Risposta rapida
Sì, l'onorario del notaio si può trattare: dal 2006 le tariffe minime obbligatorie sono state abrogate dal D.L. 223/2006 (convertito con L. 248/2006) e oggi, per l'art. 9 del D.L. 1/2012, il compenso professionale è liberamente determinato. Non sono invece negoziabili imposte, tributi e diritti che il notaio riscuote per conto dello Stato: sono identici presso qualsiasi studio. La leva reale, quindi, è chiedere due o tre preventivi scritti e confrontarli a parità di prestazioni incluse.
Perché l'onorario è negoziabile dal 2006
Fino al 2006 il notaio era vincolato a una tariffa professionale con minimi inderogabili. L'art. 2 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 (il "decreto Bersani") aprì la strada, abrogando le disposizioni che limitavano la concorrenza fra professionisti «al fine di assicurare agli utenti un'effettiva facoltà di scelta nell'esercizio dei propri diritti e di comparazione delle prestazioni offerte sul mercato».
Oggi però il riferimento da citare è un altro: la lettera che aboliva le tariffe fisse e minime è stata a sua volta abrogata dalla L. 21 aprile 2023 n. 49, e la regola in vigore sta nell'art. 9 del D.L. 1/2012, che al primo comma dispone: «Sono abrogate le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico». Lo stesso articolo ti dà l'arma per trattare, perché obbliga il professionista a rendere nota la misura del compenso «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima» che indichi «per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi». Il preventivo dettagliato non è una cortesia: è un obbligo.
Il compenso è quindi concordato tra professionista e cliente, restando soggetto ai principi deontologici di dignità e decoro della professione: il notaio resta un pubblico ufficiale e non può ridurre gli adempimenti obbligatori dell'atto per abbassare il prezzo.
Cosa si può trattare e cosa no
| Voce | Negoziabile? | Note |
|---|---|---|
| Onorario professionale | Sì | Libero dal 2006; varia da studio a studio |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | No | 0,25% del capitale erogato; 2% solo per case senza i requisiti prima casa. La versa la banca, non il notaio |
| Imposte di registro, ipotecaria, catastale | No | Fissate per legge sulla compravendita |
| Tassa d'archivio e diritti | No | Importi tabellari, uguali per tutti i notai |
| Spese anticipate (visure, copie, bolli) | Parzialmente | Sono rimborsi a costo: verificane il dettaglio |
L'imposta sostitutiva sul mutuo, però, non passa dal notaio: la versa la banca. Per l'art. 20 del D.P.R. 601/1973 sono gli enti che fanno il finanziamento a presentare la dichiarazione, e gli stessi enti «liquidano l'imposta dovuta ed effettuano, entro il termine di presentazione della dichiarazione, il versamento a saldo dell'imposta liquidata». Di norma la banca la trattiene dalla somma che ti eroga.
Il funzionamento dell'imposta sostitutiva è spiegato nella guida dedicata all'imposta sostitutiva sul mutuo, mentre il quadro completo delle voci di spesa è nella guida al costo del notaio per l'acquisto della prima casa.
Come chiedere e leggere il preventivo
- Chiedilo per iscritto (anche via e-mail) indicando prezzo dell'immobile, importo del mutuo, se si tratta di prima casa e se il venditore è un privato o un'impresa: sono i dati che determinano imposte e onorario.
- Pretendi tre blocchi separati: onorario, imposte e tributi, spese anticipate. Solo così i preventivi sono confrontabili.
- Verifica cosa è incluso: visure ipotecarie e catastali, controllo di conformità urbanistica e catastale, relazione preliminare, copie autentiche, registrazione e trascrizione telematica.
- Chiedi se l'IVA è compresa sull'onorario (22%): è una differenza che da sola cambia il confronto.
Se la banca richiede la relazione notarile preliminare, chiarisci subito se il suo costo è già dentro il preventivo: trovi i dettagli in RNP: quanto costa e chi la paga.
Atto di mutuo e compravendita: due voci distinte
Nella stessa seduta il notaio stipula normalmente due atti: la compravendita e il contratto di mutuo con iscrizione dell'ipoteca. Ognuno ha un proprio onorario e un proprio carico fiscale. Un preventivo che indica un unico importo complessivo, senza distinguere i due atti, rende impossibile capire dove ci sia margine di trattativa: chiedi sempre la separazione delle voci.
Quanto pesa l'onorario sul totale
L'onorario è solo una parte della spesa complessiva, e il suo peso cambia con le imposte: sulla seconda casa comprata da un privato, dove l'imposta di registro è al 9% e l'imposta sostitutiva al 2%, a parità di onorario incide meno che sulla prima casa (2% e 0,25%). Le imposte (quelle sulla compravendita, pagate al notaio, e la sostitutiva sul finanziamento, trattenuta dalla banca) non si possono ridurre: si tratta solo sull'onorario. È il motivo per cui negoziare produce risparmi apprezzabili ma non trasformativi: parliamo tipicamente di alcune centinaia di euro, non di migliaia. Il beneficio più grande della richiesta di più preventivi, in realtà, è la trasparenza: capire esattamente quali attività sono comprese.
Il notaio "della banca" costa meno?
Non c'è una regola. Il notaio convenzionato con l'istituto può essere più efficiente sull'atto di mutuo, perché lavora su modelli già condivisi con la banca, ma nulla lo obbliga a praticare condizioni migliori sull'atto di compravendita. Il punto giuridico è un altro e va ricordato: la scelta del notaio spetta all'acquirente, che ne sostiene le spese ai sensi dell'art. 1475 c.c. La banca può indicare un nominativo, non imporlo. Il tema è approfondito in chi scegli il notaio per il rogito.
Errori da evitare nella trattativa
- Confrontare totali non omogenei: se un preventivo include imposte stimate e l'altro no, il confronto non ha senso.
- Trattare all'ultimo momento: chiedi i preventivi appena hai la delibera del mutuo, non a pochi giorni dal rogito.
- Scegliere solo sul prezzo: tempi di risposta, disponibilità a chiarire i dubbi e cura dei controlli urbanistico-catastali valgono più di 200 € di differenza.
- Non chiedere la data del rogito in fase di preventivo: la disponibilità dello studio deve essere compatibile con la scadenza del compromesso.
Prima di arrivare al notaio, verifica quanto puoi effettivamente chiedere alla banca con una simulazione del mutuo su GoMutuo: conoscere l'importo esatto del finanziamento è il dato che serve al notaio per il preventivo dell'atto di mutuo e alla banca per calcolare l'imposta sostitutiva.
Contenuto informativo di carattere generale. Gli importi delle imposte dipendono dalla specifica operazione: fai sempre riferimento al preventivo del notaio incaricato e alle indicazioni dell'Agenzia delle Entrate.
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