La risposta in breve
La risposta più diffusa è: il giorno stesso del rogito. Nella prassi italiana prevalente l'atto di compravendita e l'atto di mutuo vengono ricevuti dal notaio nello stesso momento, e la banca mette a disposizione i fondi contestualmente, con bonifico o assegno circolare consegnato in sede.
Ma "erogato" e "incassato dal venditore" non sono sinonimi. Esistono due varianti operative: l'erogazione differita, in cui la banca libera le somme dopo aver verificato l'iscrizione dell'ipoteca, e il deposito delle somme presso il notaio, con svincolo successivo alla trascrizione e alle verifiche. Sapere in anticipo quale schema applica la tua banca evita l'imbarazzo peggiore: scoprirlo al rogito.
Erogazione contestuale al rogito
È lo schema standard. Il notaio riceve la compravendita e il mutuo, la banca eroga e il venditore riceve il pagamento nello stesso incontro. Perché funzioni servono due condizioni: una delibera piena e non condizionata, e la disponibilità dei fondi già predisposta dalla filiale nei giorni precedenti. Le tempistiche del percorso sono descritte in delibera e rogito: tempi e documenti.
Erogazione differita e consolidamento
Alcuni istituti separano stipula ed erogazione a saldo. La ragione è tecnica e riguarda la solidità della garanzia: l'art. 39, comma 4, del TUB stabilisce che le ipoteche iscritte a garanzia dei finanziamenti a medio e lungo termine non sono soggette a revocatoria quando siano state iscritte almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di apertura della liquidazione giudiziale, secondo la terminologia introdotta dal Codice della crisi d'impresa.
Da qui l'espressione, molto usata e spesso fraintesa, "consolidamento dell'ipoteca". Non esiste un termine legale generico di dieci giorni entro cui l'ipoteca "diventa valida": l'ipoteca è efficace dall'iscrizione. Quei dieci giorni riguardano soltanto l'esposizione a revocatoria in caso di procedura concorsuale, e per prudenza operativa alcune banche attendono prima di liberare integralmente i fondi. Sul funzionamento della garanzia vedi l'ipoteca sulla casa e il grado dell'ipoteca.
Somme depositate dal notaio
Terza variante: le somme confluiscono sul conto dedicato del notaio e restano vincolate fino al completamento delle verifiche, cioè registrazione e trascrizione dell'atto e accertamento dell'assenza di formalità pregiudizievoli sopravvenute. Lo strumento è il deposito del prezzo previsto dall'art. 1, commi 63-67, della L. 147/2013, come modificato dalla L. 124/2017: le somme costituiscono patrimonio separato e sono impignorabili.
È la soluzione più elegante quando ci sono ipoteche del venditore da cancellare: copre esattamente il rischio del periodo che intercorre tra atto e pubblicità immobiliare. Il tema di chi paga se una vecchia ipoteca non viene cancellata è affrontato in ipoteca precedente non cancellata al rogito.
Mutuo condizionato e quietanza
Quando stipula ed erogazione sono atti distinti si parla di mutuo condizionato. L'art. 39, comma 2, del TUB prevede espressamente questa possibilità: in base alla quietanza rilasciata dal creditore, anche nell'atto di erogazione, il conservatore dei registri immobiliari procede all'annotazione a margine dell'iscrizione ipotecaria. La quietanza è quindi il documento che attesta l'avvenuta consegna del denaro e "chiude" formalmente l'operazione.
Sul piano delle formalità, l'iscrizione dell'ipoteca segue l'art. 2839 c.c., che impone la presentazione del titolo con nota in doppio originale contenente dati delle parti, descrizione dell'immobile e importo garantito. La trascrizione dell'atto di acquisto rientra nell'art. 2643 c.c. e, quanto ai tempi, l'art. 2671 c.c. obbliga il notaio a provvedere nel più breve tempo possibile, con responsabilità risarcitoria se lascia trascorrere trenta giorni. Nella prassi telematica odierna si parla di pochi giorni.
Quando parte la prima rata
Tra la data di erogazione e l'inizio del piano di ammortamento standard si colloca il preammortamento tecnico: un intervallo breve in cui si pagano di regola i soli interessi maturati sul capitale erogato, calcolati sui giorni effettivi. Conseguenza pratica: la prima rata piena può slittare, ed è preceduta da uno o più addebiti di importo variabile. Le condizioni esatte sono nel contratto e nel documento informativo, non deducibili da regole generali — approfondimenti in preammortamento del mutuo e in preammortamento tecnico e finanziario.
Come si tutela il venditore
Il venditore firma, trasferisce la proprietà e, se l'erogazione è differita, attende. Gli strumenti verificabili per ridurre il rischio sono due: l'assegno circolare, garantito dalla banca emittente e consegnato in sede di atto, e il deposito del prezzo dal notaio, che dà certezza sul quando e sul come avverrà il pagamento. La scelta va concordata nel preliminare, insieme alle modalità di pagamento, e comunicata alla banca in tempo utile. Se hai dubbi su quale schema applicherà il tuo istituto, un confronto con un consulente prima di fissare la data dell'atto è tempo bene investito.
Domande frequenti
La regola da ricordare: non c'è un'unica risposta nazionale. Chiedi alla banca, per iscritto, se l'erogazione è contestuale o a saldo, e informa il notaio: da quella risposta dipendono la data dell'atto, il mezzo di pagamento e la serenità del venditore.
