Casa cointestata, prima casa solo per uno: quanto si paga di imposte e IMU?

Risposta rapida

Con una casa cointestata che è prima casa solo per uno dei due, le agevolazioni valgono soltanto sulla sua quota. Se comprate da un privato, sulla sua parte il registro è al 2% del valore catastale, sull'altra al 9%; sul mutuo cointestato l'imposta sostitutiva è dello 0,25% sulla sua parte e del 2% su quella dell'altro. IMU e detrazione degli interessi seguono un'altra regola: conta dove abitate, qualunque aliquota abbiate pagato al rogito.

Il caso tipico: uno dei due ha già una casa tutta sua nello stesso Comune, comprata o ereditata senza agevolazioni, l'altro non ha niente. I casi in cui le agevolazioni spettano anche a chi ha già una casa sono nella guida sulle agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile; qui c'è il conto in euro, voce per voce.

Come si dividono le imposte se la prima casa vale per uno solo?

Ognuno paga le imposte sulla quota che compra, con il regime che gli spetta: le aliquote prima casa valgono solo per chi ha i requisiti e solo sulla sua quota. L'Agenzia delle Entrate lo ha scritto per due coniugi in comunione legale nella risoluzione 86/E del 20 agosto 2010. Se uno solo ha i requisiti, il beneficio «risulta applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti».

Per il mutuo vale lo stesso criterio. Secondo la circolare 19/E del 9 maggio 2005 (§ 2.4) l'imposta sostitutiva «si applica nella misura del 2 per cento alla parte del finanziamento erogata al soggetto che non acquista la casa in regime agevolato», e lo 0,25% sul resto.

Di solito manca uno dei requisiti della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986: la casa deve stare nel Comune in cui si risiede, si porterà la residenza entro 18 mesi o si lavora; non si deve avere un'altra casa nello stesso Comune, da soli o in comunione con il coniuge; non si deve avere, in tutta Italia, una casa comprata con le agevolazioni. Chi ne ha una, anche nello stesso Comune, ha le agevolazioni anche sulla casa nuova se vende la vecchia entro due anni (comma 4-bis).

Il registro non scende sotto i 1.000 € (art. 10 D.Lgs. 23/2011), ma il minimo si confronta con l'imposta dell'atto, non con la quota di ciascuno (circolare 2/E del 2014, § 7.1). Queste imposte di solito si pagano con i risparmi, insieme all'anticipo: per il tuo caso conviene sapere prima quanto puoi chiedere alla banca e con che rata, e lo vedi con una simulazione gratuita su GoMutuo.

Quanto si paga al rogito? L'esempio con i numeri

Su una casa con rendita catastale di 1.000 €, comprata a metà da un privato con un mutuo di 200.000 €, la prima casa per uno solo costa 9.175 € di imposte al rogito: 6.265 € in più che se foste tutti e due in prima casa.

Giulia e Marco comprano un appartamento da 250.000 € e chiedono il prezzo-valore, cioè il registro sul valore catastale invece che sul prezzo (come funziona il prezzo-valore). Marco vive in un bilocale suo nello stesso Comune, comprato senza agevolazioni: per lui la prima casa non c'è. Giulia ha tutti i requisiti. Il mutuo è l'80% del prezzo, cointestato a metà.

Tutta la differenza viene dalla metà di Marco: 63.000 € di valore catastale al 9% fanno 5.670 € di registro, e i suoi 100.000 € di mutuo pagano il 2%, 2.000 €. La metà di Giulia costa quanto costerebbe se fossero tutti e due in prima casa. Per la rata: a tasso fisso in 25 anni, con un TAN stimato del 3,81% (IRS a 25 anni del 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread medio stimato dello 0,30%), 200.000 € costano circa 1.035 € al mese.

Conviene cambiare le quote o intestare la casa a uno solo?

Dare più quota a chi ha i requisiti abbassa il registro: con il 70% a Giulia si pagano 5.019 € invece di 6.825 €, con la casa tutta sua 2.310 €. Ma la quota decide anche di chi è la casa, e non sempre si può scegliere.

L'imposta sostitutiva invece segue la parte di mutuo di ciascuno. Con il mutuo a metà restano 2.250 € anche con la casa al 70/30; si scende a 1.550 € solo se il contratto divide anche il mutuo 70/30. Prima di spostare quote:

• In comunione legale le quote non si scelgono. Per l'art. 177 del codice civile entrano in comunione «gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio», divisi a metà (art. 194), e l'uguaglianza delle quote non si può derogare (art. 210). Fanno eccezione i beni personali dell'art. 179, per esempio la casa pagata con il ricavato della vendita di un bene personale: l'esclusione va scritta nell'atto, con l'altro coniuge che vi partecipa. Negli altri casi, per scegliere serve la separazione dei beni, con una convenzione per atto pubblico (art. 162) che vale per tutti gli acquisti successivi.
• La banca. Di solito chi firma il mutuo per comprare deve essere anche intestatario della casa, e con quote diverse alcune banche chiedono il parere del notaio. Con la casa tutta a Giulia di solito il mutuo è solo suo e Marco può entrare come garante: secondo la banca, il reddito del garante conta per intero, in parte o solo come garanzia.
• La detrazione. Con la casa tutta di Giulia e il mutuo a due, Marco non detrae nulla e Giulia solo la sua metà: si perdono fino a 380 € l'anno.
• La proprietà. Fuori dalla comunione legale la casa è di chi è scritto nel rogito, non di chi paga le rate: se Marco paga metà delle rate di una casa intestata a Giulia, in caso di separazione non ne possiede nulla.

Spostare quote fa risparmiare una volta, al rogito; la quota resta. Ha senso quando rispecchia i soldi che ciascuno mette davvero.

Chi paga l'IMU sulla casa cointestata?

L'IMU la paga solo il comproprietario che nella casa non ha residenza anagrafica e dimora abituale, e solo sulla sua quota: chi ci vive non la paga, anche se al rogito non ha avuto le agevolazioni.

Per la legge 160 del 2019 (art. 1, commi 740-743) l'abitazione principale è esente, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9, e con più proprietari esenzioni e agevolazioni si guardano quota per quota. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022 conta dove risiede e dimora ciascun proprietario, non tutta la famiglia.

Se Marco va a vivere con Giulia e sposta lì la residenza, la casa nuova è esente per tutti e due e lui paga l'IMU sul bilocale. Se resta nel bilocale, la paga sulla sua metà della casa nuova: 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000 € di base imponibile, metà 84.000 €, cioè 722 € l'anno all'aliquota di base dello 0,86% e 890 € all'1,06% (alcuni Comuni possono arrivare all'1,14%). In tutti e due i casi Marco paga l'IMU sulla casa in cui non abita. Per i coniugi che vivono in due case diverse c'è la guida sull'IMU prima casa senza residenza.

Chi detrae gli interessi del mutuo?

Detrae gli interessi chi è insieme proprietario e intestatario del mutuo, se entro un anno dall'acquisto la casa diventa l'abitazione principale sua o di un familiare: le agevolazioni del rogito non c'entrano, quindi anche Marco detrae, se ci va a vivere entro quel termine.

Si detrae il 19% su un massimo di 4.000 € di interessi l'anno per tutto il mutuo (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), diviso fra i cointestatari: con il mutuo a metà, 2.000 € a testa, cioè fino a 380 € ciascuno. Il tetto si divide anche se uno dei due non ha diritto alla detrazione. La guida dell'Agenzia delle Entrate Interessi passivi per mutui fa proprio questo esempio: se la casa comprata in due è l'abitazione principale di uno solo, quest'ultimo «potrà calcolare la detrazione degli interessi passivi riferiti alla propria quota di mutuo su un importo non superiore a euro 2.000».

Nell'esempio gli interessi del primo anno sono circa 7.535 €, sopra il tetto: se abitano lì tutti e due, Giulia e Marco detraggono 380 € ciascuno. Se Marco resta nel bilocale e non sono sposati, detrae solo Giulia; se sono sposati detrae anche Marco, perché la detrazione spetta «anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare», a meno che non detragga già gli interessi di un mutuo sul bilocale. La divisione segue il contratto di mutuo, non le quote della casa. Le eccezioni, come il coniuge fiscalmente a carico, sono in chi detrae gli interessi del mutuo cointestato.

Alcuni casi particolari

La regola per quote vale in tutti i casi; cambiano le quote possibili e chi ha i requisiti.

• Sposati in comunione legale. Quote a metà e agevolazione sul 50% di chi ha i requisiti (risoluzione 86/E). Se la casa che avete già è in comunione fra voi, nello stesso Comune, e non l'avete comprata con le agevolazioni, i requisiti mancano a tutti e due: 9% su tutto.
• Separazione dei beni. Quote libere: la casa di uno non toglie i requisiti all'altro, se l'altro non ne è comproprietario.
• Conviventi e unioni civili. Fra conviventi vale la stessa regola per quote, ma per la detrazione il convivente non è un familiare: ognuno detrae solo se ci abita. Le unioni civili hanno le regole dei coniugi, comunione dei beni compresa (L. 76/2016, art. 1, commi 13 e 20).
• Una casa comprata con le agevolazioni. Chi ce l'ha, anche nello stesso Comune, se ha gli altri requisiti può avere le agevolazioni anche sulla casa nuova impegnandosi a vendere la vecchia entro due anni (comma 4-bis della nota II-bis): allora il 2% vale per tutti e due. Se non vende in tempo paga la differenza, gli interessi e una sanzione del 30%; la sanzione si evita con un'istanza all'Agenzia presentata prima della scadenza.
• Una casa nello stesso Comune comprata senza agevolazioni. Qui l'impegno a vendere entro due anni non basta: per avere le agevolazioni la vecchia casa va venduta prima del rogito (guida dell'Agenzia delle Entrate di ottobre 2025). Nell'esempio, se Marco vende il bilocale prima, le imposte al rogito scendono di 6.265 €.
• Casa nuova da un'impresa, con IVA. Al posto del registro c'è l'IVA, al 4% con i requisiti e al 10% senza, più tre imposte fisse da 200 € (guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa). Come si dividono le due aliquote fra le quote, fatelo scrivere nel preventivo del notaio.
• Under 36. Le esenzioni sono scadute (valevano per gli atti fino al 2023, con una coda nel 2024): nel 2026 anche un under 36 paga il 2% di registro e lo 0,25% sul mutuo.
• Redditi alti. Con un reddito oltre 75.000 € e un mutuo firmato dal 2025, gli interessi entrano nel tetto unico delle detrazioni (art. 16-ter del TUIR): da 4.000 a 14.000 € di spese l'anno, secondo reddito e figli a carico. Oltre 200.000 € di reddito le detrazioni al 19%, spese sanitarie escluse, calano di altri 440 €.
• Fondo Consap. È riservato esclusivamente alle categorie previste dalla legge. In più, per la FAQ Consap aggiornata al 28 maggio 2026, i richiedenti non devono essere «proprietari di altri immobili ad uso abitativo», salvo alcuni immobili ereditati: se chi ha già una casa firma il mutuo, la garanzia non c'è (come funziona il Fondo Consap).

Cosa far scrivere nel rogito e nel mutuo

Nel rogito vanno scritte le quote di ciascuno, le dichiarazioni prima casa di chi ha i requisiti e la richiesta del prezzo-valore; nel contratto di mutuo, la parte di finanziamento di ciascuno. Il caso misto va preparato prima del rogito, perché dopo alcune scelte non si correggono. Da chiedere al notaio e alla banca:

1. un preventivo con il registro diviso per quota e il minimo di 1.000 € calcolato sull'atto;
2. la richiesta del prezzo-valore nell'atto di acquisto, che non si può aggiungere dopo;
3. le dichiarazioni prima casa di chi ha i requisiti, con l'impegno a portare la residenza nel Comune entro 18 mesi, se serve;
4. nel contratto di mutuo, la parte di finanziamento di ciascuno, su cui la banca calcola lo 0,25% e il 2%.

Le altre voci del preventivo sono in quanto costa il notaio se il mutuo è cointestato. Le norme citate sono quelle in vigore nel 2026: dal 1° gennaio 2027 registro e imposte sui redditi passano nei nuovi testi unici (D.Lgs. 123/2025 e D.Lgs. 117/2026).