Mutuo ponte: cos'è e come funziona il prestito ponte

Mutuo ponte: risposta rapida

Il mutuo ponte è un prestito breve che ti anticipa una parte dei soldi della casa che venderai. Compri la nuova, finché non vendi paghi solo gli interessi e con il prezzo della vendita restituisci il capitale in una volta. Di solito la banca prende ipoteca sulla casa da vendere, e spesso anche su quella nuova.

Oltre al tasso conta il tempo: finché la vecchia casa resta tua paghi interessi del ponte e rata del mutuo. E la durata del contratto decide tutele e imposte, con due soglie: 12 e 18 mesi.

Come funziona il mutuo ponte?

Il mutuo ponte funziona in tre tempi. Al rogito della casa nuova la banca ti presta una parte di quello che ricaverai dalla vecchia. Nei mesi dopo paghi solo gli interessi. Quando vendi chiudi il ponte con il prezzo incassato, e l'ipoteca si cancella senza notaio: la banca comunica l'estinzione al conservatore «senza alcun onere per il debitore» (art. 40-bis TUB). Il resto del prezzo della casa nuova lo paghi con i risparmi o con un mutuo normale. Se quando chiedi quel mutuo la vecchia è ancora tua, non puoi avere il Fondo Consap: fra i requisiti c'è non possedere altri immobili abitativi, salvo alcuni ereditati.

Quanto ti presta lo decide la banca, caso per caso. Guarda il valore della casa da vendere, stimato con una perizia, e quanto mutuo c'è ancora sopra: alla vendita lo chiudi, oppure lo prende chi compra con un accollo, se la banca è d'accordo. Se la casa da vendere è cointestata, l'ipoteca sull'intero immobile la concedono tutti i proprietari. Se la vendita si allunga, paghi gli interessi più a lungo: il ponte non si proroga da solo e alla scadenza va restituito anche se non hai venduto.

Mutuo ponte: un esempio con i numeri

Una famiglia compra una casa da 320.000 € e deve vendere la sua, che vale 220.000 € e non ha più mutuo. Ipotizziamo un ponte da 150.000 € e un mutuo da 170.000 € a 25 anni a tasso fisso. Per il ponte non si pubblica un tasso medio a sé: quello di ogni banca sta nel suo foglio informativo. Qui usiamo il 4,17%, un punto sopra il variabile stimato di oggi (Euribor a 3 mesi del 23 ottobre 2026 più lo spread medio stimato). Il mutuo è al fisso stimato del 3,66% (IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026 più lo spread medio stimato). Interessi del ponte al mese: importo per tasso annuo, diviso 12.

Il reddito deve reggere tutti i pagamenti, non solo la rata nuova. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Gli interessi del ponte crescono con l'attesa: 3.128 € in 6 mesi, 6.255 € in un anno, 12.510 € in due. Ogni punto di tasso in più vale 1.500 € l'anno. Rispetto a vendere prima, un anno di ponte costa 8.788 € di interessi in più, imposte e spese a parte, ma non cerchi un affitto e non fai due traslochi.

Quali banche fanno il mutuo ponte e cosa guardano?

Non tutte le banche fanno il ponte, e dove c'è va chiesto: spesso non ha questo nome. Alcune banche hanno l'acquisto con sostituzione, un mutuo nuovo che paga la casa nuova e chiude quello della vecchia; altre la sostituzione con liquidità in più, entro limiti legati al debito che resta.

Per un ponte si parte dalla tua banca o da un mediatore creditizio, che deve essere iscritto all'OAM. La banca stima la casa da vendere e vuole sapere a che punto è la vendita: con un compromesso già firmato il rischio che salti è più basso. Poi guarda il reddito, che per mesi deve reggere interessi del ponte, rata nuova e rate che hai già. Un prezzo in linea con le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate aiuta a vendere in tempo.

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Quanto costa il mutuo ponte, imposte comprese?

Oltre agli interessi ci sono istruttoria e perizia (nel foglio informativo della banca), il notaio (da preventivo scritto) e le imposte, che dipendono dalla durata del contratto. Finché le case sono due, su quella che non è la tua abitazione principale paghi anche l'IMU (art. 1, commi 740 e 741, L. 160/2019).

Per l'art. 15 del D.P.R. 601/1973 sono a medio e lungo termine «le operazioni di finanziamento la cui durata contrattuale sia stabilita in più di diciotto mesi». Su queste la banca può scegliere l'imposta sostitutiva al posto di registro, bollo e imposte ipotecarie e catastali (art. 17): lo 0,25% se compri la prima casa, il 2% per le case senza i requisiti prima casa o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18). Su 150.000 € sono 375 € o 3.000 €.

Con un contratto di 18 mesi o meno la sostitutiva non c'è e si pagano le imposte normali. Di solito la più pesante è quella sull'ipoteca: il 2% (Tariffa del D.Lgs. 347/1990, art. 6) del credito garantito, «comprensivo di interessi e accessori» (art. 3). Con un'ipoteca iscritta per una volta e mezza il prestito, 225.000 €, sono 4.500 €. Conta la durata del contratto, anche se poi chiudi prima.

Gli interessi si detraggono al 19% se il ponte è un mutuo con ipoteca per comprare la casa in cui andrai a vivere entro un anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), anche con l'ipoteca sulla vecchia: per la guida dell'Agenzia delle Entrate «La detrazione spetta anche se l'immobile su cui risulta iscritta l'ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale». Il tetto di 4.000 € l'anno vale per tutti i mutui insieme, compreso quello della casa vecchia fino all'anno del trasloco, e con un ponte cointestato si divide fra gli intestatari. Se il ponte si chiude con un mutuo nuovo, la detrazione prosegue nei limiti del capitale che restava (stessa guida); con un reddito oltre 75.000 € c'è anche il tetto dell'art. 16-ter TUIR.

Che contratto è e quali tutele hai?

Il mutuo ponte non ha una legge sua: contano durata e forma. Se serve a comprare casa, o ha un'ipoteca su una casa, è un credito immobiliare ai consumatori (art. 120-quinquies TUB): ricevi il PIES con tutte le condizioni e sull'offerta vincolante hai «un periodo di riflessione di almeno sette giorni» (art. 120-novies). Queste regole non valgono per i contratti senza durata fissa o in cui il credito «deve essere rimborsato entro dodici mesi ed è destinato ad essere utilizzato come finanziamento temporaneo» (art. 120-sexies, lettera i): un ponte fino a 12 mesi può rientrarci, e allora restano le regole generali, come il contratto scritto (art. 117).

Chiudere il ponte prima della scadenza non deve costarti penali se è un mutuo per comprare casa: l'art. 120-ter TUB dichiara nullo «qualunque patto o clausola» che preveda un compenso per l'estinzione anticipata, e per il credito immobiliare ai consumatori lo richiama l'art. 120-noviesdecies. Con un'altra forma, per esempio un'apertura di credito, fatti scrivere prima quanto costa chiuderlo. Il conteggio si chiede come per l'estinzione anticipata del mutuo.

Cosa succede se la vecchia casa non si vende in tempo?

Alla scadenza il ponte va restituito anche se la casa è ancora tua, e la banca non è obbligata a prorogarlo se il contratto non lo prevede. Le strade sono una proroga, se la banca la concede; un mutuo lungo al posto del ponte, con una nuova valutazione del reddito, perché da lì paghi due rate piene; oppure un prezzo più basso. Se non paghi, l'ipoteca dà alla banca «il diritto di espropriare» la casa e di essere pagata per prima (art. 2808 c.c.).

Poi c'è il fisco. Se la vecchia casa l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa e le chiedi anche per la nuova, va venduta «entro due anni dalla data dell'atto» (nota II-bis, comma 4-bis, D.P.R. 131/1986). Se non ci riesci paghi la differenza d'imposta, gli interessi e il 30% di sanzione, che un'istanza all'Agenzia delle Entrate prima della scadenza evita (circolare 27/E del 2016). Vale anche se compri dal costruttore con l'IVA al 4%: se non vendi in tempo, l'Agenzia ti chiede la differenza fino al 10%, più interessi e sanzione. Il credito d'imposta per il riacquisto, se compri prima di vendere, è «concesso in via provvisoria» e cade con le agevolazioni (risposta n. 197 del 2025). Se la vecchia casa è cointestata, per non perdere le agevolazioni entro i due anni devi vendere la tua quota (risposta n. 634 del 2021). Come muoverti con le imposte lo spiega la guida su cambiare casa con un mutuo in corso.

Quali alternative ci sono al mutuo ponte?

Spesso lo stesso risultato si ottiene senza pagare gli interessi del ponte:

Nelle banche che fanno l'acquisto con sostituzione, di solito il vecchio mutuo deve essere in ammortamento da qualche mese, la garanzia sta solo su case tue e la quota finanziata si calcola sul minore fra prezzo e perizia. Quando poi vendi, il mutuo che resta si riduce con un'estinzione parziale, senza penale.