"I miei genitori mi prestano 80.000 € per il rogito, poi glieli restituisco piano piano": è una situazione classica. Ma se non la formalizzi bene rischi che l'Agenzia delle Entrate la riqualifichi come donazione indiretta, con imposte e sanzioni retroattive. Vediamo come farlo bene nel 2026.
Risposta rapida
Il prestito tra parenti è un mutuo a tutti gli effetti (art. 1813 c.c.): può essere infruttifero, formalizzato con scrittura privata semplice, e non deve essere registrato subito (solo in caso d'uso, 200 €). Il rischio è la riqualificazione come donazione se manca la prova del rimborso: bonifici tracciati sia all'erogazione che alla restituzione sono il tuo scudo probatorio.
Cos'è il prestito tra parenti e come si formalizza
L'art. 1813 c.c. definisce il mutuo come il contratto con cui una parte consegna a un'altra "una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Tra parenti, la forma libera consentita dal codice civile permette di usare una scrittura privata non autenticata.
Elementi minimi che la scrittura deve contenere:
- identità di mutuante e mutuatario (dati anagrafici, CF);
- somma erogata e finalità (es. "acquisto immobile in via X");
- modalità di erogazione (bonifico) e data;
- eventuali interessi (di norma zero: infruttifero ex art. 1815 c.c.);
- piano di rimborso (rate mensili o soluzioni pluriennali con importi definiti);
- data e firme di entrambe le parti.
Registrazione e imposta (200 €) in caso d'uso
Storicamente c'era incertezza sull'obbligo di registrazione. La Cassazione a Sezioni Unite, sent. 7682 del 15 marzo 2023, ha chiuso la questione: le scritture private non autenticate di mutuo tra privati vanno registrate solo in caso d'uso, con imposta fissa di 200 € (art. 4 Tariffa Parte II TUR). "Caso d'uso" significa produzione in giudizio o davanti a una PA — situazione rara nei rapporti familiari sereni.
Il rischio riqualificazione come donazione
Il vero pericolo non è l'imposta di registro (200 €), ma la riqualificazione come donazione indiretta da parte dell'Agenzia delle Entrate. Scenario tipico: 5-10 anni dopo il prestito, l'AdE controlla il tenore di vita del beneficiario, non trova bonifici di rimborso e conclude che quei soldi sono stati un regalo. Effetti:
- imposta di donazione dovuta sull'eccedenza rispetto alla franchigia;
- sanzioni dal 100% al 240% dell'imposta (art. 71 D.Lgs. 346/1990);
- interessi legali sull'intero periodo;
- rischio penale (dichiarazione infedele) sopra soglie di rilevanza.
La Cassazione (sent. 26746/2016, orientamento confermato nel 2024) considera donazione indiretta anche il pagamento diretto del prezzo di acquisto da parte dei genitori al venditore. Se non hai un mutuo bancario ma vieni finanziato interamente dai genitori, quello va gestito con estrema attenzione (spesso conviene dichiararla come vera donazione).
Franchigie e aliquote donazione 2026
| Rapporto | Franchigia | Aliquota oltre |
|---|---|---|
| Coniuge / figli / genitori | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli / sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini fino al 3° | — | 6% |
| Altri soggetti (amici, conviventi non registrati) | — | 8% |
| Beneficiari con handicap grave (L. 104/92) | 1.500.000 € | a scaglioni |
Il D.Lgs. 139/2024 ha riformato l'imposta di successione e donazione confermando le franchigie e abolendo il coacervo successorio (dal 1/1/2025): le donazioni pregresse dallo stesso donante non si sommano più all'asse ereditario ai fini della franchigia. Resta invece in vigore il coacervo tra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso donatario (art. 57 TUS): se tuo padre ti ha già donato 700.000 € dieci anni fa, per un nuovo "prestito riqualificato" come donazione hai solo 300.000 € di franchigia residua tra le due donazioni.
Come provare il rimborso: bonifici e piano scritto
La prova regina è la tracciabilità. Regole pratiche:
- Erogazione via bonifico, causale precisa: "Prestito infruttifero da mamma/papà per acquisto immobile via X ex art. 1813 c.c.".
- Piano di rimborso scritto e allegato alla scrittura privata: date, importi, IBAN di rientro.
- Bonifici di rimborso mensili o semestrali, causale: "Rimborso rata n. X prestito familiare scrittura privata del gg/mm/aaaa".
- Nessun contante: il contante è il modo più sicuro per far riqualificare tutto in donazione.
- Conserva estratti conto (10 anni minimo) e la scrittura originale.
Cosa scrivere nella scrittura privata
Non serve un notaio, ma la forma va curata. Elementi consigliati oltre a quelli obbligatori:
- rinvio esplicito all'art. 1813 c.c. e alla natura infruttifera ex art. 1815 co. 2 c.c.;
- clausola di destinazione del denaro (es. "esclusivamente per acquisto immobile identificato in preliminare del gg/mm");
- facoltà di estinzione anticipata senza penali;
- foro competente in caso di controversie;
- due copie firmate, una per parte, con data certa (spedizione via PEC a se stessi o timbro postale).
Se hai anche un mutuo bancario in corso
Molti compratori usano un mix: mutuo bancario per l'80% del prezzo + prestito familiare per la restante quota + spese notarili. La banca chiede in istruttoria il dettaglio delle fonti di provvista. Se ometti il prestito familiare puoi incorrere in:
- false dichiarazioni (con possibile revoca del mutuo);
- errata valutazione del DTI (debt-to-income): la rata familiare va sommata alla rata bancaria;
- problemi in caso di antiriciclaggio: bonifici in entrata rilevanti senza giustificativo scatenano alert.
La prassi migliore è produrre alla banca la scrittura privata e il piano di rimborso: molte banche accettano tranquillamente il "co-finanziamento familiare" se ben documentato. Approfondisci come funziona la banca in fase di analisi in documenti per la richiesta di mutuo e come si calcola il rapporto rata/reddito.
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