La caparra confirmatoria è la somma che l'acquirente versa al venditore alla firma del preliminare come conferma dell'impegno a concludere l'acquisto, disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile. Se il contratto va a buon fine è imputata al prezzo; se salta per colpa dell'acquirente la perde; se recede il venditore deve restituirla al doppio. Standard italiano: 10-20% del prezzo.
È lo strumento cardine del compromesso di compravendita e va gestita con attenzione, soprattutto quando l'acquisto dipende dall'approvazione di un mutuo bancario.
Cos'è la caparra confirmatoria
L'art. 1385 del Codice Civile stabilisce che se al momento della conclusione del contratto una parte consegna all'altra una somma di denaro o quantità di cose fungibili a titolo di caparra, essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta se l'obbligazione viene adempiuta. Se invece l'inadempimento è imputabile a chi ha dato la caparra, l'altra parte può recedere trattenendo la caparra; se è imputabile a chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere ed esigere il doppio.
Le funzioni della caparra confirmatoria sono tre:
- Probatoria: prova la serietà dell'impegno delle parti.
- Sanzionatoria: penalizza chi non rispetta il preliminare.
- Confirmatoria: rafforza il vincolo, distinguendola da un semplice acconto.
Quanto versare di caparra
Non esiste un importo obbligatorio per legge. La prassi di mercato italiana è consolidata su queste fasce:
| Situazione | Caparra tipica | Su 200.000 € |
|---|---|---|
| Acquisto con mutuo, prima casa | 5% – 10% | 10.000 – 20.000 € |
| Acquisto con mutuo, seconda casa | 10% – 15% | 20.000 – 30.000 € |
| Acquisto senza mutuo | 15% – 20% | 30.000 – 40.000 € |
| Immobile molto conteso | fino al 30% | 60.000 € |
Una caparra troppo alta immobilizza liquidità preziosa in una fase in cui servono anche spese notarili e tasse; una caparra troppo bassa lascia poco margine al venditore per pretendere il rispetto del contratto e può scoraggiare l'accettazione della proposta.
Caparra, acconto e caparra penitenziale
Tre istituti spesso confusi ma con effetti giuridici molto diversi:
| Istituto | Norma | Se il contratto salta |
|---|---|---|
| Acconto | Nessuna specifica | Va sempre restituito integralmente |
| Caparra confirmatoria | Art. 1385 c.c. | Persa dall'acquirente o restituita al doppio dal venditore inadempiente |
| Caparra penitenziale | Art. 1386 c.c. | Prezzo del recesso: si perde/paga anche senza colpa |
Attenzione al testo del preliminare: la Cassazione ha ribadito più volte (Cass. Civ. Sez. II, sent. 18268/2019) che in assenza della dicitura espressa "a titolo di caparra confirmatoria" la somma versata vale come semplice acconto, con conseguenze sanzionatorie diverse.
Cosa succede se la banca nega il mutuo
È lo scenario più temuto e più frequente. La regola giuridica è netta: il mancato ottenimento del mutuo è un rischio dell'acquirente, salvo diversa pattuizione. In assenza di una clausola specifica, se firmi il preliminare e la banca poi ti nega il finanziamento perdi la caparra confirmatoria versata (Cass. Civ. Sez. II, sent. 20325/2018).
Le banche impiegano 30-45 giorni per la deliberafinale, dopo perizia sull'immobile. Nel frattempo il compromesso è già firmato: senza tutele contrattuali, un imprevisto reddituale, un problema di conformità urbanistica dell'immobile o semplicemente una perizia bassa possono farti perdere decine di migliaia di euro.
La clausola sospensiva mutuo
La soluzione è la clausola sospensiva di concessione del mutuo: una previsione contrattuale che subordina l'efficacia del preliminare all'ottenimento del finanziamento entro una data certa. Se la banca dice no entro il termine, il preliminare è risolto e la caparra viene restituita integralmentesenza penali per nessuna delle parti.
Elementi che una clausola ben scritta deve contenere:
- Importo del mutuo richiesto (es. 150.000 €) e durata massima (es. 25 anni).
- Tasso massimo accettabile (es. TAN < 4,50%): protegge da delibere a condizioni economicamente insostenibili.
- Termine per l'ottenimento: tipicamente 45-60 giorni dalla firma del preliminare.
- Numero minimo di banche da interpellare (di solito almeno 2) per evitare abusi in mala fede.
- Meccanismo di restituzione: tempi e modalità di restituzione della caparra in caso di mancata delibera.
Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda l'inserimento della clausola in tutti i preliminari in cui l'acquisto è finanziato da mutuo, e mette a disposizione formulari standard tramite i notai italiani.
Come e quando versarla
La caparra si versa al momento della firma del preliminare di compravendita (compromesso), non della semplice proposta d'acquisto — anche se in molti casi l'agenzia immobiliare richiede già una piccola caparra alla proposta, che viene restituita se il venditore non accetta oppure diventa parte della caparra confirmatoria se la proposta viene accettata.
Modalità di pagamento consigliate:
- Assegno circolare non trasferibile intestato al venditore: la modalità classica, garantisce copertura e tracciabilità.
- Bonifico bancario: causale dettagliata con riferimento al preliminare e alla dicitura "a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.".
- Mai contanti oltre 5.000 €: sotto sanzione amministrativa da 3.000 € a 15.000 € prevista dal D.Lgs. 231/2007 (normativa antiriciclaggio).
La caparra viene poi registrata insieme al preliminare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione è indispensabile ai fini fiscali e per opporre a terzi l'esistenza dell'accordo.
Domande frequenti
Per approfondimenti normativi consulta la guida dell' Agenzia delle Entrate sulla registrazione dei contratti e il formulario ufficiale del Consiglio Nazionale del Notariato.
