RNP o visura ipotecaria: la risposta breve
Per il mutuo servono, in momenti diversi, entrambi. La visura ipotecaria è un controllo informativo — oggi gratuito online — che puoi fare da solo per un primo screening dell'immobile prima di firmare la proposta d'acquisto. La RNP (Relazione Notarile Preliminare) è invece l'atto notarile vincolante che la banca pretende obbligatoriamente per deliberare in via definitiva. Esiste poi un terzo documento, la relazione tecnica integrata (RTI), che non riguarda la proprietà ma la conformità urbanistica e catastale dell'immobile.
Chi cerca rnp o rnp notaio spesso arriva a questo articolo confondendo tre documenti diversi che compaiono nello stesso momento della pratica di mutuo: la visura ipotecaria, la relazione notarile preliminare e la relazione tecnica integrata. Hanno funzioni distinte, costi diversi e vengono richiesti da soggetti diversi. Qui li mettiamo a confronto uno per uno, così sai esattamente quale ti serve e quando.
Se vuoi il funzionamento nel dettaglio di ciascun documento, trovi le guide complete sulla visura ipotecaria e sulla relazione notarile preliminare. In questo articolo l'angolo è diverso: la scelta tra i due (e il ruolo del terzo, la RTI).
Cosa sono i tre documenti
Prima di confrontarli, è utile fissare cosa fa ciascuno:
- Visura ipotecaria: l'estrazione dei dati pubblici dai registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate. Elenca trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative a un immobile o a una persona. È un documento informativo, non un'attestazione professionale.
- RNP (Relazione Notarile Preliminare): l'atto con cui il notaio, dopo aver ricostruito la storia dell'immobile negli ultimi 20 anni, certifica sotto la propria responsabilità professionale che la proprietà è libera da vizi e che l'ipoteca della banca potrà essere iscritta di primo grado.
- Relazione tecnica integrata (RTI): il documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che attesta la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, cioè che quanto costruito corrisponde a quanto autorizzato e depositato in Comune e in Catasto.
Tabella di confronto: RNP vs visura ipotecaria vs RTI
| Caratteristica | Visura ipotecaria | RNP | Relazione tecnica integrata (RTI) |
|---|---|---|---|
| Chi la fa | Chiunque, online con SPID/CIE, o tramite notaio/tecnico | Solo il notaio incaricato dall'acquirente | Geometra, architetto o ingegnere abilitato |
| Cosa certifica | Elenco delle formalità pubbliche (proprietà, ipoteche, pignoramenti) alla data della richiesta | Assenza di vizi di proprietà negli ultimi 20 anni, continuità delle trascrizioni | Conformità urbanistica e catastale (planimetrie, abusi edilizi) |
| Costo | Gratuita online dal 2025 (D.Lgs. 139/2024); 4-15€ su portali privati | 300-800€, spesso inclusa nell'onorario notarile del rogito | Variabile in base al tecnico e alla complessità, tipicamente qualche centinaio di euro |
| Tempi | Immediati (PDF scaricabile online) | 3-10 giorni lavorativi (fino a 20 nei casi complessi) | Alcuni giorni, in base ai tempi del tecnico e all'accesso agli atti comunali |
| Chi la chiede | Acquirente, agenzia, chiunque per un controllo preventivo | Banca, come condizione obbligatoria per la delibera definitiva | Banca (in molti casi) o richiesta dal notaio/mediatore come cautela |
Quando serve la visura e quando la RNP
Nella pratica, i due documenti coprono momenti diversi della compravendita:
- Prima della proposta d'acquisto: fai una visura ipotecaria. È gratuita, immediata e ti permette di scoprire subito se ci sono ipoteche o pignoramenti prima di impegnarti economicamente.
- Durante l'istruttoria del mutuo: la banca chiede al tuo notaio la RNP. Senza questo documento non arriva la delibera definitiva, indipendentemente da quanto sia "pulita" la visura che hai fatto tu.
- Se i tempi si allungano o hai dubbi sui costi: approfondisci con le guide dedicate su quanti giorni ci vogliono per la RNP e su chi paga la RNP e quanto costa.
In sintesi: la visura è uno strumento di autotutela per te, la RNP è un requisito imposto dalla banca. Non sono alternative, sono due fasi dello stesso percorso. Prima di decidere, vale la pena confrontare le offerte disponibili su GoMutuo con i tuoi dati reali di reddito e importo.
Quando entra in gioco la relazione tecnica integrata
La RTI si occupa di un aspetto che né la visura né la RNP coprono: la regolarità edilizia dell'immobile. Un notaio può certificare che la proprietà è libera da vizi giuridici, ma non entra nel merito di eventuali difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e le planimetrie depositate in Catasto o le pratiche edilizie in Comune.
Per questo motivo molte banche, soprattutto su importi elevati o immobili con storia edilizia complessa (ampliamenti, cambi di destinazione d'uso, frazionamenti), richiedono anche una RTI redatta da un tecnico abilitato. Se emergono difformità non sanabili, la banca può chiedere una regolarizzazione prima di erogare, con un impatto diretto sui tempi complessivi della pratica.
L'errore più comune da evitare
L'errore più frequente è pensare che una visura ipotecaria "pulita" fatta a inizio trattativa basti a garantire l'assenza di problemi al momento del rogito. Non è così: la situazione di un immobile può cambiare nel tempo (nuove iscrizioni, pignoramenti sopravvenuti), ed è per questo che la banca richiede sempre una RNP aggiornata a ridosso della delibera, con validità limitata a 60-90 giorni.
Il consiglio pratico è usare la visura ipotecaria come primo filtro, gratuito e veloce, ma non sostituirla mai alla RNP quando si tratta di ottenere l'erogazione del mutuo: sono documenti complementari, non intercambiabili.
Il consiglio di GoMutuo
Fai subito una visura ipotecaria gratuita online appena individui l'immobile: costa zero e ti evita brutte sorprese prima di versare la caparra. Poi lascia che sia il tuo notaio a occuparsi della RNP, consegnandogli i documenti di provenienza il prima possibile per non rallentare la delibera del mutuo.
