La caparra confirmatoria è la somma che l'acquirente versa al venditore alla firma del preliminare come conferma dell'impegno a concludere l'acquisto, disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile. Se il contratto va a buon fine è imputata al prezzo; se salta per colpa dell'acquirente la perde; se a tirarsi indietro è il venditore, deve restituirla al doppio. L'importo non lo fissa la legge: si concorda fra le parti.
È lo strumento cardine del compromesso di compravendita e va gestita con attenzione, soprattutto quando l'acquisto dipende dall'approvazione di un mutuo bancario.
Cos'è la caparra confirmatoria
L'art. 1385 del Codice Civile stabilisce che se al momento della conclusione del contratto una parte consegna all'altra una somma di denaro o quantità di cose fungibili a titolo di caparra, essa deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta se l'obbligazione viene adempiuta. Per l'inadempimento il testo è netto: «Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra».
Le funzioni della caparra confirmatoria sono tre:
- Probatoria: prova la serietà dell'impegno delle parti.
- Sanzionatoria: penalizza chi non rispetta il preliminare.
- Confirmatoria: rafforza il vincolo, distinguendola da un semplice acconto.
Quanto versare di caparra
Non esiste un importo obbligatorio per legge: la somma si concorda fra le parti. Con la proposta di solito si versa una somma contenuta, che all'accettazione diventa caparra confirmatoria; con il preliminare spesso la si integra. La guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul preliminare consiglia, se si firma una proposta d'acquisto, di «prevedere una caparra minima». Quella somma resta bloccata finché la proposta vale, e intanto il venditore può valutare altre offerte.
Una caparra troppo alta immobilizza liquidità preziosa in una fase in cui servono anche spese notarili e tasse; una caparra troppo bassa lascia poco margine al venditore per pretendere il rispetto del contratto e può scoraggiare l'accettazione della proposta.
Caparra, acconto e caparra penitenziale
Tre istituti spesso confusi ma con effetti giuridici molto diversi:
| Istituto | Norma | Se il contratto salta |
|---|---|---|
| Acconto | Nessuna specifica | Va sempre restituito integralmente |
| Caparra confirmatoria | Art. 1385 c.c. | Persa dall'acquirente o restituita al doppio dal venditore inadempiente |
| Caparra penitenziale | Art. 1386 c.c. | Prezzo del recesso: si perde/paga anche senza colpa |
Attenzione al testo del preliminare: se non scrivi in modo espresso che la somma è versata "a titolo di caparra confirmatoria", rischia di valere come semplice acconto, con conseguenze diverse se l'affare salta.
Cosa succede se la banca nega il mutuo
È lo scenario più temuto. La regola giuridica è netta: il mancato ottenimento del mutuo è un rischio dell'acquirente, salvo diversa pattuizione. In assenza di una clausola specifica, se firmi il preliminare e la banca poi ti nega il finanziamento rischi di perdere la caparra confirmatoria versata.
La delibera finale arriva dopo la perizia sull'immobile, con tempi che nessuna legge fissa: li indica il foglio informativo della banca. Nel frattempo il compromesso è già firmato: senza tutele contrattuali, un imprevisto reddituale, un problema di conformità urbanistica dell'immobile o semplicemente una perizia bassa possono farti perdere decine di migliaia di euro. Prima di firmare, con una simulazione gratuita su GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.
La clausola sospensiva mutuo
La soluzione è la clausola sospensiva di concessione del mutuo: una previsione contrattuale che subordina l'efficacia del preliminare all'ottenimento del finanziamento entro una data certa. Se entro quella data la banca non concede il mutuo, la condizione non si avvera. Il preliminare resta senza effetti (art. 1353 c.c.) e la caparra viene restituita integralmente, senza penali per nessuna delle parti.
Elementi che una clausola ben scritta deve contenere:
- Importo del mutuo richiesto (es. 150.000 €) e durata massima (es. 25 anni).
- Tasso massimo accettabile (es. TAN < 4,50%): protegge da delibere a condizioni economicamente insostenibili.
- Termine per l'ottenimento: una data che lasci alla banca i tempi indicati nel suo foglio informativo, con un margine.
- Numero minimo di banche da interpellare, se volete fissarlo, per evitare abusi in mala fede.
- Meccanismo di restituzione: tempi e modalità di restituzione della caparra in caso di mancata delibera.
La guida dei notai sul preliminare porta un esempio legato proprio al mutuo: dopo la proposta l'acquirente scopre che «il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca». Se non lo si scrive in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e il prezzo va pagato il giorno della vendita.
Come e quando versarla
Di solito una prima somma, contenuta, si versa già con la proposta d'acquisto: se il venditore non accetta ti torna indietro, se accetta diventa caparra confirmatoria. Con la firma del preliminare di compravendita (compromesso) spesso la si integra.
Modalità di pagamento consigliate:
- Assegno circolare non trasferibile intestato al venditore: la modalità classica, garantisce copertura e tracciabilità.
- Bonifico bancario: causale dettagliata con riferimento al preliminare e alla dicitura "a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.".
- Mai contanti da 5.000 € in su: il D.Lgs. 231/2007 (normativa antiriciclaggio) li vieta e prevede una sanzione amministrativa da 1.000 € a 50.000 € (art. 63).
La caparra viene poi registrata insieme al preliminare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula: le imposte da pagare sono nella guida su quanto costa registrare il compromesso. La registrazione è obbligatoria ai fini fiscali e dà al preliminare una data certa; a proteggerti da vendite o ipoteche a favore di altri serve invece la trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.).
Le regole fiscali sono nella pagina dell'Agenzia delle Entrate sulla registrazione del contratto preliminare.
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