Cancellazione ipoteca dopo il mutuo: chi la fa, tempi e costi

Risposta rapida

Quando finisci di pagare il mutuo, l'ipoteca la cancella d'ufficio l'Agenzia delle Entrate, sulla comunicazione che la banca deve mandare entro 30 giorni: non serve il notaio e non paghi niente. Scaduti i 30 giorni, la cancellazione arriva entro il giorno successivo (art. 40-bis del Testo unico bancario). Per un'ipoteca a favore di un privato o per un'ipoteca giudiziale la strada è un'altra: serve il consenso del creditore in un atto notarile, pagando notaio e imposte ipotecarie, oppure un provvedimento definitivo del giudice (art. 2884 c.c.).

Quando finisce il mutuo, l'ipoteca si estingue?

Sì: per il mutuo di una banca l'ipoteca si estingue da sola il giorno in cui il debito è estinto, con l'ultima rata o con l'estinzione anticipata. Lo dice l'art. 40-bis, comma 1, del Testo unico bancario: l'ipoteca «si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita». La stessa regola vale per i finanziamenti degli intermediari finanziari e per quelli che gli enti di previdenza obbligatoria concedono ai propri iscritti o dipendenti (comma 6).

Estinta però non vuol dire sparita: l'iscrizione resta nei registri immobiliari finché non viene cancellata. Anche per le altre ipoteche, per esempio quella a favore di un privato, l'estinzione del debito estingue l'ipoteca (art. 2878 c.c.), ma per toglierla dai registri serve il consenso del creditore o un provvedimento del giudice. I tipi di ipoteca sono spiegati nella guida all'ipoteca sulla casa.

Chi cancella l'ipoteca una volta finito il mutuo?

La cancella d'ufficio l'Agenzia delle Entrate, dopo la comunicazione della banca: tu non devi fare niente. È la procedura introdotta nel 2007 dalla legge Bersani e oggi scritta nell'art. 40-bis del Testo unico bancario. I passaggi sono tre:

1. Paghi l'ultima rata, o estingui il mutuo in anticipo, e la banca ti rilascia la quietanza con la data di estinzione.
2. Entro 30 giorni da quella data la banca manda all'Agenzia delle Entrate, per via telematica, la comunicazione di estinzione, «senza alcun onere per il debitore» (comma 2).
3. Scaduti i 30 giorni, se la banca non ha chiesto di tenere l'ipoteca per un giustificato motivo, l'ufficio la cancella entro il giorno successivo (comma 4).

Non serve il notaio: per questi atti, dice il comma 5, «non è necessaria l'autentica notarile» (quando il notaio serve davvero lo spieghiamo in estinzione del mutuo: serve il notaio?). La scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cancellazione semplificata lo riassume così: «Decorso il termine di trenta giorni dalla data di estinzione, in assenza di richiesta, da parte del creditore, di annotare la permanenza dell’ipoteca, l’ufficio procede entro il giorno successivo alla cancellazione dell’ipoteca senza spese per il debitore».

Se hai comprato da un costruttore e hai saldato la quota del suo mutuo legata alla tua casa, anche senza accollartela, vale la stessa procedura: lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 23/E del 19 giugno 2026. Come funziona la divisione in quote è spiegato in frazionamento del mutuo e dell'ipoteca.

Quanto tempo ha la banca per cancellare l'ipoteca?

30 giorni dalla data di estinzione per mandare la comunicazione; poi la cancellazione arriva entro il giorno successivo. Se la banca è puntuale, l'ipoteca sparisce dai registri poco più di un mese dopo l'ultima rata. Prima non succede nemmeno se la banca comunica subito: in quei 30 giorni può ancora dichiarare che l'ipoteca resta, se c'è un «giustificato motivo ostativo», e allora l'estinzione non si verifica (comma 3). La legge non prevede un "termine massimo di 60 giorni".

• Ipoteca iscritta da oltre 20 anni e non rinnovata: la banca ha sei mesi dalla tua richiesta per raccomandata con avviso di ricevimento, poi la cancellazione arriva entro il giorno successivo alla comunicazione (art. 161, comma 7-quinquies, TUB).
• Ipoteca giudiziale o a favore di un privato: il codice civile non fissa un termine (artt. 2882-2887 c.c.); dipende da quando il creditore firma il consenso dal notaio, o da quando decide il giudice.

Quanto costa cancellare l'ipoteca?

Per il mutuo di una banca niente: né notaio, né imposte, né commissioni. Per l'Agenzia delle Entrate «la cancellazione semplificata non è assoggettata al pagamento di tributi» (risoluzione n. 23/E del 2026). Negli altri casi si paga il notaio, che non ha tariffe fisse e deve darti prima un preventivo scritto (art. 9 del D.L. 1/2012), più le imposte dei registri immobiliari. Caso per caso:

In un atto notarile di cancellazione fra le voci ci sono il compenso del notaio, l'imposta e la tassa ipotecaria dell'annotazione, l'eventuale bollo e le visure: gli importi dipendono dal caso, quindi fatti fare il preventivo prima di firmare.

Come si cancella un'ipoteca giudiziale?

Con il consenso del creditore in un atto notarile, dopo aver pagato il debito, oppure con un provvedimento definitivo del giudice che ordina la cancellazione. L'ipoteca giudiziale si iscrive sulla base di una sentenza di condanna, di un decreto ingiuntivo esecutivo o di un altro provvedimento del giudice, e la procedura semplificata delle banche non vale per lei.

1. Paghi il debito e ottieni la quietanza dal creditore.
2. Il creditore firma il consenso alla cancellazione dal notaio, con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (artt. 2882 e 2835 c.c.).
3. L'atto va all'ufficio dei registri immobiliari, che annota la cancellazione a margine dell'iscrizione (art. 2886 c.c.).
4. Se il creditore non dà il consenso, la cancellazione si chiede al giudice: il conservatore la esegue quando è ordinata «con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo» (art. 2884 c.c.).

I costi (notaio, imposta e tassa ipotecaria) di solito li paga il debitore: chiedi un preventivo scritto.

Se un'ipoteca giudiziale pesa sulla casa che vuoi comprare con un mutuo, prima di firmare fatti affiancare da un consulente GoMutuo: non paghi nulla.

Se la banca non manda la comunicazione

Se dopo i 30 giorni l'ipoteca è ancora iscritta, sollecita la banca: le strade vanno in quest'ordine.

1. Sollecito con PEC o raccomandata A/R: cita l'art. 40-bis del Testo unico bancario e chiedi di mandare subito la comunicazione.
2. Reclamo scritto all'ufficio reclami della banca: ha 60 giorni per rispondere.
3. Ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF), se la banca non risponde entro 60 giorni o la risposta non ti convince: il contributo è di 20 €, rimborsato se il ricorso è accolto anche solo in parte. La decisione non obbliga la banca, che di norma la rispetta; se non lo fa, l'inadempimento viene pubblicato sul sito dell'ABF.
4. Cancellazione dal notaio, con il consenso della banca: anticipi il compenso e ne chiedi il rimborso alla banca, anche davanti al giudice se serve.

Come controllare che l'ipoteca sia stata cancellata

Con due servizi dell'Agenzia delle Entrate: il Registro delle comunicazioni, che dice a che punto è la pratica, e l'ispezione ipotecaria, che mostra la cancellazione fatta.

• Interrogazione del Registro delle comunicazioni: per l'Agenzia il servizio «permette di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un'ipoteca». È gratuito, si consulta con il codice fiscale del debitore e funziona negli uffici dei registri immobiliari o online, con i servizi telematici Entratel e Fisconline (scheda dell'Agenzia delle Entrate).
• Ispezione ipotecaria online, con SPID, CIE o CNS dal portale ispezione ipotecaria online dell'Agenzia delle Entrate. Per gli immobili di cui sei titolare, anche solo per una quota, la consultazione è «a titolo gratuito e in esenzione da tributi»; per gli immobili di altri si paga «la tariffa vigente diminuita del 20 per cento».
• Sportello: negli uffici provinciali - Territorio dell'Agenzia delle Entrate, gratis anche lì per gli immobili di cui sei titolare (art. 6, comma 5-quater, D.L. 16/2012), oppure tramite un notaio o un visurista, a pagamento.

Nella visura la cancellazione compare come annotazione a margine dell'iscrizione originaria, con data e numero. Se la visura mostra ancora l'iscrizione a distanza di anni dall'ultima rata, la strada è diversa: vedi ipoteca ancora iscritta anni dopo l'estinzione.

Ipoteca estinta ma non cancellata: cosa succede?

Non garantisce più il debito, ma resta visibile nei registri: chi fa una visura la vede, e quando vendi o chiedi un altro mutuo il notaio e la banca vorranno vederla cancellata. Per la legge, con il debito si estingue anche l'ipoteca (art. 40-bis, comma 1, TUB; art. 2878 c.c.), ma finché la comunicazione della banca non arriva l'ufficio non la cancella, e una formalità rimasta nei registri può rallentare un rogito.

Il consiglio pratico: controlla il Registro delle comunicazioni un paio di mesi dopo l'ultima rata, quando la cancellazione dovrebbe essere già fatta, invece di scoprirlo il giorno in cui vendi.

L'ipoteca si cancella da sola dopo 20 anni?

Perde efficacia, ma non sparisce dai registri. L'art. 2847 del codice civile dice che l'iscrizione «conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data» e che l'effetto cessa se non è rinnovata prima: è la perenzione, che l'art. 2878, n. 2, mette fra le cause di estinzione. La formalità però resta visibile fino alla cancellazione, e in una vendita il notaio può chiedere la cancellazione o un riscontro. Le differenze fra perenzione, estinzione e cancellazione dell'ipoteca sono spiegate in una guida a parte.

Per le ipoteche dei mutui di banche la cancellazione è gratuita anche in questo caso: l'art. 161, comma 7-quinquies, del Testo unico bancario estende la procedura dell'art. 40-bis alle ipoteche «iscritte da oltre venti anni e non rinnovate». La chiedi alla banca con raccomandata con avviso di ricevimento; la banca ha sei mesi, salvo un giustificato motivo che deve comunicarti, e il conservatore poi cancella entro il giorno successivo, «senza alcun onere per il debitore».