivi, al limite unico di 4.000 € annui previsto dall'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, che parla di interessi passivi «e relativi oneri accessori» pagati «in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro». Il risparmio IRPEF massimo è quindi 760 €/anno (19% × 4.000 €), indipendentemente dalla composizione tra interessi e oneri accessori.
Esempio pratico. Hai pagato nel 2025:
- Interessi passivi sul mutuo: 3.600 €
- Spese istruttoria (primo anno): 500 €
- Onorario notaio per atto di mutuo: 1.200 €
- Imposta sostitutiva 0,25% su 200.000 €: 500 €
Totale oneri accessori primo anno: 2.200 €. Totale interessi + oneri = 3.600 + 2.200 = 5.800 €. Il tetto blocca a 4.000 €: detrazione = 19% × 4.000 € = 760 €. I 1.800 € eccedenti non danno ulteriore beneficio.
Negli anni successivi al primo, gli oneri accessori sono in genere assenti (istruttoria e spese notarili si pagano una volta sola): il tetto è occupato quasi interamente dagli interessi. Per capire l'evoluzione della quota interessi anno per anno, vedi come funziona il piano di ammortamento alla francese.
Come inserirle nel 730/2026 (rigo E7)
Nel modello 730/2026 (dichiarazione dei redditi 2025) le spese notarili del mutuo non hanno un campo dedicato: si sommano agli interessi passivi e confluiscono tutti nello stesso rigo.
Dove inserire le spese nel Modello 730/2026 — codici aggiornati
Il codice da indicare nel rigo E7 dipende dall'anno di stipula del mutuo: 7 e 48 separano i contratti fino al 2021 da quelli del 2022-2024 (serve al calcolo del trattamento integrativo); il 57 separa i mutui stipulati dal 2025, che con un reddito sopra 75.000 € rientrano nel tetto dell'art. 16-ter TUIR (legge di bilancio 2025, L. 207/2024).
| Anno stipula mutuo | Rigo | Codice 2026 |
|---|---|---|
| Fino al 31/12/2021 | E7 | 7 |
| 01/01/2022 – 31/12/2024 | E7 | 48 |
| Dal 01/01/2025 | E7 | 57 |
| Pre-1993 (altri immobili) | E8–E10 | 8 |
In tutti i casi il tetto resta 4.000 € annui(interessi + oneri accessori) e la detrazione è al 19%.
⚠️ Novità 730/2026 — Riordino detrazioni per redditi > 75.000 €
L'art. 16-ter TUIR mette un tetto complessivo alle detrazioni IRPEF dei contribuenti con reddito superiore a 75.000 €, parametrato al reddito e ai figli a carico. Il comma 5 dello stesso articolo però esclude dal conteggio gli oneri dell'art. 15, comma 1, lett. b) «sostenuti in dipendenza di prestiti o mutui contratti fino al 31 dicembre 2024»: quindi interessi e oneri accessori dei mutui con codice 7 o 48 restano fuori dal tetto. Solo i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 (codice 57) rientrano nel computo, e il beneficio effettivo può risultare ridotto.
L'importo da inserire è quello effettivamente pagato nel periodo d'imposta 2025 (non il debito maturato). La banca ti rilascia ogni anno, senza una data fissata dalla legge per la tua copia, una certificazione degli interessi passivi e oneri accessori pagati nell'anno: è il documento base per il 730. Attenzione: la certificazione bancaria riporta gli oneri che la banca ha addebitato direttamente (istruttoria, imposta sostitutiva). Le spese notarili pagate direttamente al notaio le aggiungi tu, con relativa fattura.
Se usi il 730 precompilato dell'Agenzia delle Entrate, verifica che le spese notarili siano state pre-inserite: in genere non lo sono, perché l'Agenzia riceve le comunicazioni dalla banca ma non dai notai. Devi aggiungerle manualmente.
La fattura del notaio: cosa chiedere
Questo è il passaggio pratico più importante. Al momento del rogito, il notaio emette una parcella unica che comprende sia l'onorario per l'atto di compravendita sia quello per il contratto di mutuo, oltre alle imposte liquidate. Solo la parte relativa al mutuo è detraibile.
Cosa fare concretamente:
- Chiedi al notaio una fattura (o prospetto) che separi l'onorario per l'atto di mutuo dall'onorario per la compravendita. Molti notai lo fanno già automaticamente emettendo due documenti distinti; altri includono tutto in un unico riepilogo con subtotali.
- Se la fattura è unica, chiedi una nota di dettaglio che identifichi la quota imputabile al mutuo. Conservala insieme alla fattura.
- Obbligo Tracciabilità: il pagamento deve avvenire con bonifico, carta o assegno. I pagamenti in contanti al notaioazzerano il diritto alla detrazione 19% (L. 160/2019).
Il costo totale del notaio per l'acquisto della prima casa comprende sia la compravendita sia il mutuo. Il compenso non ha una tariffa: il notaio deve fartelo sapere prima, con un preventivo scritto (art. 9 del D.L. 1/2012). Chiedi che il preventivo indichi a parte la quota dell'atto di mutuo, perché il 19% si calcola solo su quella.
Casi particolari
Mutuo cointestato tra coniugi
Il tetto di 4.000 € si suddivide tra i cointestatari in proporzione alla quota di mutuo: il TUIR precisa che «in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti». Con mutuo al 50%: 2.000 € a testa. Ogni coniuge inserisce nel proprio 730 la propria quota di interessi + oneri accessori (spese notarili incluse), fino al proprio massimale. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro (reddito non superiore a 2.840,51 €), il coniuge lavoratore può detrarre anche la sua quota (fino a 4.000 € totali), se ha pagato lui tutta la spesa e se anche il coniuge a carico ha i requisiti per la detrazione, come precisa la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi.
Surroga del mutuo
Le spese notarili di surroga sarebbero teoricamente detraibili, ma la surroga (portabilità ex art. 120-quater TUB, inserito dal D.Lgs. 141/2010 al posto dell'art. 8 D.L. 7/2007) non comporta costi notarili a carico del mutuatario: la legge vieta di addebitarglieli. Il comma 4 dell'art. 120-quater TUB chiude la porta anche ai recuperi indiretti: «gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione», e lo stesso comma vieta alla nuova banca di addebitarti l'istruttoria e gli accertamenti catastali. Per i dettagli, quando conviene la surroga del mutuo.
Mutuo per acquisto e ristrutturazione
Se il mutuo finanzia sia l'acquisto sia la ristrutturazione dell'abitazione principale, le spese notarili per la stipula del mutuo sono detraibili nella stessa misura (19%, tetto 4.000 €), ma solo per la parte che paga la casa. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate, se il mutuo supera il costo d'acquisto con le spese notarili e gli altri oneri, la detrazione si riduce in proporzione. Attenzione a non confonderle con la detrazione del bonus ristrutturazione al 50%, che ha un diverso campo di applicazione.
Contribuente con IRPEF insufficiente
La detrazione 19% è un credito che si scomputa dall'IRPEF lorda. Se la tua IRPEF annua è inferiore alla detrazione teorica (es. 400 € di IRPEF vs 760 € di detrazione), recuperi solo fino a concorrenza dell'imposta (400 €). La differenza non è rimborsabile né riportabile all'anno successivo: è persa. Questo riguarda soprattutto chi ha redditi bassi o molte detrazioni già accumulate.
Documenti da conservare
Per sostenere la detrazione in caso di controllo dell'Agenzia delle Entrate, conserva fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui presenti il 730 (per il 730/2026, fino al 31 dicembre 2031; contratto e atto di acquisto finché detrai gli interessi, e poi fino allo stesso termine):
- Fattura del notaio con distinzione tra spese per l'atto di mutuo e spese per l'atto di compravendita (o nota di dettaglio separata).
- Contratto di mutuo (copia autentica notarile).
- Atto di acquisto dell'immobile (rogito).
- Certificazione annuale della banca con il dettaglio degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell'anno (i dati arrivano all'Agenzia entro il 16 marzo; per la tua copia la legge non fissa una data).
- Ricevuta di pagamento tracciabile dell'onorario notarile (estratto conto con il bonifico, conferma della carta).
- Ricevuta di pagamento tracciabile delle spese di perizia e istruttoria, se pagate direttamente (in genere addebitate dalla banca e già incluse nella certificazione).
La detrazione è solo una delle voci del conto. Se stai ancora scegliendo il mutuo, puoi simularlo su GoMutuo: vedi se è fattibile e con che rata.
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