Detrazione interessi mutuo: cosa succede se cambio residenza?

Risposta rapida

Se cambi residenza perdi la detrazione degli interessi del mutuo dall'anno successivo a quello del trasloco, a meno che tu ti trasferisca per lavoro, entri in modo permanente in una struttura di cura senza affittare la casa, o che nella casa restino a vivere tuoi familiari. Gli interessi dell'anno in cui cambi casa li detrai ancora tutti. Per avere la detrazione, poi, devi andarci a vivere entro un anno dall'acquisto, due se la casa è da ristrutturare: i 18 mesi riguardano le agevolazioni prima casa sulle imposte d'acquisto (registro o IVA), non questa detrazione.

In gioco c'è il 19% degli interessi su un massimo di 4.000 € l'anno: fino a 760 € di IRPEF in meno ogni anno, circa 15.494 € sui 25 anni dell'esempio più sotto. Le regole generali sono nella guida alla detrazione degli interessi nel 730; qui c'è solo il capitolo della residenza.

Entro quando devi andare a vivere nella casa?

Entro un anno dall'acquisto. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR concede la detrazione per i mutui presi per comprare la casa «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso», con il rogito nell'anno prima o nell'anno dopo la firma del mutuo.

Il termine è rigido. La guida dell'Agenzia delle Entrate Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026 precisa che chi compra dall'impresa una casa senza abitabilità «perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro dodici mesi, anche se la causa è imputabile al comune». Si salva chi viene trasferito per lavoro: per le istruzioni del 730/2026 «si ha diritto alla detrazione anche se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto».

Con la casa comprata affittata conta solo l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, non lo sfratto per morosità. Se entro un anno dal rilascio non ci vai a vivere, gli interessi già detratti vanno dichiarati a tassazione separata, come oneri rimborsati; e se intanto paghi il mutuo della casa in cui vivi, finché quella nuova non è libera e non ci vai a vivere detrai solo gli interessi del primo mutuo.

Con la casa da ristrutturare la detrazione spetta «a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale»: gli interessi pagati durante i lavori non si detraggono. Per una casa comprata al grezzo può valere invece la detrazione per la costruzione dell'abitazione principale, con un tetto di 2.582,28 € di interessi.

Residenza o dimora abituale: cosa conta?

Conta dove vivi davvero: «per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente». La prova normale è l'anagrafe; se vivi in un posto diverso da quello che risulta lì, la guida dell'Agenzia ammette un'autocertificazione.

Nella casa può vivere un familiare al posto tuo. Per l'art. 5, comma 5, del TUIR sono familiari il coniuge, i parenti entro il terzo grado (genitori, figli, fratelli, nonni, nipoti, zii) e gli affini entro il secondo (suoceri, cognati); chi è unito civilmente conta come il coniuge (L. 76/2016, comma 20). Il convivente di fatto no: se lasci la casa al compagno o alla compagna, per te non è più abitazione principale, a meno che lì restino a vivere anche i tuoi figli o altri tuoi familiari; altrimenti perdi la tua quota di detrazione dall'anno dopo. Se il mutuo è cointestato, chi resta continua a detrarre soltanto la propria quota di interessi. Per le coppie non sposate c'è la guida alla detrazione per i conviventi.

Se cambi residenza, da quando perdi la detrazione?

Dall'anno dopo. L'art. 15 lo dice in una riga: «La detrazione spetta non oltre il periodo d'imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro». Il periodo d'imposta è l'anno solare: se lasci la casa a marzo 2027, nel 730 del 2028 metti ancora tutti gli interessi del 2027; quelli del 2028 non li detrai più.

Cosa fai della casa dopo non conta: vuota, affittata o usata per le vacanze, se non è più la dimora abituale tua o di un familiare la detrazione si ferma, salvo le eccezioni più sotto. Se affitti solo una stanza e continui a viverci, invece, non cambia nulla: è il caso della casa affittata in parte.

Se torni a viverci, la detrazione riparte: per le istruzioni del 730/2026 chi torna ad abitarla «può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento». Gli anni passati fuori restano senza detrazione.

Quando la detrazione resta anche se vai via?

Il lavoro è l'eccezione più ampia e la meno conosciuta. La circolare 17/E del 24 aprile 2015 dell'Agenzia delle Entrate riprende una regola del 2005: «In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l'acquisto dell'abitazione principale spetta anche se l'immobile viene concesso in locazione». Vale anche se vai a vivere in un Comune vicino a quello della sede, purché il trasloco sia «oggettivamente attribuibile all'attuale situazione lavorativa del contribuente». Tieni la lettera di trasferimento o il nuovo contratto: quando il motivo di lavoro finisce, la detrazione si perde dall'anno dopo. Se diventi fiscalmente non residente, la detrazione si scala solo dall'IRPEF che devi in Italia (art. 24, comma 3, TUIR); una casa comprata all'estero, invece, non dà diritto a questa detrazione.

Con il ricovero la regola sull'affitto è opposta: la legge ignora le «variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata». Se la casa di chi entra in una RSA viene affittata, magari per pagare la retta, l'eccezione cade.

Nei casi della tabella con un familiare in casa, coniuge separato compreso, c'è un limite: se compri la casa nuova con un altro mutuo, negli anni in cui detrai gli interessi di entrambi il tetto di 4.000 € vale per i due mutui insieme, e dall'anno dopo il trasloco detrai solo quelli del mutuo della casa in cui vivi tu, anche se nella prima resta un tuo familiare. Per la separazione c'è la guida sulla detrazione del mutuo per i coniugi separati.

Quanto vale la detrazione che perdi?

Mutuo prima casa di 200.000 € in 25 anni a tasso fisso, al TAN stimato di oggi del 3,88% (IRS a 25 anni del 1 ottobre 2026, 3,578%, fonte ICE Swap Rate, più lo spread medio stimato dello 0,30%): rata di 1.042 € al mese. Un solo intestatario con abbastanza IRPEF da scalare, perché la detrazione che supera l'imposta non viene rimborsata, e con un reddito fino a 75.000 €: sopra quella soglia, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni (art. 16-ter TUIR); prima rata a gennaio, così ogni anno di mutuo coincide con un anno di 730.

Finché gli interessi superano 4.000 € la detrazione è piena; dal 16° anno cala. Tre scelte a confronto:

Chi lascia la casa nel 5° anno detrae ancora tutto quell'anno e poi rinuncia a circa 11.694 € nei 20 anni che restano; con un mutuo cointestato il tetto di 4.000 € vale per tutti gli intestatari insieme. Se stai ancora per comprare e vuoi sapere quale rata regge il tuo reddito, la simulazione di GoMutuo te lo dice in 6 minuti, gratis.

E i 18 mesi della prima casa?

Sono un'altra regola, per un'altra imposta. Le agevolazioni prima casa sull'acquisto guardano il Comune: la pagina dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto con i benefici prima casa scrive che, «se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile». La detrazione vuole invece che tu viva proprio in quella casa, ed entro un anno.

Cosa si rischia se sfori i 18 mesi, e come si rimedia, è nell'articolo su chi non trasferisce la residenza entro 18 mesi.