Quando viene erogato il mutuo: prima o dopo il rogito?

La risposta in breve

Di solito qualche giorno dopo il rogito, non il giorno stesso. Lo scrive la guida della Banca d'Italia sul mutuo: «Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l'ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza». L'atto di compravendita e l'atto di mutuo si firmano spesso dal notaio nello stesso momento, ma i soldi possono arrivare dopo. Alcune banche erogano comunque lo stesso giorno, con bonifico o assegno circolare consegnato in sede.

Ma "erogato" e "incassato dal venditore" non sono sinonimi. Esistono due varianti operative: l'erogazione differita, detta anche non contestuale o a saldo, in cui la banca libera le somme dopo aver verificato l'iscrizione dell'ipoteca, e il deposito delle somme presso il notaio, con svincolo successivo alla trascrizione e alle verifiche. Sapere in anticipo quale schema applica la tua banca evita l'imbarazzo peggiore: scoprirlo al rogito.

Erogazione contestuale o non contestuale: che differenza c'è?

Contestuale vuol dire che la banca paga al rogito, con bonifico o assegno circolare; non contestuale vuol dire che il contratto di mutuo si firma al rogito, ma i soldi arrivano qualche giorno dopo. La seconda, che si chiama anche erogazione differita o a saldo, è il caso più frequente: la guida della Banca d'Italia dice che il mutuo «di solito» non viene erogato il giorno della firma. Quella contestuale è lo schema più semplice per il venditore, che riceve il pagamento nello stesso incontro, ma non è detto che la tua banca la faccia: chiedilo prima, per iscritto. I tempi del percorso sono descritti in delibera e rogito: tempi e documenti; le tappe dalla domanda al rogito sono nel calendario dei tempi fra mutuo e rogito.

Perché la banca eroga dopo il rogito

Le banche che separano stipula ed erogazione lo fanno per una ragione tecnica, la solidità della garanzia: l'art. 39, comma 4, del TUB stabilisce che le ipoteche iscritte a garanzia dei finanziamenti a medio e lungo termine non sono soggette a revocatoria quando siano state iscritte almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di apertura della liquidazione giudiziale.

Da qui l'espressione, molto usata e spesso fraintesa, "consolidamento dell'ipoteca". Non esiste un termine legale generico di dieci giorni entro cui l'ipoteca "diventa valida": l'ipoteca è efficace dall'iscrizione. Quei dieci giorni riguardano soltanto l'esposizione a revocatoria in caso di procedura concorsuale, e per prudenza operativa alcune banche attendono prima di liberare integralmente i fondi. Sul funzionamento della garanzia vedi l'ipoteca sulla casa e il grado dell'ipoteca.

Erogazione non contestuale: che rischi ci sono e come ci si tutela?

Il rischio sta nei giorni fra la firma e il pagamento: il venditore cede la casa prima di incassare la parte pagata con il mutuo, e chi compra deve averlo concordato con lui. Di solito è una questione di tempi, ma un accordo scritto male può far saltare il rogito.

• Per chi vende: incassa il saldo quando la banca eroga. Se con quei soldi deve estinguere il suo mutuo, anche la cancellazione della sua ipoteca slitta; se lo stesso giorno compra a sua volta casa, può slittare anche il suo rogito.
• Per chi compra: il prezzo si paga nel termine fissato dal contratto e, se il contratto non dice nulla, alla consegna della casa (art. 1498 c.c.). Se il preliminare dice "saldo al rogito", il venditore può pretenderlo quel giorno, anche se la tua banca eroga dopo.
• Fra firma e pagamento: i soldi restano alla banca finché non ha finito le verifiche sull'ipoteca. Il tempo massimo è nel foglio informativo, alla voce Disponibilità dell'importo; anche la guida della Banca d'Italia dice che i tempi fino all'«effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali».

Le tutele vanno messe in fila prima del preliminare: chiedi alla banca per iscritto se eroga al rogito o a saldo, scrivi nel preliminare quando arriva il saldo e, se serve, chiedi al notaio il deposito del prezzo, che tiene i soldi sul suo conto dedicato fino alla trascrizione.

Somme depositate dal notaio

Terza variante: le somme confluiscono sul conto dedicato del notaio e restano vincolate fino al completamento delle verifiche, cioè registrazione e trascrizione dell'atto e accertamento dell'assenza di formalità pregiudizievoli sopravvenute. Lo strumento è il deposito del prezzo previsto dall'art. 1, commi 63-67, della L. 147/2013, come modificato dalla L. 124/2017. Il comma 65 è netto: «Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato», e per questo sono impignorabili a richiesta di chiunque.

Il deposito non dipende dalla banca: basta che lo chieda una delle parti, di solito chi compra. Lo ricorda il Consiglio Nazionale del Notariato nella scheda sul deposito del prezzo: dal 29 agosto 2017 «se viene richiesto, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione del rogito». Chi compra si protegge così da ipoteche, sequestri o pignoramenti contro il venditore pubblicati fra la firma e la trascrizione. Come funziona il conto del notaio e quando conviene chiederlo è spiegato nella guida al deposito del prezzo dal notaio.

Serve soprattutto quando il venditore ha ipoteche da cancellare: chi paga se una vecchia ipoteca non viene cancellata è spiegato in ipoteca precedente non cancellata al rogito.

Mutuo condizionato e quietanza

Quando stipula ed erogazione sono atti distinti si parla di mutuo condizionato. Il comma 2 dello stesso art. 39 TUB prevede espressamente questa possibilità: «Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell'iscrizione già presa, l'annotazione dell'avvenuto pagamento». La quietanza la firma quindi chi riceve i soldi, cioè il mutuatario: è il documento che attesta l'avvenuta consegna del denaro e "chiude" formalmente l'operazione.

Sul piano delle formalità, l'iscrizione dell'ipoteca segue l'art. 2839 c.c. e la trascrizione dell'atto di acquisto l'art. 2643 c.c.; quanto ai tempi, l'art. 2671 c.c. obbliga il notaio a provvedere nel più breve tempo possibile, con responsabilità risarcitoria se lascia trascorrere trenta giorni.

Quando parte la prima rata

Tra la data di erogazione, o la stipula se il contratto lo prevede, e l'inizio del piano di ammortamento standard si colloca il preammortamento tecnico: un intervallo breve in cui si pagano di regola i soli interessi maturati sul capitale erogato, calcolati sui giorni effettivi. Conseguenza pratica: la prima rata piena può slittare, ed è preceduta da uno o più addebiti di importo variabile. Le condizioni esatte sono nel contratto e nel documento informativo, non in una regola generale; il meccanismo lo spiega la guida al preammortamento del mutuo, tecnico e finanziario.

Quando arrivano i soldi al venditore?

Dipende da come eroga la banca e da cosa è scritto nel preliminare. Con l'erogazione contestuale il venditore riceve al rogito la parte di prezzo pagata con il mutuo, con assegno circolare o bonifico. Con l'erogazione a saldo la riceve quando la banca libera le somme, di solito qualche giorno dopo la firma. Se una delle parti ha chiesto il deposito del prezzo, la riceve dal notaio dopo la trascrizione del rogito.

Il deposito si combina con uno dei due schemi della banca: con l'erogazione contestuale i soldi del mutuo vanno al rogito sul conto del notaio invece che al venditore, con l'erogazione a saldo ci arrivano solo quando la banca li libera. In tutti e due i casi il notaio li gira al venditore dopo la registrazione e la trascrizione dell'atto, verificato che non siano comparsi gravami nuovi (art. 1, comma 66, della L. 147/2013).

L'assegno circolare della banca, consegnato in sede di atto, c'è solo con l'erogazione contestuale; con quella a saldo la tutela sta in quello che si scrive nel preliminare e, se una delle parti lo chiede, nel deposito del prezzo dal notaio, che dà certezza su dove sono i soldi e su quando verranno svincolati. Se hai dubbi su quale schema applicherà la tua banca, un confronto con un consulente prima di fissare la data dell'atto è tempo bene investito.