"I miei genitori mi prestano 80.000 € per il rogito, poi glieli restituisco piano piano": è una situazione classica. Ma se non la formalizzi bene rischi di non poter dimostrare che è un prestito e non un regalo, e di sbagliare la registrazione della scrittura privata. Qui sotto le regole e le prove che servono.
Risposta rapida
Il prestito tra parenti è un mutuo a tutti gli effetti (art. 1813 c.c.) e può essere infruttifero, cioè a tasso zero. Per iscritto si fa in due modi: il contratto firmato da tutti e due va registrato entro 30 giorni con il 3% della somma, mentre una ricognizione di debito firmata solo da chi riceve paga 200 € e solo in caso d'uso. Il rischio pratico è non riuscire a dimostrare che è un prestito se manca la prova del rimborso: bonifici tracciati sia all'erogazione che alla restituzione sono il tuo scudo probatorio.
Cos'è il prestito tra parenti e come si formalizza
L'art. 1813 c.c. definisce il mutuo come il contratto con cui una parte consegna a un'altra «una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità». Tra parenti, la forma libera consentita dal codice civile permette di usare una scrittura privata non autenticata.
Elementi minimi che la scrittura deve contenere:
- identità di mutuante e mutuatario (dati anagrafici, CF);
- somma erogata e finalità (es. "acquisto immobile in via X");
- modalità di erogazione (bonifico) e data;
- gli interessi, o il patto che il prestito è infruttifero (art. 1815, comma 1, c.c.);
- piano di rimborso (rate mensili o soluzioni pluriennali con importi definiti);
- data e firme di entrambe le parti.
La scrittura privata va registrata? 3% o 200 €, secondo cosa firmi
Per il testo unico dell'imposta di registro conta che cosa mettete per iscritto. Il prestito fatto solo a voce non si registra: sono soggetti a registrazione gli atti «formati per iscritto» (art. 2 del D.P.R. 131/1986). Il contratto di prestito firmato da tutti e due rientra fra gli atti «aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale»: va registrato entro 30 giorni e paga il 3% della somma prestata (art. 9 della tariffa, parte prima, e artt. 5 e 13 del testo unico). Su 80.000 € sono 2.400 €. Se non lo registri e l'atto arriva al fisco, per esempio in un controllo, si aggiunge una sanzione del 120% dell'imposta, con un minimo di 250 € (art. 69).
Diverso è il caso della ricognizione di debito: una dichiarazione firmata solo da chi ha ricevuto i soldi, che conferma un debito già nato (per esempio con il bonifico dei genitori) e il piano di restituzione. Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 7682 del 2023), una ricognizione che abbia «carattere meramente ricognitivo di situazione debitoria certa» paga 200 € e solo in caso d'uso (art. 4 della tariffa, parte seconda), e l'Agenzia delle Entrate lo ha applicato a una somma anticipata per comprare un immobile (risposta a interpello n. 52 del 2026). Se vuoi darle una data certa puoi registrarla quando vuoi, con gli stessi 200 € (art. 8 del testo unico). Se invece la dichiarazione cambia le condizioni del debito, va registrata entro 30 giorni con l'1% (art. 3 della tariffa, parte prima). «Caso d'uso» vuol dire depositare l'atto presso un ufficio dello Stato o di un ente territoriale, come il Comune, perché sia acquisito agli atti (art. 6 del testo unico): per le Sezioni Unite non lo è produrlo come prova in una causa. Quale forma usare dipende da cosa scrivete: chiedilo a un notaio o a un commercialista prima di firmare.
Il rischio riqualificazione come donazione
L'altro rischio è che un prestito mai restituito venga trattato come una liberalità indiretta, cioè un regalo. Il fisco però può accertarla solo «quando l'esistenza delle stesse risulti da dichiarazioni rese dall'interessato nell'ambito di procedimenti diretti all'accertamento di tributi» (art. 56-bis del D.Lgs. 346/1990). In pratica:
- si paga l'8% solo sulla parte che supera la franchigia, che per figli e coniuge è di 1.000.000 € a testa (artt. 56 e 56-bis del D.Lgs. 346/1990);
- se il fisco contesta a chi riceve spese più alte del suo reddito, il prestito documentato può servire a dimostrare che i soldi vengono da un'altra persona (art. 38 del D.P.R. 600/1973).
Se invece i genitori pagano il prezzo direttamente al venditore senza chiedere la restituzione, è una liberalità indiretta collegata all'acquisto: quando l'atto di acquisto paga l'imposta di registro proporzionale o l'IVA, l'imposta di donazione non si applica (art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990). Prima del rogito chiedi al notaio come indicarlo nell'atto.
Franchigie e aliquote donazione 2026
| Rapporto | Franchigia | Aliquota oltre |
|---|---|---|
| Coniuge / figli / genitori | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli / sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini fino al 3° | — | 6% |
| Altri soggetti (amici, conviventi non registrati) | — | 8% |
| Persone con disabilità con necessità di sostegno intensivo (art. 3, comma 3, L. 104/92) | 1.500.000 € | 4%, 6% o 8% secondo il rapporto di parentela |
Le aliquote e le franchigie della tabella non sono di fonte giornalistica: l'Agenzia delle Entrate le riporta così, richiamando l'art. 7 del D.Lgs. 346/1990, e precisa che per le persone con disabilità «è prevista una franchigia di 1,5 milioni di euro, ossia l'imposta si applica esclusivamente sul valore eccedente quell'ammontare».
Il D.Lgs. 139/2024 ha riformato l'imposta di successione e donazione confermando le franchigie e abolendo il coacervo successorio (dal 1/1/2025): le donazioni pregresse dallo stesso donante non si sommano più all'asse ereditario ai fini della franchigia. Resta invece in vigore il coacervo tra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso donatario (art. 57 TUS): se tuo padre ti ha già donato 700.000 € dieci anni fa, per un nuovo "prestito riqualificato" come donazione hai solo 300.000 € di franchigia residua tra le due donazioni.
Come provare il rimborso: bonifici e piano scritto
La prova regina è la tracciabilità. Regole pratiche:
- Erogazione via bonifico, causale precisa: "Prestito infruttifero da mamma/papà per acquisto immobile via X ex art. 1813 c.c.".
- Piano di rimborso scritto e allegato alla scrittura privata: date, importi, IBAN di rientro.
- Bonifici di rimborso mensili o semestrali, causale: "Rimborso rata n. X prestito familiare scrittura privata del gg/mm/aaaa".
- Nessun contante. Oltre al problema probatorio ce n'è uno di legge: l'art. 49 del D.Lgs. 231/2007 vieta il trasferimento di contante fra soggetti diversi «quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore» alla soglia di legge, oggi 5.000 euro, e il divieto vale «anche quando è effettuato con più pagamenti, inferiori alla soglia, che appaiono artificiosamente frazionati».
- Conserva estratti conto (10 anni minimo) e la scrittura originale.
Cosa scrivere nella scrittura privata
Non serve un notaio, ma la forma va curata. Elementi consigliati oltre a quelli obbligatori:
- rinvio esplicito all'art. 1813 c.c. e la frase che il prestito è infruttifero, cioè senza interessi (senza questo patto gli interessi sono dovuti: art. 1815, comma 1, c.c.);
- clausola di destinazione del denaro (es. "esclusivamente per acquisto immobile identificato in preliminare del gg/mm");
- facoltà di estinzione anticipata senza penali;
- foro competente in caso di controversie;
- due copie firmate, una per parte, con data certa (spedizione via PEC a se stessi o timbro postale); se il contratto è firmato da tutti e due va anche registrato entro 30 giorni, come visto sopra.
Se hai anche un mutuo bancario in corso
Molti compratori usano un mix: mutuo bancario per l'80% del prezzo + prestito familiare per la restante quota + spese notarili. La banca chiede in istruttoria il dettaglio delle fonti di provvista. Se ometti il prestito familiare puoi incorrere in:
- false dichiarazioni (con possibile revoca del mutuo);
- errata valutazione del DTI (debt-to-income): la rata familiare va sommata alla rata bancaria;
- problemi in caso di antiriciclaggio: bonifici in entrata rilevanti senza giustificativo scatenano alert.
La prassi migliore è produrre alla banca la scrittura privata e il piano di rimborso: molte banche accettano tranquillamente il "co-finanziamento familiare" se ben documentato. Approfondisci come funziona la banca in fase di analisi in documenti per la richiesta di mutuo e come si calcola il rapporto rata/reddito.
Per approfondire i casi limite: acquisto casa da un parente, mutuo con garante familiare, mutuo su casa ricevuta in donazione. Se stai valutando anche un finanziamento bancario complementare, prova una simulazione gratuita del mutuo: in 6 minuti vedi quanto puoi chiedere e con che rata.
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