Mutuo cambio casa: come cambiare casa con un mutuo in corso

Cambio casa con mutuo: risposta rapida

Il mutuo cambio casa non esiste come prodotto unico: quando vendi la casa in cui hai ancora un mutuo e ne compri un'altra, scegli fra quattro strade. Le opzioni concrete sono l'estinzione anticipata del vecchio mutuo al rogito con un nuovo mutuo per la casa nuova, la sostituzione con nuova finalità, l'accollo del vecchio mutuo da parte di chi compra e, se compri prima di vendere, il mutuo ponte. La scelta dipende dai tempi fra vendita e acquisto e da quanto resta da pagare sul vecchio mutuo.

Le 4 strade concrete a confronto

Compri prima di vendere? Il mutuo ponte in breve

Se compri la casa nuova prima di aver venduto la vecchia, il mutuo ponte ti presta i soldi in attesa della vendita: paghi gli interessi e restituisci il capitale quando incassi il prezzo. Costa più di un mutuo ordinario e, se la vendita slitta, resti con due impegni: come funziona, requisiti e rischi sono nella guida al mutuo ponte.

Sostituzione con nuova finalità

La sostituzione del mutuo con cambio finalità è la strada più usata quando la casa nuova costa più della vecchia e serve capitale aggiuntivo. Al rogito della compravendita, la banca estingue il vecchio mutuo con il ricavato della vendita e apre contestualmente un nuovo mutuo di importo maggiore sulla casa nuova. La perizia viene rifatta sulla nuova casa, l'istruttoria è completa.

Esempio numerico: vecchia casa venduta 180.000 € con mutuo residuo 60.000 €, casa nuova comprata 250.000 €. Al rogito il notaio incassa i 180k, salda i 60k alla vecchia banca, residuo 120k va come apporto sull'acquisto. Il nuovo mutuo sarà di 130.000 € (250k - 120k), rata a tasso fisso a 25 anni (TAN stimato 3,66%) ≈ 662 €.

Accollo o estinzione: quando ha senso

L'accollo del vecchio mutuo all'acquirente della casa venduta conviene quando il tasso originario è più basso di quelli attuali e l'acquirente ha un profilo tale da ottenere l'accollo liberatorio. Attenzione alla formula: l'art. 1273 del codice civile libera il debitore originario «solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo». Senza quella dichiarazione l'accollo è cumulativo e resti coobbligato in solido, un rischio non banale su durate residue lunghe.

L'estinzione al rogito è la scelta più pulita: chiudi il vecchio mutuo con il ricavato di vendita, cancelli l'ipoteca senza spese e apri un nuovo mutuo standard sulla casa nuova. Il meccanismo è quello dell'art. 40-bis TUB: «Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». Nessuna coobbligazione, nessun ponte, ma richiede il rogito simultaneo o quasi (max 1-2 settimane di gap) per non restare senza casa.

Credito d'imposta riacquisto prima casa

Chi vende la prima casa e ne ricompra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno matura un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o all'IVA) pagata sul primo acquisto, ma non oltre l'imposta dovuta sul nuovo. La regola sta nell'art. 7 della legge 448/1998; dal 1° gennaio 2027 i commi 1 e 2 sono abrogati e la stessa regola passa nella nota I all'articolo 1 della Tariffa, parte I (commi 7 e 8), del nuovo testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025). Il credito si porta in detrazione dall'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto oppure si usa in compensazione F24 con codice tributo 6602.

Esempio con valori ipotetici: nel 2021 hai comprato la prima casa da un privato e, con il prezzo-valore, hai pagato il 2% di imposta di registro sul valore catastale, per esempio 100.000 €: 2.000 €. Nel 2026 la vendi e ne ricompri un'altra da un privato, con un valore catastale di 160.000 €: l'imposta di registro dovuta è 3.200 € (2% prima casa), il credito di 2.000 € la porta a 1.200 €. Se il credito superasse l'imposta dovuta sulla nuova casa, ti fermeresti a quella: la parte in più non si recupera. Il credito vale allo stesso modo a qualsiasi età: l'esonero totale dalle imposte riservato agli under 36 è scaduto (valeva per gli atti fino al 2023, fino al 2024 solo con preliminare registrato entro il 2023) e non è stato reintrodotto.

Se compri prima di vendere, le agevolazioni prima casa sulla casa nuova le puoi avere lo stesso, se la vecchia l'avevi comprata con le agevolazioni: devi venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Lo dice la nota II-bis, comma 4-bis, del D.P.R. 131/1986, come modificata dalla L. 207/2024 (art. 1, comma 116). La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) lo riassume così: «Il termine per vendere il vecchio immobile è aumentato a due anni». L'impegno a vendere va scritto nell'atto di acquisto; se poi non vendi in tempo perdi le agevolazioni e paghi le imposte in più, gli interessi e una sanzione del 30%. Se ti accorgi prima della scadenza che non riuscirai a vendere, puoi presentare un'istanza all'ufficio dell'Agenzia e pagare la differenza d'imposta con gli interessi. Anche in questo caso il credito d'imposta per l'imposta pagata sulla vecchia casa spetta, purché la vendita avvenga entro i due anni.

Tempi, costi e coordinamento notarile

La soluzione più sicura è il rogito simultaneo: stesso notaio, stesso giorno, atti in sequenza vendita → mutuo → acquisto. Riduce il rischio finanziario a zero perché il prezzo di vendita finanzia direttamente l'acquisto. Richiede coordinamento tra:

• acquirente della vecchia casa (deve avere delibera mutuo pronta o liquidità);
• venditore della nuova casa (deve accettare la contestualità);
• banca vecchio mutuo (rilascio quietanza e assenso cancellazione);
• banca nuovo mutuo (delibera e pre-erogazione a stralcio);
• notaio unico (gestisce entrambi gli atti e i flussi cassa).

Prima di fissare le date conviene sapere quale rata regge il nuovo mutuo con il capitale che resta dopo la vendita: una simulazione sul nuovo importo te lo dice in 6 minuti, gratis.

I tempi dal preliminare al rogito simultaneo dipendono soprattutto dalla banca del nuovo mutuo. Le fasi, nell'ordine: preliminare di vendita e preliminare di acquisto, pre-delibera, istruttoria con perizia e delibera, rogito. Conviene fissare la data dei due rogiti solo dopo la delibera.

Le voci di costo su un acquisto da 250.000 € con un nuovo mutuo da 150.000 € (le imposte sull'acquisto, registro o IVA, sono a parte):

Errori tipici da evitare

• Firmare il preliminare della nuova casa senza clausola sospensiva legata al mutuo o alla vendita della vecchia — rischio caparra. Vedi proposta d'acquisto e preliminare.
• Accettare accollo cumulativo senza pretendere la liberazione dalla banca — resti coobbligato per tutta la durata.
• Dimenticare il credito d'imposta prima casa in atto notarile → non puoi scalarlo dal registro del nuovo acquisto, e ti restano gli altri usi, come la dichiarazione dei redditi (risoluzione 70/2004).
• Non pensare a cosa succede se la vendita salta: il ponte non diventa da solo un mutuo ordinario, alla scadenza va restituito e la banca non è obbligata a prorogarlo, se il contratto non lo prevede. Se la vecchia l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, quelle sulla nuova le perdi se non la vendi entro due anni dal nuovo acquisto.
• Non chiedere la cancellazione ipoteca automatica: la banca deve comunicare l'estinzione al conservatore entro trenta giorni e senza oneri per te (art. 40-bis TUB), altrimenti la cancellazione la fa il notaio a pagamento.

Se ti interessa solo la vendita, la guida su vendere casa con il mutuo ancora in corso spiega che cosa succede al rogito; se resti nella stessa casa e vuoi pagare meno, leggi quando conviene surrogare.