Quanto prende l'agenzia immobiliare nel 2026
Non esiste una tariffa di legge: la percentuale si contratta. L'art. 1755 del codice civile dice che, in mancanza di patto, la misura della provvigione si ricava da tariffe professionali o usi, e in ultima istanza la fissa il giudice secondo equità. Una media ufficiale nazionale non esiste: la percentuale cambia da agenzia ad agenzia e da zona a zona, e va scritta nell'incarico prima di firmare, con l'IVA al 22% a parte.
In assenza di un accordo scritto tra le parti, si fa riferimento agli usi e consuetudini depositati presso la Camera di Commercio (CCIAA) della provincia in cui si trova l'immobile.
Chi deve pagare e quando (Art. 1755 c.c.)
La normativa italiana (Art. 1755 del Codice Civile) stabilisce il principio della bilateralità della provvigione: il mediatore ha diritto al compenso da ciascuna delle parti messe in contatto. Questo significa che, salvo patti contrari, sia il venditore che l'acquirente devono corrispondere la percentuale pattuita all'agenzia.
Quando si paga? Il diritto matura alla conclusione dell'affare. Secondo la giurisprudenza consolidata, l'affare si considera concluso quando sorge un vincolo giuridico che permette alle parti di agire per l'esecuzione del contratto. Spesso questo momento coincide con la comunicazione dell'accettazione della proposta d'acquisto, se la proposta accettata vale già come preliminare (altrimenti con il preliminare firmato): per questo la provvigione resta di norma dovuta anche se poi il rogito salta. Molte agenzie, per prassi commerciale, richiedono il saldo al momento del contratto preliminare (compromesso).
E se l'agente non è iscritto? L'art. 6 della legge 39/1989 è netto: hanno diritto alla provvigione soltanto gli iscritti. Chi esercita la mediazione senza l'iscrizione prevista (oggi, dopo la SCIA, la Camera di commercio iscrive l'agente nel Registro delle imprese o nel REA: art. 73 del D.Lgs. 59/2010) non ha diritto al compenso, e se hai già pagato puoi chiederne la restituzione (art. 8 della legge 39/1989).
Esempi pratici: calcolo provvigione su 200k, 300k e 500k €
Ecco un esempio con una provvigione del 3% più IVA al 22%, scelta solo per fare il conto: con la percentuale scritta nel tuo incarico il calcolo è lo stesso.
| Prezzo dell'immobile | Provvigione (3%) | IVA (22%) | Totale per parte |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 6.000 € | 1.320 € | 7.320 € |
| 300.000 € | 9.000 € | 1.980 € | 10.980 € |
| 500.000 € | 15.000 € | 3.300 € | 18.300 € |
Il dato dell'agenzia e quello che le hai pagato finiscono nel rogito. La guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (ottobre 2025) chiede di indicare nella dichiarazione sostitutiva «le spese sostenute per l'attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento», e avverte: «In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro». Chiedere la fattura non è una formalità: è quello che ti mette al riparo.
La provvigione si paga di tasca propria alla firma del preliminare e non rientra nel mutuo: è una delle voci che fanno la differenza fra l'anticipo che pensavi di avere e quello che ti serve davvero. Con la simulazione gratuita vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata: la differenza con il prezzo, più le spese, è l'anticipo che ti serve.
Questi importi vanno sommati agli altri oneri dell'acquisto. Per una visione d'insieme, consulta la nostra guida sul costo del notaio per la prima casa e sulle spese di istruttoria del mutuo.
Detrazione 19%: limiti e requisiti (Art. 15 TUIR)
L'Art. 15, comma 1, lett. b-bis del TUIR prevede un'agevolazione fiscale per chi acquista l'abitazione principale tramite agenzia. È possibile detrarre dall'IRPEF la provvigione, cioè il 19% dei compensi pagati, ma con limiti molto stringenti:
- Tetto massimo di spesa: 1.000 euro (ovvero una detrazione massima di 190 euro).
- Condizione: L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale.
- Tracciabilità: Il pagamento deve essere effettuato con sistemi tracciabili (bonifico, assegno, carte).
- Fattura: È indispensabile una fattura regolare che riporti i dati del mediatore e gli estremi della transazione.
- Pagata al preliminare: la detrazione vale nell'anno del pagamento se il preliminare è registrato; se poi il rogito non si fa, va restituita.
- Reddito: sopra 120.000 € la detrazione cala fino a zero a 240.000 €, e sopra 75.000 € conta anche il tetto agli oneri dell'art. 16-ter TUIR.
Se la casa è comprata da più persone (per esempio due coniugi), il limite di 1.000 euro resta uno solo per l'acquisto e la detrazione si divide in base alle quote di proprietà, non in base a chi è intestata la fattura. Lo scrive l'Agenzia delle Entrate nella guida alle altre detrazioni della dichiarazione 2026 (p. 12): la detrazione «deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà», «anche se la fattura è intestata ad un solo comproprietario». In quel caso, per far detrarre la sua quota anche a chi non compare, la fattura va integrata con i suoi dati (p. 13 della stessa guida). Per approfondire tutte le agevolazioni disponibili, leggi la nostra guida sul pacchetto agevolazioni prima casa 2026.
Consigli per negoziare la provvigione
Non dare mai per scontata la percentuale richiesta inizialmente. Ecco alcune strategie per negoziare:
- Incarico in esclusiva: se concedi l'esclusiva all'agenzia, puoi chiedere in cambio una provvigione più bassa.
- Fascia di prezzo: sugli immobili più cari si può chiedere una percentuale più bassa o un compenso fisso (flat fee).
- Servizi inclusi: Verifica se nella provvigione sono inclusi servizi come l'APE (Attestato di Prestazione Energetica) o il servizio fotografico professionale.
Acquistare senza agenzia?
Molti acquirenti valutano il risparmio della provvigione cercando immobili venduti direttamente da privati. Il risparmio si vede subito (nell'esempio sopra, 10.980 € su una casa da 300.000 €), ma i rischi aumentano per la mancanza di un filtro professionale sui documenti. Se scegli questa strada, assicurati di leggere la nostra guida su come acquistare casa da privato in sicurezza. Prima di firmare, informati anche su come funziona la proposta di acquisto e il preliminare.
Ti è stata utile?
