Prezzo-valore: cos'è, quando si applica e come si calcola l'imposta?

Risposta rapida

Con il prezzo-valore chi compra un'abitazione come privato paga le imposte sul valore catastale, cioè rendita × 1,05 × 110 per la prima casa e × 120 per le altre, invece che sul prezzo scritto nell'atto. Si può usare quando la vendita non è soggetta a IVA (venditore privato, oppure impresa che vende in esenzione), va chiesto al notaio nell'atto e non toglie l'obbligo di scrivere il prezzo vero. Le aliquote non cambiano: 2% per la prima casa, 9% per le altre, mai meno di 1.000 euro.

Con una rendita di 800 euro e un prezzo di 200.000 euro, la prima casa paga 1.848 euro di registro invece di 4.000. La rendita si legge nella visura catastale: come si forma lo spiega la guida alla rendita catastale.

Il mutuo invece la banca lo calcola su prezzo e perizia, non sul valore catastale. Se stai facendo i conti della casa che vuoi comprare, con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Come si calcola l'imposta con il prezzo-valore?

Si moltiplica la rendita catastale per 1,05 e poi per 110, se la casa ha i requisiti prima casa, o per 120 negli altri casi; sul risultato si applica il registro del 2% o del 9%. Si aggiungono 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale, fisse.

Le formule sono quelle della guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (edizione di ottobre 2025). L'1,05 è la rivalutazione del 5% delle rendite; 110 e 120 vengono dal moltiplicatore 100 dell'art. 52 del D.P.R. 131/1986, aumentato del 10% per la prima casa e del 20% per gli altri immobili (lo riportano le note dello stesso articolo). Il minimo lo fissa l'art. 10 del D.Lgs. 23/2011: «l'imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro».

Calcoli GoMutuo con le formule della guida dell'Agenzia delle Entrate (ottobre 2025); a ogni atto si aggiungono 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale.

Con la rendita più bassa scatta il minimo: il 2% di 46.200 euro sarebbe 924 euro, ma si pagano 1.000 euro. Il minimo è una soglia di calcolo, non sempre la cifra da versare. La circolare 2/E del 2014 dell'Agenzia precisa che dal registro si scalano l'imposta già pagata su caparra o acconti quando si è registrato il preliminare e il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.

Quando si applica e chi è escluso?

Il prezzo-valore si applica quando una persona fisica compra, fuori dalla sua attività, un'abitazione o una pertinenza con una vendita senza IVA e lo chiede al notaio; ne restano fuori società, uffici, negozi, terreni e vendite con IVA. Le condizioni sono quattro, fissate dall'art. 1, comma 497, della legge 266/2005 e riassunte dall'Agenzia nella sua guida:

1. compra una persona fisica che non agisce per la propria impresa o professione: restano fuori le società, anche semplici, e il professionista che compra lo studio, mentre chi ha la partita IVA e compra come privato una casa, anche una seconda casa, lo può usare;
2. l'immobile è un'abitazione o una sua pertinenza (box, cantina, posto auto con una rendita propria), con o senza i requisiti prima casa;
3. la vendita paga il registro e non l'IVA: venditore privato, ente non soggetto a IVA come un'associazione o una fondazione, oppure impresa che vende in esenzione IVA;
4. chi compra lo chiede al notaio nell'atto, e nell'atto le parti scrivono il prezzo pattuito.

Uffici (A/10), negozi (C/1), capannoni e terreni restano fuori perché non sono abitazioni. Per le case vendute con IVA, di regola dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, l'IVA si paga sul prezzo (4% prima casa, 10% altre, 22% A/1, A/8 e A/9) più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Il confronto è in IVA o imposta di registro sull'acquisto della casa.

Fuori dal prezzo-valore cambia anche il rischio di accertamento: il comma 5-bis dell'art. 52 del D.P.R. 131/1986 toglie a queste cessioni la regola per cui l'Agenzia non rettifica un valore dichiarato pari almeno a quello catastale. Una società che compra casa dichiarando il valore catastale può vedersi contestare il valore di mercato.

Esempio: prima casa, seconda casa e box

Su una casa da 200.000 euro con rendita di 800 euro, il prezzo-valore porta le imposte a 1.948 euro come prima casa e a 9.172 euro come seconda, contro 4.100 e 18.100 euro sul prezzo. Ipotesi: venditore privato, acquirente persona fisica e, nelle ultime due righe, un box C/6 con rendita di 100 euro pagato 25.000 euro.

Calcoli GoMutuo con le regole della guida dell'Agenzia delle Entrate (ottobre 2025) e della circolare 2/E del 2014; le imposte comprendono 100 € fra ipotecaria e catastale per atto.

Sulla seconda casa cambiano aliquota e coefficiente: il prezzo-valore fa risparmiare 8.928 euro, contro i 2.152 della prima casa. Gli altri costi del rogito sono in quanto costa il notaio per la seconda casa.

Il box mostra l'effetto del minimo. Nello stesso atto della casa aggiunge 231 euro di registro, perché il minimo di 1.000 euro si confronta con l'imposta dell'intero atto (circolare 2/E del 2014, paragrafo 7.1.2, esempio 11). Comprato dopo, con un atto a parte, paga 1.100 euro: 869 euro in più per lo stesso garage. Per il box abbiamo usato il coefficiente della casa: secondo l'art. 23 del D.P.R. 131/1986 «Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate», e l'Agenzia ne ricava che alle pertinenze «si applica la disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale» (risoluzione 149/E del 2008). Come si finanzia un garage comprato a parte è spiegato in mutuo per box e pertinenze.

Perché nell'atto va il prezzo vero, anche col mutuo?

Perché con il prezzo-valore il prezzo dichiarato non cambia le imposte ma cambia il mutuo: il registro si paga sul valore catastale, il finanziamento la banca lo calcola su prezzo e perizia. Un prezzo più basso non fa risparmiare nulla sul registro, riduce il mutuo e, se scoperto, costa caro.

La legge lo dice senza giri di parole: «Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito» (comma 497). Se una parte del prezzo resta fuori dall'atto, le imposte vengono calcolate «su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale» e «si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata»: così la guida dell'Agenzia riassume il comma 498. Nell'atto, poi, compratore e venditore dichiarano come è stato pagato il prezzo (bonifici, assegni, mutuo), con la dichiarazione sostitutiva richiesta dall'art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006. Se manca, è incompleta o è falsa, la sanzione va da 500 a 10.000 euro, oltre alle conseguenze penali di una dichiarazione falsa, e il valore della casa può essere rettificato anche con il prezzo-valore.

Un esempio: prima casa da 200.000 euro, rendita 800 euro, perizia pari al prezzo. Di solito la banca finanzia fino all'80% del minore fra prezzo e perizia; ecco il prezzo vero contro un prezzo dichiarato di 170.000 euro, con 30.000 euro pagati fuori.

Calcoli GoMutuo. Mutuo all'80% del minore fra prezzo e perizia, prassi delle banche; sanzioni per gli atti fino al 31-12-2026: art. 1, comma 498, L. 266/2005 e art. 35, comma 22.1, D.L. 223/2006.

Con il prezzo vero nell'atto, il giorno del rogito servono 40.000 euro di anticipo e 1.948 euro di imposte: 41.948 euro, oltre a notaio, perizia e spese del mutuo. Un mutuo di 160.000 euro a 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,81% (IRS a 25 anni al 3,51%, rilevato il 13 ottobre 2026, più uno spread medio stimato dello 0,30%), ha una rata di circa 828 euro al mese.

Se ti serve più del prezzo, per esempio per i lavori, servono prodotti diversi: li trovi in si può chiedere un mutuo più alto del prezzo.

Alcuni casi particolari

La regola generale cambia, o va controllata con il notaio, in questi casi:

• Casa comprata all'asta: dopo la sentenza n. 6 del 2014 della Corte costituzionale, recepita dall'Agenzia nella circolare 2/E dello stesso anno, il prezzo-valore vale anche nelle vendite all'asta: chi lo chiede paga sul valore catastale invece che sul prezzo di aggiudicazione, e conviene quando il primo è più basso. Mutuo e tempi sono in mutuo per una casa all'asta.
• Nuda proprietà o usufrutto: il prezzo-valore vale anche qui (guida dell'Agenzia), sulla parte di valore catastale che corrisponde al diritto comprato.
• Case A/1, A/8 e A/9: non possono avere i benefici prima casa, ma il prezzo-valore sì, con il 9% su rendita × 1,05 × 120.
• Casa pagata meno del suo valore catastale: capita con case vecchie o in zone dove i prezzi sono scesi. Il prezzo-valore fissa la base al valore catastale anche se il prezzo è più basso, quindi lì non conviene: fai fare il confronto al notaio.
• Casa comprata in due: il minimo di 1.000 euro si calcola sull'atto, non sulla quota di ciascuno (circolare 2/E del 2014, paragrafo 7.1). Se la prima casa vale solo per uno dei due, il 2% vale solo sulla sua quota e il 9% sull'altra: i conti sono in casa cointestata con la prima casa solo per uno.
• Valore catastale sbagliato nell'atto: se nell'atto finisce un valore più basso di quello giusto, il prezzo-valore resta e l'Agenzia chiede solo la differenza d'imposta, senza accertare il valore di mercato.
• Compravendita fra parenti: il prezzo-valore vale alle stesse condizioni. Per il mutuo, alcune banche la escludono sempre e molte non finanziano la vendita fra genitori e figli o fra coniugi; altre la ammettono a condizioni precise, come un prezzo di mercato e caparre tracciate.
• Chi compra dall'estero o non è residente in Italia: il comma 497 non chiede né residenza né cittadinanza, solo che compri una persona fisica fuori dalla sua attività; la residenza conta per i benefici prima casa, non per il prezzo-valore.
• Permuta fra privati: il prezzo-valore vale anche quando due privati si scambiano le case, perché per l'Agenzia anche la permuta è una cessione (risoluzione 320/E del 2007); nell'atto vanno scritti il conguaglio e il valore di ciascuna casa. Come si finanzia è spiegato in comprare casa in permuta con un mutuo.
• Donazione o successione: non c'è un corrispettivo, e il prezzo-valore riguarda solo le cessioni fatte in cambio di un corrispettivo (compravendite, ma anche permute e aste); si applicano le regole dell'imposta sulle successioni e donazioni.

Come si chiede al notaio?

Si chiede nell'atto di compravendita, con una dichiarazione di chi compra che il notaio scrive nel rogito: dopo la firma è tardi. La guida dell'Agenzia è netta: «La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo» (la dichiarazione dei requisiti prima casa, invece, si può integrare dopo). Prima del rogito:

1. fatti dare dal venditore la visura catastale, o scaricala tu gratis dal sito dell'Agenzia con SPID, CIE o CNS e i dati catastali della casa, e controlla categoria e rendita;
2. di' al notaio che vuoi il prezzo-valore e controlla nella bozza la richiesta, il prezzo vero, le modalità di pagamento e, per box e cantine, il vincolo pertinenziale;
3. chiedi un preventivo scritto che separi onorario e imposte. La legge prevede ancora che con il prezzo-valore «Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento» (lo ripete il testo unico in vigore dal 2027) e la guida dell'Agenzia lo elenca fra i vantaggi, ma dal 2012 le tariffe dei professionisti sono abrogate (art. 9 del D.L. 1/2012): il compenso si concorda, quindi chiedi che il preventivo tenga conto della riduzione e confrontane due o tre.

La norma e cosa cambia dal 2027

Il prezzo-valore esiste dal 2006: oggi sta nell'art. 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005 (la finanziaria per il 2006). Dal 1° gennaio 2027 il comma 497 passa, con lo stesso contenuto, nell'art. 299, comma 10, del testo unico adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026). Per chi compra la regola resta la stessa; secondo il testo in vigore dal 2027 cambia però la sanzione se nell'atto si nasconde una parte del prezzo: il 120% dell'imposta di registro in più (art. 43 del testo unico delle sanzioni tributarie, D.Lgs. 173/2024), non più dal 50% al 100%. Il comma 5 dello stesso articolo scrive in chiaro i coefficienti, 110 per le case con i benefici prima casa e 120 per le altre, e il nuovo testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025) tiene il 2%, il 9% e il minimo di 1.000 euro.

Chi lo usa ha anche una protezione: l'Agenzia non può accertare il valore ai fini del registro, salvo che il prezzo sia stato nascosto, e non si applicano le norme sull'accertamento IRPEF per presunzioni semplici (guida dell'Agenzia, comma 498). Per l'Agenzia, poi, il prezzo-valore è un «sistema forfettario di determinazione della base imponibile» (circolare 2/E del 2014). Per questo è rimasto in vigore dopo il 2014, quando l'art. 10, comma 4, del D.Lgs. 23/2011 ha soppresso, salvo poche eccezioni, le esenzioni e le agevolazioni sugli acquisti di immobili soggetti a registro.