Agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile: i casi in cui spettano

Risposta rapida

Sì, in molti casi le agevolazioni prima casa spettano anche se possiedi già un immobile. Contano due regole della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986, la norma che fissa i requisiti per pagare l'imposta di registro al 2% invece che al 9%. Ti blocca una casa nello stesso Comune di cui sei «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» (lettera b), e ti blocca una casa comprata con le stesse agevolazioni, ovunque e anche solo in quota (lettera c). Per la seconda c'è una via d'uscita: compri la nuova casa con il bonus e vendi la vecchia entro due anni dal nuovo rogito, l'atto firmato dal notaio.

Con la rendita catastale di 900 € dell'esempio dell'Agenzia delle Entrate, il registro è di 2.079 € con la prima casa e di 10.206 € senza (le altre voci sono nella guida alle agevolazioni sul mutuo prima casa). Per sapere quanto puoi chiedere per la casa nuova, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dà importo e rata in 6 minuti.

Quali case già possedute tolgono le agevolazioni?

Una casa che possiedi già ti toglie le agevolazioni solo se sta nello stesso Comune ed è tua per intero o con il coniuge, oppure se l'hai comprata col bonus, dovunque sia. Se non le hai comprate col bonus, non contano le quote con altre persone né la nuda proprietà, cioè la proprietà senza il diritto di abitare la casa, che spetta all'usufruttuario.

Sulla comproprietà la guida dell'Agenzia delle Entrate è netta: «L’agevolazione spetta anche se l’abitazione già posseduta si trova nello stesso Comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto». L'affitto non salva. Per la risoluzione 107/E del 2017 «Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto», e l'unica eccezione è la casa oggettivamente inabitabile. Chi ha già chiesto le agevolazioni in una successione o in una donazione non le ha "consumate": per la risoluzione 86/E del 2017 quella casa «non esclude la possibilità di fruire del regime di favore ‘prima casa’ nell’ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione». Il caso della casa ereditata nello stesso Comune è nella guida su casa ereditata e agevolazioni prima casa.

Perché la casa col bonus si vende dopo e quella senza no?

Perché la deroga dei due anni vale solo per le case avute col bonus: comprate con le agevolazioni oppure, per l'Agenzia, ereditate o donate chiedendole (risposta n. 551 del 2021). Il comma 4-bis applica il 2% verificando le regole dello stesso Comune «senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)», purché venduto entro due anni. Una casa comprata senza bonus non ha questa scappatoia, e la lettera b) la conta sempre.

Così, con un appartamento comprato col bonus nello stesso Comune compri il nuovo al 2% e vendi il vecchio dopo, come nei casi delle risposte dell'Agenzia n. 127 e n. 197 del 2025. Con uno comprato senza bonus il 2% non c'è finché resta tuo, dice la guida, «anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro due anni dal nuovo acquisto». Per la lettera b) vale lo stesso per una casa ereditata per intero senza chiedere le agevolazioni in successione. Con una casa senza bonus nello stesso Comune, quindi, prima vendi e poi compri, e il ricavato fa da anticipo; la scheda dell'Agenzia aggiornata al 29 maggio 2026 lo ripete: «per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione».

Cosa succede se non vendi la vecchia casa entro due anni?

Perdi le agevolazioni sulla casa nuova: paghi la differenza fra imposte ordinarie e versate, gli interessi e il 30% di sanzione sulla differenza (guida dell'Agenzia delle Entrate, ottobre 2025). Il termine era di un anno ed è diventato di due con la L. 207/2024 (art. 1, comma 116); conta il rogito di vendita, non il preliminare. Comprando da un privato il registro si calcola di solito sul valore catastale invece che sul prezzo (il «prezzo-valore»): la rendita della visura, rivalutata del 5%, per 110 con la prima casa o per 120 senza.

Se non ce la fai, muoviti prima della scadenza. Con un'istanza all'ufficio che ha registrato l'atto dichiari che non riesci a vendere e, come scrive la guida, «si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare». La sanzione non c'è: nell'esempio sono 2.438 € risparmiati. Dopo la scadenza resta il ravvedimento operoso, la regolarizzazione spontanea, che la riduce soltanto (circolare 27/E del 2016).

I due anni valgono anche per i rogiti del 2024 il cui termine di un anno non era scaduto a fine 2024 (risposta n. 127 del 2025): per un rogito del 20 novembre 2024 si vende entro il 20 novembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 la regola passa nel nuovo testo unico del registro, il D.Lgs. 123/2025 (Tariffa, parte I, art. 1, nota I, comma 5), con lo stesso termine di due anni.

Meglio comprare prima o vendere prima con il mutuo?

Dipende dal reddito: se sulla vecchia casa c'è ancora un mutuo, comprare prima vuol dire reggere due rate, vendere prima una sola. Le agevolazioni le tieni in entrambi i casi, purché comprando prima tu venda entro due anni; vendendo prima, il ricavato fa anche da anticipo. Cambiano invece i tempi del credito d'imposta per il riacquisto, lo sconto pari al registro o all'IVA pagati sulla vecchia casa comprata col bonus, fino all'imposta dovuta sulla nuova (art. 7 L. 448/1998). Se compri prima, per la risposta n. 197 del 2025 «il credito d'imposta è concesso in via provvisoria» e cade se non vendi entro i due anni. Se vendi prima, la risposta n. 297 del 2025 conferma il limite di un anno per ricomprare.

Le banche sommano alla rata nuova quelle dei finanziamenti in corso. Il rapporto rata/reddito è del 30% per prudenza e del 33% nella prassi; la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Con 3.200 € netti al mese, a 25 anni e al TAN fisso stimato del 3,84% (il tasso del contratto: IRS a 25 anni del 8 ottobre 2026, l'indice dei mutui a tasso fisso, più lo spread medio stimato):

Ogni 100 € di rata vecchia tolgono circa 19.266 € di mutuo nuovo. Se la vendita non è vicina, le strade sono vendere prima o chiedere un mutuo ponte, che anticipa il ricavato della vendita. Per il tuo caso, con la simulazione gratuita vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.

Mutuo prima casa e Consap: valgono le stesse regole?

No: registro, imposta sul mutuo, detrazione degli interessi, Fondo Consap e mutuo della banca hanno requisiti diversi, e chi ha già una casa può averne alcuni e non altri.

L'imposta sostitutiva si paga una volta sola, all'erogazione, sull'importo del mutuo. Il 2% riguarda solo i mutui con cui compri, costruisci o ristrutturi una casa senza i requisiti prima casa. Ma l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 lo applica anche a chi i requisiti li ha, se «la sussistenza delle stesse non risulti da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo». Se compri con la regola dei due anni i requisiti li hai: falli scrivere nel contratto di mutuo. Ma se poi non vendi in tempo, l'Agenzia può chiederti anche la differenza fino al 2%, con una sanzione del 30% su di essa (art. 20 del D.P.R. 601/1973; dal 2027 la sanzione è nell'art. 44-bis del D.Lgs. 173/2024): su 150.000 € di mutuo sono 2.625 € di differenza e 788 € di sanzione. La detrazione del 19%, fino a 4.000 € di interessi all'anno, non guarda alle altre case: chiede che la casa diventi la tua abitazione principale entro un anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR).

Il Fondo Consap è riservato «esclusivamente» alle categorie di legge, come under 36 e giovani coppie, ed esclude chi alla domanda di mutuo è proprietario «di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero», salvo le case ereditate, anche in comune con altri eredi, date in uso gratuito a genitori o fratelli. Usufrutto e nuda proprietà qui funzionano al contrario del fisco: per le FAQ di Consap l'usufruttuario accede, il nudo proprietario solo se ha avuto la nuda proprietà per successione e l'usufrutto è di genitori o fratelli. La nuda proprietà donata dai genitori senza agevolazioni, che per il registro non conta, da Consap ti esclude. Tutti i requisiti sono nella guida al Fondo di garanzia prima casa.

Per decidere se e quanto prestarti, la banca non guarda la nota II-bis ma reddito, debiti e valore della casa: per quella in cui andrai a vivere di solito finanzia fino all'80% del minore fra prezzo e perizia (la stima del perito), per una seconda casa alcune banche si fermano fra il 75 e l'80%.

Alcuni casi particolari

• Separati con una quota della casa coniugale comprata col bonus. La quota va venduta entro due anni dal nuovo rogito, anche se la casa è assegnata all'ex (lettera c; risposta AdE n. 634 del 2021); come pesa il vecchio mutuo lo spiega la guida sul nuovo mutuo da separati.
• Compri da un'impresa con IVA. I due anni valgono anche per l'IVA al 4% invece del 10% (circolare AdE 12/E del 2016).
• Vecchia casa comprata col bonus da meno di cinque anni. Se la vendi prima di comprare, entro un anno dalla vendita devi comprarne un'altra da adibire ad abitazione principale, o perdi le agevolazioni avute su quella (comma 4 della nota II-bis). Se invece la vendi dopo il nuovo acquisto, per l'impegno dei due anni, per l'Agenzia delle Entrate non le perdi: vale il comma 4-bis, non il comma 4 sulla rivendita entro cinque anni (risposta n. 551 del 2021, su una casa avuta in successione). Fattelo confermare dal notaio.
• Due mutui nello stesso anno. Gli interessi del mutuo vecchio si detraggono fino all'anno in cui sposti la dimora abituale nella casa nuova, e in quell'anno il tetto di 4.000 € vale per i due mutui insieme (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR).
• Coniugi in comunione dei beni. Se i requisiti li ha uno solo dei due, come si dividono le imposte sulla casa nuova lo spiega la guida su casa cointestata e prima casa per uno solo.