Le spese notarili detraibili nel 730/2026 sono solo quelle relative al contratto di mutuo ipotecario — non quelle per il rogito di compravendita. L'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'iscrizione dell'ipoteca, l'imposta sostitutiva (0,25% per prima casa), la perizia tecnica e le spese di istruttoria bancaria rientrano negli oneri accessori detraibili al 19% ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR — dentro il tetto di 4.000 € annui condiviso con gli interessi passivi.
L'errore più comune è inserire in dichiarazione anche l'onorario per il rogito di acquisto: quella spesa è un onere della compravendita, non del mutuo, e non è ammessa in detrazione. Vediamo nel dettaglio cosa va nel 730 e cosa no, come ripartire il tetto con gli interessi già dichiarati e cosa chiedere al notaio per avere i documenti giusti.
Cosa si detrae: le spese ammesse
L'art. 15, c. 1, lett. b) TUIR ammette la detrazione del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori di mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale. Gli oneri accessori comprendono tutto ciò che è direttamente connesso al contratto di mutuo. Sono detraibili:
- Onorario del notaio per l'atto di mutuo: la parcella relativa alla stipula del contratto di finanziamento (non quella per la compravendita — vedi sotto).
- Spese di iscrizione dell'ipoteca: le spese catastali e i diritti versati per trascrivere l'ipoteca a favore della banca.
- Imposta sostitutiva sui finanziamenti: lo 0,25% del capitale mutuato per la prima casa (2% per la seconda casa). Viene addebitata dalla banca e versata all'Erario tramite il notaio al momento del rogito.
- Spese di perizia tecnica: il costo del perito incaricato dalla banca per stimare il valore dell'immobile. Per approfondire, leggi come funziona la perizia mutuo e quanto costa.
- Spese di istruttoria bancaria: la commissione pagata alla banca per l'analisi della pratica di mutuo. Per un quadro completo, quanto costano le spese di istruttoria mutuo.
- Commissioni di mediazione creditizia: se hai usato un intermediario del credito (broker mutui), le sue commissioni sono oneri accessori detraibili.
- Quote di rivalutazione: eventuali quote di rivalutazione monetaria collegate al mutuo (per contratti con clausole indicizzazione).
Queste voci si portano nel 730 nell'anno in cui sono state effettivamente pagate (principio di cassa). Le spese di istruttoria e l'imposta sostitutiva vengono sostenute al momento della stipula, quindi compaiono tipicamente solo nel primo anno e non negli anni successivi.
Cosa NON si detrae
La normativa è netta: la detrazione riguarda solo gli oneri accessori al contratto di mutuo. Sono escluse:
- Onorario del notaio per il rogito di compravendita: è la spesa più frequentemente inserita per errore. L'atto di compravendita e l'atto di mutuo sono due contratti distinti, anche se stipulati nello stesso giorno. Solo le spese del secondo sono detraibili.
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sull'atto di compravendita (anche se versate tramite il notaio): non sono oneri accessori al mutuo. Per capire i costi totali del rogito, vedi rogito notarile: costi e tempi.
- Quota capitale della rata mensile: solo la quota interessi è detraibile, non la restituzione del capitale.
- Spese assicurative: polizza incendio/scoppio (anche se obbligatoria per legge), polizza vita o CPI collegata al mutuo non rientrano tra gli oneri accessori detraibili ex art. 15 TUIR.
- Interessi di mora per ritardato pagamento delle rate.
- Spese di gestione del conto corrente collegato al mutuo.
- Spese notarili per mutui sulla seconda casa: dal 2013 la detrazione interessi (e oneri accessori) è azzerata per immobili diversi dall'abitazione principale.
Tabella riepilogativa
| Spesa | Detraibile? | Note |
|---|---|---|
| Onorario notaio — atto di mutuo | ✓ Sì | Solo la parte relativa al contratto di finanziamento |
| Onorario notaio — atto di compravendita | ✗ No | Onere della compravendita, non del mutuo |
| Imposta sostitutiva (0,25% o 2%) | ✓ Sì | Nel tetto 4.000 € con gli interessi |
| Perizia tecnica richiesta dalla banca | ✓ Sì | Onere accessorio al mutuo |
| Spese di istruttoria bancaria | ✓ Sì | Commissione alla banca per analisi pratica |
| Iscrizione ipoteca | ✓ Sì | Diritti catastali e spese di trascrizione |
| Imposte di registro / ipotecaria / catastale sull'acquisto | ✗ No | Oneri della compravendita, non del mutuo |
| Polizza incendio/scoppio o vita | ✗ No | Non rientra tra gli oneri accessori ex art. 15 |
| Commissioni mediatore creditizio | ✓ Sì | Se tracciabile, nel tetto 4.000 € |
Il tetto di 4.000 € condiviso con gli interessi
Il punto più critico da capire è che le spese notarili del mutuo non hanno un proprio tetto separato: concorrono, insieme agli interessi passivi, al limite unico di 4.000 € annui previsto dall'art. 15 TUIR. Il risparmio IRPEF massimo è quindi 760 €/anno (19% × 4.000 €), indipendentemente dalla composizione tra interessi e oneri accessori.
Esempio pratico. Hai pagato nel 2025:
- Interessi passivi sul mutuo: 3.600 €
- Spese istruttoria (primo anno): 500 €
- Onorario notaio per atto di mutuo: 1.200 €
- Imposta sostitutiva 0,25% su 200.000 €: 500 €
Totale oneri accessori primo anno: 2.200 €. Totale interessi + oneri = 3.600 + 2.200 = 5.800 €. Il tetto blocca a 4.000 €: detrazione = 19% × 4.000 € = 760 €. I 1.800 € eccedenti non danno ulteriore beneficio.
Negli anni successivi al primo, gli oneri accessori sono in genere assenti (istruttoria e spese notarili si pagano una volta sola): il tetto è occupato quasi interamente dagli interessi. Per capire l'evoluzione della quota interessi anno per anno, vedi come funziona il piano di ammortamento alla francese.
Come inserirle nel 730/2026 (rigo E7)
Nel modello 730/2026 (dichiarazione dei redditi 2025) le spese notarili del mutuo non hanno un campo dedicato: si sommano agli interessi passivi e confluiscono tutti nello stesso rigo.
Dove inserire le spese nel Modello 730/2026 — codici aggiornati
Novità 730/2026: il codice da indicare nel rigo E7 dipende dall'anno di stipula del mutuo (riordino detrazioni ex D.Lgs. 216/2023).
| Anno stipula mutuo | Rigo | Codice 2026 |
|---|---|---|
| Fino al 31/12/2021 | E7 | 7 |
| 01/01/2022 – 31/12/2024 | E7 | 48 |
| Dal 01/01/2025 | E7 | 57 |
| Pre-1993 (altri immobili) | E8–E10 | 8 |
In tutti i casi il tetto resta 4.000 € annui(interessi + oneri accessori) e la detrazione è al 19%.
⚠️ Novità 730/2026 — Riordino detrazioni per redditi > 75.000 €
Dal 2026 (D.Lgs. 216/2023, art. 16-ter TUIR) i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 € sono soggetti a un tetto massimo sulle detrazioni IRPEF parametrato al reddito e ai figli a carico. Se il mutuo è stato stipulato fino al 31/12/2021 (codice 7), la detrazione degli interessi e oneri accessori è esclusa da questo tetto (art. 15 c. 3-quater TUIR). Se stipulato dal 01/01/2022 (codici 48 o 57), rientra nel computo e il beneficio effettivo potrebbe risultare ridotto.
L'importo da inserire è quello effettivamente pagato nel periodo d'imposta 2025 (non il debito maturato). La banca ti rilascia ogni anno — entro marzo — una certificazione degli interessi passivi e oneri accessori pagati nell'anno: è il documento base per il 730. Attenzione: la certificazione bancaria riporta gli oneri che la banca ha addebitato direttamente (istruttoria, imposta sostitutiva). Le spese notarili pagate direttamente al notaio le aggiungi tu, con relativa fattura.
Se usi il 730 precompilato dell'Agenzia delle Entrate, verifica che le spese notarili siano state pre-inserite: in genere non lo sono, perché l'Agenzia riceve le comunicazioni dalla banca ma non dai notai. Devi aggiungerle manualmente.
La fattura del notaio: cosa chiedere
Questo è il passaggio pratico più importante. Al momento del rogito, il notaio emette una parcella unica che comprende sia l'onorario per l'atto di compravendita sia quello per il contratto di mutuo, oltre alle imposte liquidate. Solo la parte relativa al mutuo è detraibile.
Cosa fare concretamente:
- Chiedi al notaio una fattura (o prospetto) che separi l'onorario per l'atto di mutuo dall'onorario per la compravendita. Molti notai lo fanno già automaticamente emettendo due documenti distinti; altri includono tutto in un unico riepilogo con subtotali.
- Se la fattura è unica, chiedi una nota di dettaglio che identifichi la quota imputabile al mutuo. Conservala insieme alla fattura.
- Obbligo Tracciabilità: il pagamento deve avvenire con bonifico, carta o assegno. I pagamenti in contanti al notaioazzerano il diritto alla detrazione 19% (L. 160/2019).
Il costo totale del notaio per l'acquisto della prima casa — che comprende sia la compravendita sia il mutuo — oscilla tipicamente tra 2.000 € e 4.500 € per un immobile di valore standard. La quota imputabile al solo atto di mutuo è in media 30-40% del totale: orientativamente 800-1.500 €, che moltiplicati per il 19% danno un risparmio fiscale di 150-285 €.
Casi particolari
Mutuo cointestato tra coniugi
Il tetto di 4.000 € si suddivide tra i cointestatari in proporzione alla quota di mutuo. Con mutuo al 50%: 2.000 € a testa. Ogni coniuge inserisce nel proprio 730 la propria quota di interessi + oneri accessori (spese notarili incluse), fino al proprio massimale. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro (reddito < 2.840,51 €), il coniuge lavoratore può detrarre l'intera quota (fino a 4.000 € totali).
Surroga del mutuo
Le spese notarili di surroga sarebbero teoricamente detraibili, ma la surroga (portabilità ex art. 120-quater TUB, introdotto dall'art. 8 D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007) non comporta costi notarili a carico del mutuatario: li paga la banca subentrante per legge. Eventuali spese di istruttoria della nuova banca sono invece detraibili. Per i dettagli, quando conviene la surroga del mutuo.
Mutuo per acquisto e ristrutturazione
Se il mutuo finanzia sia l'acquisto sia la ristrutturazione dell'abitazione principale, le spese notarili per la stipula del mutuo sono detraibili nella stessa misura (19%, tetto 4.000 €). Attenzione a non confonderle con la detrazione per bonus ristrutturazione 50%, che ha un diverso campo di applicazione.
Contribuente con IRPEF insufficiente
La detrazione 19% è un credito che si scomputa dall'IRPEF lorda. Se la tua IRPEF annua è inferiore alla detrazione teorica (es. 400 € di IRPEF vs 760 € di detrazione), recuperi solo fino a concorrenza dell'imposta (400 €). La differenza non è rimborsabile né riportabile all'anno successivo: è persa. Questo riguarda soprattutto chi ha redditi bassi o molte detrazioni già accumulate.
Documenti da conservare
Per sostenere la detrazione in caso di controllo dell'Agenzia delle Entrate, conserva per almeno 5 anni:
- Fattura del notaio con distinzione tra spese per l'atto di mutuo e spese per l'atto di compravendita (o nota di dettaglio separata).
- Contratto di mutuo (copia autentica notarile).
- Atto di acquisto dell'immobile (rogito).
- Certificazione annuale della banca con il dettaglio degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell'anno (arriva solitamente entro marzo dell'anno successivo).
- Ricevuta di pagamento tracciabile dell'onorario notarile (estratto conto con il bonifico, conferma della carta).
- Ricevuta di pagamento tracciabile delle spese di perizia e istruttoria, se pagate direttamente (in genere addebitate dalla banca e già incluse nella certificazione).
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